>> זכויות הבנייה ואפשרויות השימוש בקרקע נקבעות על פי התב"ע - כלומר, אסור לבעלים לבצע בנייה או שימוש בקרקע שלא ניתן להם היתר בתב"ע תקפה. ואולם בלא מעט יישובים נוהגות הוועדות לתכנון ובנייה לתת היתרי בנייה הכוללים שטחים או אלמנטים במבנים, שאינם מעוגנים בתוכנית בניין עיר תקפה.
במקרים רבים מפגר התכנון הסטטוטורי אחרי ההתפתחות בשטח. דוגמה: בשכונה של צמודי קרקע התוכנית התקפה (הישנה) לא התירה הקמת מרתפים משום שעניין זה לא היה רלוונטי באותה עת. עם השנים התעורר צורך וביקוש למרתפים והוועדה יזמה תוכנית המתירה הקמת מרתפים - אבל מסיבות שונות מתעכב אישורה של התוכנית.
בינתיים, בתקופה שעד להכנתה ואישורה של התוכנית הסטטוטורית התירה הוועדה בניית מרתפים באותה שכונה. בוועדות תכנון מסודרות פחות ניתנו היתרים כאלה לעתים גם בלא שהיתה תוכנית בהכנה.
חוק התכנון והבנייה קובע כי ועדה מקומית לתכנון ובנייה תגבה היטל השבחה מבעלי הקרקע בגין העלייה בשווי המקרקעין כתוצאה מאישור תב"ע, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. השאלה השמאית שמתעוררת במקרים כאלה: האם אישורה לבסוף של תב"ע המתירה מרתפים מחייב גביית היטל השבחה.
טוען בעל הקרקע: "רכשתי את הקרקע כשהיה כבר ידוע שהוועדה מאשרת מרתפים; שילמתי בעבור המגרש מחיר גבוה יותר מתוך ידיעה שאוכל לבנות בית עם מרתף. בניית המרתפים התאפשרה מכוח 'הנוהג' שאימצה הוועדה להתיר בניית מרתפים ולא מכוחה של התוכנית שאושרה שנים לאחר מכן - ולכן אין לגבות היטל השבחה בגין אישור התוכנית, שכן היא לא השביחה את המקרקעין. יתרה מזאת, שילמתי מחיר מלא בעבור זכויות הבנייה במרתף. אם אחויב בהיטל השבחה, יוצא שאני משלם פעמיים בעבור אותן זכויות".
השמאי המכריע שמואל רוזנברג שעסק בעניין זה בשתי שומות מכריעות, בתל אביב ובקרית אונו, פירט את עמדתו בסוגיה. לשיטתו, אין להתעלם מ"נוהג" של הוועדה לתת היתרי בנייה בעת קביעת שווי נכס במצב קודם, לצורך תחשיב היטל ההשבחה - אלא רק לאחר עמידה בכמה תנאים מצטברים:
* לא מדובר בנוהג חד-פעמי, אלא מתמשך. דהיינו, ניתנו בפועל כמה היתרי בנייה באזור הנדון על פי הנוהג.
* קיים תיעוד של עמדת הוועדה בנוגע להחלת הנוהג. דהיינו, אם אכן קיים נוהג, לא מדובר ב"גחמה" של עובד מחלקת רישוי בוועדה - נדרש מסמך רשמי של הוועדה בעניין.
* קיימת התייחסות והסכמה של שמאים (כולל שמאי ועדה ושמאים מכריעים) לנוהג זה. דהיינו, לא מדובר בהתייחסות חד-פעמית של שמאי אחד לסוגיה זו.
* הנוהג אכן גרם להעלאת שווי הנכסים שנמכרו לפני מתן תוקף לתוכנית המשביחה, שלגביה קיימת מחלוקת לקיומו של הנוהג במצב קודם. דהיינו, לא מדובר בנוהג אם אין לו משמעות כספית.
* לא היתה כל פעילות של הוועדה עד למועד הקובע (מועד אישור התוכנית) לסיכול הנוהג. דהיינו, לא מדובר בנוהג שהיה קיים בעבר ואשר הוועדה החליטה להפסיקו בשל אי חוקיותו.
יש לברך על התייחסות מסודרת לעניין כה פרוץ. עם זאת, מן ההיבט השמאי, התנאי כי הנוהג אכן העלה את שווי הנכס במצב הקודם הוא המרכזי והחשוב - ויש לתת לכך ביטוי.
-
הכותב הוא עו"ד, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים. שאלות ותגובות: asaz@netvision.net.il
התחשבות ב"נוהג" בקביעת היטל השבחה
אסא זהר
20.8.2010 / 7:31