מה קורה עם מחירי הנדל"ן בישראל?

אז מה קורה עם שוק הדירות? האם ברבעון השני הוא המשיך לעלות, כפי שקובע סקר השמאי הממשלתי, או שנרשמו בו ירידת מחירים קלות, כפי שעולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומינהל הכנסות המדינה? או האם ייתכן שכולם צודקים?

כדי לענות על השאלה הזו צריך להבין את המתודות לפיהן פועלים שלושת הגופים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והשמאי המשלתי פועלים על סמך נתונים של מערכת הקרויה כרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן). מדובר במדגם עסקות המפולחות לפי מיקום וגודלי הדירות שנרכשו. בלמ"ס מחשבים את הממוצע של הנתונים הללו, לפי המחוזות שבהם בוצעו העסקות, כחלק מהסקר הרבעוני של מחירי הדירות שבבעלות הדיירים.

יש כמה בעיות עם הנתונים הללו. ראשית, החלוקה לגודלי דירות בעייתית והיא מחברת בין דירות 2.5 חדרים ל-3 חדרים ובין 3.5 ל-4 חדרים, בעוד ששוק הנדל"ן מסווג את שני סוגי הדירות הללו כמוצרים שונים. החלוקה הגיאוגרפית של הלמ"ס בעייתית אף היא, משום שאין לה ערך ממשי לניתוח נדל"ני. למעט ירושלים, תל אביב וחיפה המדינה נחלקת למחוזות כמו צפון, דרום, השרון והמרכז - ואי אפשר להקיש מחלוקה זו מה מתרחש בשוק הנדל"ן של היישובים הנמצאים במחוזות הללו.

בעיה גדולה מאוד בקובץ הכרמ"ן נחשפה בשנה שעברה, שעה שבמינהל הכנסות המדינה הצליחו להוכיח כי הקובץ כולל מדגם שאינו מייצג, ושהוא כולל נתונים לקויים שאינם מאפשרים ניתוח אמיתי של המתרחש בשוק. בלמ"ס מודים שיש בעיות, אך לא במידה הדורשת לפסול את הנתונים שלהם.

נתוני השמאי הממשלתי מתבססים אף הם על קובץ הכרמ"ן, אך בבררנות ותוך מודעות למגבלותיו ושימוש בטכניקות שמאיות כדי לעקר את הבעיות הנובעות ממנו. השמאי הממשלתי בודד 16 ערים גדולות. כמו כן, השמאי בודק אך ורק את מחירי דירות 4 חדרים, משום שמדובר בדירות ההומוגניות ביותר בשוק.

בניגוד לשני הגופים הללו, נתוני מינהל הכנסות המדינה מתבססים על כל עסקות הנדל"ן שבוצעו בשוק. בניתוח הרבעוני של מחירי הדירות מתייחסים במינהל הכנסות המדינה למחירי דירות חדשות בלבד, על מנת לשמור על הומוגניות העסקות הנמדדות מרבעון לרבעון.

עם זאת, לסקירת מינהל הכנסות המדינה חולשות אחרות: בדיוק כמו בלמ"ס, חלוקת המדינה למחוזות גיאוגרפיים אינה מייצגת נאמנה את שוק הנדל"ן, ולא ניתן לבודד באמצעותה יישובים בודדים. כך, על פי מינהל הכנסות המדינה, נתניה היא אחת הערים היקרות בישראל. הסיבה: סניף מס שבח בנתניה משרת גם את הרצליה, רעננה, כפר סבא ורמת השרון.

שנית, בניגוד לשתי הסקירות האחרות המתחשבות בגודל הדירות, ואינן כוללות בתים צמודי קרקע ודירות בדיור הציבורי, סקירת מינהל הכנסות המדינה היא גולמית, וכוללת "סלט" של כל סוגי הדירות. מעבר לכך, בעוד שבלמ"ס מדברים במונחים של ממוצעים, במינהל הכנסות המדינה גורסים כי הפרמטר הסטטיסטי המועדף הוא דווקא חציון.

כל זאת מסביר מדוע שלושת הגופים מפרסמים סקירות סותרות לעתים, שכמעט אף פעם אינן זהות מבחינת המחירים המצוינים בהן. אבל יש דבר נוסף: למרות ששלוש הסקירות מתיימרות להביא מחירי דירות, מה שהן מייצרות בפועל הן בדיקות סטטיסטיות של מחירי עסקות שבוצעו. כלומר, הנתונים משקפים רק את הדירות עליהן התבצעו עסקות ולא את מחירי כלל הדירות באזור.

השוני גדול - אם למשל במחוז מסוים חלה נהירה של רוכשי דירות מיישוב יקר ליישוב זול יותר, סקירות מינהל הכנסות המדינה והלמ"ס יראו שבאותו מחוז נרשמו ירידות מחירים; אם רוכשי הדירות מגדילים את שיעור רכישת הדירות מקבלן לעומת דירות יד שנייה, סקר הלמ"ס יראה שמחירי הדירות עלו. בכל הדוגמאות הללו מחירי הדירות בפועל לא השתנו, אלא התנהגות הצרכנים.

ומה לגבי סקירת השמאי הממשלתי? נראה שהבעיה עם הסקירה הזו הפוכה לשתיים האחרות. מכיוון שהשמאי מתמקד בדירות בגודל מסוים במקומות מסוימים, לא ניתן להשליך מהן על דירות במקומות אחרים. ואכן, השמאי מדגיש, כי אין להשליך מהממצאים שמצא אודות הערים שבדק על כלל שוק הנדל"ן, ואי אפשר להקיש מהסקירה שלו מסקנות גורפות על השוק.

לנוכח זאת, קריאת סקירות הנדל"ן צריכה להיעשות תוך מודעות לבעיות ולמגבלות של כל אחת מהן, ומתוך הבנה שלא כל אחת מתאימה לכל צורך.

סקירת מינהל הכנסות המדינה היא סקירת המאקרו הטובה ביותר, משום שהיא כוללת 100% מהעסקות ועל כן היא טובה בהרבה מסקירת הלמ"ס. עקב כך נראה שהיא מתאימה למקום שממנו היא יוצאת - משרד האוצר - לצורך ניתוח מגמות משמעותיות בשוק; יתרונה של סקירת הלמ"ס על מינהל הכנסות המדינה נמצא בחלוקת דירות לחדרים, וכמו כן באפשרות לבדוק השתנויות מחירים רציפות לתקופה היסטורית ארוכה. למרות בעיות המדגם של הלמ"ס נראה כי באופן גס ניתן להתבסס על הנתונים שלה לצורך בדיקת אומדנים ומגמות ארוכות טווח, ולכן נראה שהיא מתאימה יותר עבור חוקרי אקדמיה.

לעומת זאת דווקא הסקירה הפחות יומרנית, זו של השמאי הממשלתי, נראית כסקירה הטובה והנוחה ביותר מבחינה נדל"נית, לבחינת מגמות שוק בערים הגדולות. מדובר בסקירה שנעשתה על ידי איש נדל"ן, שהבחין בליקויים הבסיסיים של שתי הסקירות האחרות, בכל הקשור במתן מידע נדל"ני, ונתן להם פתרון מסוים.

ייתכן שהפתרון אינו מושלם, ואולם בתנאים הנוכחיים הוא הטוב ביותר עבור העוסקים בנדל"ן.