מה הטיפוס שלך?

>> החלטתם לרכוש דירה? צפויה לכם ההתלבטות לא קלה בשוק הנדל"ן כיום. לא רק בגלל המחירים המזנקים או בגלל הריביות המשתנות, אלא גם בגלל טיפוסי הדירות שמתרבים מיום ליום. אם פעם היה צריך רק לבדוק את החסכונות, לבחון את תנאי המשכנתא ולהתלבט כמה חדרי שינה צריך - כיום פעולות אלה כבר אינן מספיקות.



כשתלכו לפגישת המכירה באתר, יישב איתכם איש מכירות שיתאמץ להיות נחמד עד קצות אוזניו ויתחיל להציג לכם את הדגמים, כמו פנטהאוז, דירת גן ודירת קרקע. עד כאן הכול מוכר, אבל בואו נמשיך. מיני פנטהאוז, לופט שני מפלסים, ארבעה חדרים עם גן תלוי, 110 מ"ר עם מרפסת שמש, 110 מ"ר עם גינה, 127 מ"ר עם מרפסת שמש וגינה ועוד כהנה וכהנה.

יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל חברת אאורה ישראל, מסביר שמגוון של מוצרים ומחירים נותן מענה למגוון רחב של רוכשים. בפרויקט הגנים התלויים של החברה ביהוד הוצעו למכירה 240 יחידות דיור. "בזכות המגוון רכשו אצלנו כמה דורות מאותה משפחה שרצו לגור ביחד. ריבוי טיפוסי הדירות מאפשר לי לתת פתרונות לרוכשים מקהלי יעד שונים. אני חושב שתמהיל נכון של דירות וכן מגוון גדול של דירות השביחו את הפרויקט", מעיד אטרקצ'י.



בשנים האחרונות מרבית היזמים בחרו להתמקד בדירות ארבעה וחמישה חדרים מתוך אמונה שכך יוכלו למשוך קהל אמיד יותר לפרויקטים שלהם. לדברי אטרקצ'י, הדרישה לדירות גדולות אכן צמחה. "הרבה משפחות כיום מבקשות דירות שישה חדרים. לא משפחות מרובות ילדים אלא כאלה שאחד מבן הזוג מעוניין לעבוד מהבית", אומר אטרקצ'י, אך מסייג כי "דירות קטנות לא מורידות את איכות הדיירים. זוג צעיר שזקוק לדירה קטנה יותר הוא לא פחות איכותי".



מגוון כמו בסופר



רוב טיפוסי הדירות המוצעים כיום מתבססים על דירות שגודלן מעל 100 מ"ר, בדרך כלל עם מרפסת של יותר מ-10 מ"ר. גדלים אלה היו מוכרים בזמנים צנועים יותר כמטראז' המקובל לבית בכפר, ואולי כאן טמון המפתח לריבוי הטיפוסי הדירות. רבים מאיתנו ויתרו על חלום הבית בכפר ומנסים להגשים את הפנטזיה של בית החלומות, בבניין המשותף.



עם זאת, לדעת אבי ביתן, מנהל השיווק חברת מנרב, לא זו הסיבה לריבוי. "אמנם לקוחות בוחרים לרכוש דירה בגלל המחיר הגבוה של הבית בכפר, אבל הריבוי הוא תוצר של תרבות הצריכה שלנו. כמו שאני מגיע לסופר ויש על המדף 16 סוגי דאודורנטים שמהם אני יכול לבחור, כך גם עם דירות. אם יש לי מגוון של מוצרים להציע ללקוח באותו פרויקט אני מגדיל את הסיכוי שהוא יישאר אצלי וירכוש דירה בסוף התהליך".



ביתן מאמין שהתחרות הגדולה גורמת ליזמים להשקיע יותר בריצוי הלקוח ובניסיון למצוא את הפתרון שהכי מתאים לו. "אם מישהו רוצה יחידת דיור לבן מתבגר ואחר לא, יש לי אופציה לכל אחד. בנוסף, יש אפשרות לשינויים וכל מוצר שלקוח רוצה יש לי בחנות. אני מנסה להגשים ללקוח את החלום הוורוד שלו".



ביתן מדגיש את הקשר בין שווי הדירות העולה לריבוי סוגי הדירות. "בדירות הגדולות יותר כמו פנטהאוזים ולופטים אני מציע שני טיפוסים או שלושה. ככל הלקוח משקיע יותר כסף, ובמקרה של דופלקס גג או פנטהאוזים הוא יוציא יותר מ-3 מליון שקל, הוא גם רוצה יותר ייחוד".



עוד סיבה אפשרית לריבוי טיפוסי הדירות, היא אופנת מגדלי היוקרה, שם כל דירה נמכרת כמעטפת והרוכשים יכולים לעשות בה כרצונם. החופש של עיצוב הדירה והכנסת המגע האישי, כנראה קורץ לרבים והיזמים התחילו להציע אפשריות רבות, גם בפרויקטים אחרים. לדברי האדריכל אריק שהם, בעלים משותף של משרד האדריכלים פוגל שהם אדריכלים, כיום גם בפרויקטים במיקומים פחות נחשקים כבר מציעים ללקוח מגוון של טיפוסי דירות באותו פרויקט.



אבולוציה למטרות רווח



הגישה של אטרקצ'י וביתן נפוצה בענף הבנייה כיום ונראה שזוהי תופעה מדבקת. חברת אאורה ישראל, מציעה בפרויקט הגנים התלויים ביהוד 13 טיפוסי דירות שונים. בפרויקט top השרון בהוד השרון, מציעה החברה 14 טיפוסי דירות; פרויקט סביוני tlv של חברת אפריקה ישראל בתל אביב כולל 12 טיפוסי דירות; בפרויקט מנרב הצעירה בפתח תקוה יש יותר משמונה טיפוסי דירות - ומדובר רק במדגם.



מבחינתם של אנשי המכירות, אף שלא יצהירו על כך, ריבוי הטיפוסים הוא עוד דרך לגרום לרוכשים להכניס את היד לכיס ולגרד עוד קצת כסף - התכוונתם לרכוש דירת חמישה חדרים בסכום מסוים, אבל אם תוסיפו עוד קצת, כי "אתם מוציאים כבר מיליון וחצי שקל, אז מה זה עוד מאתיים אלף?", תוכלו לקבל גם מרפסת או גינה תלויה או חדר ארונות.



אם פעם הייתם יודעים כמעט בדיוק איך נראית דירת השכנים, כיום כבר תצטרכו להתלוות אליהם לסיור מאורגן כדי לדעת אילו אפשרויות פיספסתם. מעבר לאפשרות כי תיאלצו להוציא יותר כסף כדי לרכוש את הדירה שבדיוק מתאימה לכם, עשויות להיות לכך גם השלכות בדמות גידול בהוצאות העיצוב של הדירה.



"אין לזה סוף", מסביר שהם, "הפרויקטים החדשים מתבססים על מגוון גדול של טיפוסים. צריך לזכור שאחר כך נכנסים בעלי הדירות ומטפלים בעיצוב הפנים, כל אחד על פי טעמו. כאדריכל אני נדרש להשקיע יותר שעות ומאמצים בתכנון של אלמנטים מיוחדים עבור הדירות המיוחדות. זה מעלה את מחיר התכנון".



אפשר לראות בהתפתחות טיפוסי הדירות כאבולוציה טבעית של השוק ואפילו התקדמות בהבנה של תכנון הדירה ותפקיד האדריכל בפרויקט. אפשר היה לקוות שריבוי הטיפוסים יגרום ליזמים ולאדריכלים לשוב לכלים בסיסיים של תכנון, כמו שימוש בכיווני האוויר לצורך מיזוג האוויר ותאורה טבעית בדירה - אבל שהם מצנן את התלהבות.



לטענתו, מה שמכוון את מיקום הטיפוסים אינו פרמטרים אלה. "מתייחסים למטרדים או להבדיל לנוף או לפארקים פתוחים ובהתאם הם קובעים את כיווני הדירות. כמובן שהדירות היקרות יפנו לכיוון האטרקטיבי. מכיוון שהדירות היקרות והגדולות תמיד יפנו לכיוון היותר אטרקטיבי, היזם משקיע יותר בדירות אלה וגם מצפה למקסם את רווח".



שהם מוסיף שמבחינת הלקוחות הביקוש לטיפוסי הדירות המרובים קשור לדרישות השונות, למגוון סגנונות החיים וכן לרעיונות אליהם נחשפים הלקוחות מחו"ל.



עם זאת, למרות הגיוון הגדל של הדירות, לא ניתן לעשות בכל דירה ככל העולה על רוחנו. האדריכלית לאה רובננקו, בעלים של משרד אדריכלים הנושא את שמה, מסבירה שגם בדירות היוקרה הנמכרות כמעטפת אין באמת חופש מלא. "אי אפשר באמת למכור מעטפת לתת בה חופש בלתי מוגבל", אומרת רובננקו, "תמיד יש מגבלה של חלונות, קיר חיצוני, אלמנטים שאי אפשר להזיז. גם בדירות יוקרה מציעים לאנשים כמה אופציות ומשם מתחילים. הרי כל דירה צריכה שירותים ואת צינור הביוב אי אפשר לכופף. כמו כן, תמיד צריך ליצור פיר אנכי לצינורות ביוב ומים ופיר של ממ"דים. לפיכך, האדריכל צריך ליצור את מגוון הטיפוסים תוך התחשבות בכל הגורמים האלה".