>> רכישת דירה חדשה היא אחד הצעדים המרגשים ביותר בחייה של משפחה צעירה. כשהדירה נרכשת "על הנייר", אנחנו מתקשים להתאפק ופוקדים את אתר הבנייה לעתים תכופות כדי להביט ביסודות המתרוממים אט אט לבניין מגורים. ככל שמועד הכניסה לדירה מתקרב, כך גדלה ההתלהבות. ואולם התלהבות זו נהפכת לא פעם למפח נפש - במקרים רבים של רכישת דירה "על הנייר", מועד האכלוס שצוין בחוזה נותר בגזר פנטזיה מרוחקת, והרוכשים נאלצים להמתין עוד חודשים ארוכים עד לכניסתם לדירה.
הקבלנים, מהקטנים ועד הגדולים שביניהם, נוטים להעניק לעצמם באופן אוטומטי תקופת "גרייס", שהיא איחור שאינו מהווה הפרת חוזה, הנעה בין שלושה לשישה חודשים. גם אחר כך מרשים לעצמם הקבלנים לעכב את מסירת הדירה תמורת פיצוי כספי מוסכם עם הקונים, שבדרך כלל הוא נמוך ואף מצחיק. רוכשי הדירות בפעם הראשונה לא תמיד מבינים את הסיכון הגלום בסעיפים אלה ונסמכים על תאריך המסירה המנצנץ בחוזה. כך, הם מוצאים עצמם לא פעם חיים בתת-תנאים בעודם ממתינים לקבלן שיסיים את הבנייה.
במקרה של מ' ואשתו, לדוגמה, איחור של ארבעה חודשים במסירת הדירה גרם לשיבוש מוחלט של מהלך החיים התקין. בני הזוג החזיקו בדירה בבעלותם בשכונת כפר גנים ג' בפתח תקוה והחליטו לרכוש דירה חדשה מקבלן. בשנת 2009 מכרו את דירתם והתחייבו לפנותה בחודש יוני 2010. במקביל, רכשו דירה מקבלן באותה השכונה ועל פי החוזה שנחתם היו אמורים לקבלה במארס 2010, כשלושה חודשים לפני שהיו צריכים לפנות את הדירה שמכרו.
בני הזוג, שהמתינו בקוצר רוח לדירתם, שמחו לקבל הודעה מהקבלן על הקדמת המסירה לחודש פברואר, ועל כן הודיעו לקונים כי עליהם להקדים את התשלומים בתמורה לקבלת הדירה. "בסוף, לא רק שהקבלן לא הקדים את המסירה אלא גם איחר בארבעה חודשים מהמועד שהתחייב למסור את הדירות" מספר מ'. "הדבר הציב אותנו במצב לא נעים מול הקונים ששילמו מוקדם יותר את הכסף".
מה שעבר בהמשך על מ' ואשתו יכול להמחיש עד כמה סעיף טכני בגין איחור מסירה עשוי להקשות על חייהם של רוכשי דירות מקבלן. "אשתי היתה בהריון מתקדם ונאלצנו, מחוסר ברירה, לעבור לגור בעליית גג בבית של ההורים באור יהודה, לשנות את סדר היום שלנו, שעות העבודה ונתיבי הנסיעה, עם ציוד שהספיק לכל היותר לשבועיים", מסביר מ', "למזלנו הקבלן הסכים לאחסן את הציוד שלנו, דבר שהקל עלינו במעט".
בני הזוג נכנסו לדירה רק בחודש יוני, ולאחר שבוע נולד להם תינוק בדירה החדשה ואולם המעלית בבניין עדיין לא פעלה. בגין 3 חודשי האיחור הראשונים, שהיוו גרייס מצד הקבלן, מ' ואשתו כמובן לא קיבלו פיצוי. בגין החודש הנוסף שילם הקבלן פיצוי בסך 3,000 שקל. "אם הקבלן היה מודיע מראש על האיחור, היה לנו מספיק זמן להתארגן או לשכור דירה בטווח סביר. הקבלן טען שהרשויות השונות באו בדרישות ממש לפני מסירות הדירות, דבר שהוא לא היה יכול לצפות לו מראש".
לדברי עו"ד משה ארז ממשרד עוה"ד פישר בכר חן וול אוריון ושות', המייצג את הזוג, "יש לסנכרן, עד כמה שניתן, בין מועד המסירה של הדירה הנרכשת לבין מועד המסירה של הדירה הנמכרת. במציאות המצערת שלנו, קבלנים רואים את הגרייס כזמן בנייה לכל דבר ולכן אין לראות זאת כטווח ביטחון מספק".
ערן ניצן, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים, אומר כי "כל קבלן מעוניין בראש ובראשונה שרוכשי הדירות שלו יהיו מרוצים ויקבלו את דירתם במועד שהוסכם, ומעדיפים להקדים את מסירת הדירה. חוק מכר דירות מחייב את הקבלן לפצות את הדיירים במקרה של איחור במסירה ומדובר בסכומים לא מבוטלים. בנוסף, לקבלן עלולה להיגרם פגיעה תדמיתית במקרה של עיכובים במסירה, גם אם זה לא באשמתו.
עם זאת, אומר ניצן, הקמת פרויקט מגורים היא עניין מורכב מאוד, ולכן גם אם הקבלן מעוניין למסור את הדירה בזמן, לא תמיד עולה הדבר בידיו: "בבניית כל דירה בישראל מעורבים, על פי ההערכה, למעלה מ-600 בעלי מקצוע, החל בעובדי הייצור במפעלי המלט, המטבחים והדלתות, דרך הזגגים, הנגרים, החשמלאים, פועלי הבניין וכמובן הקבלן עצמו, שנאלץ לכתת רגליו בין רשויות וגופים שונים לקבלת אישורים ולתשלום היטלים ומסים. בנוסף לכך, גם הגבלת מספר העובדים הזרים ומניעת כניסת פועלים פלסטינים יוצרות עיכובים".
השבועיים נהפכו לשלושה חודשים
גם בתי המשפט התבקשו לתת דעתם בעניין כשקבלנים סירבו לפצות את רוכשי הדירות בגין איחורים משמעותיים. כך לדוגמה ש', בת 70, שרכשה לפני כמה שנים דירה בפרויקט חדש בצפון תל אביב, אך לא תיארה לעצמה כי תמצא עצמה משלמת אלפי שקלים לבית מלון לאחר שהקבלן איחר בלמעלה משנה במסירת הדירה ומבלי שהסכים לפצותה.
"רכשתי דירה על הנייר ואת הדירה שבבעלותי מכרתי במקביל. הפער בין מועד הכניסה לדירה החדשה לבין פינוי הדירה שלי היה לדברי הקבלן שלושה חודשים, אך ליתר ביטחון שכרתי דירה לחצי שנה תמורת 800 דולר לחודש. במהלך תקופת השכירות ראיתי שהבנייה לא מתקדמת ושאלתי את הקבלן מה קורה כי בקרוב אני צריכה לעזוב את הדירה. כל פעם הקבלן אמר לי להאריך את השכירות בעוד חודש.
"בינתיים חליתי בסרטן והתחלתי בטיפולים. בעל הדירה אמר לי שהוא חייב לדעת אם אני נשארת או עוזבת, כי רצה להשכיר את הדירה מחדש בתקופת הקיץ. פניתי לקבלן ושאלתי אותו מה לעשות, והוא אמר לי שבסך הכל מדובר בעוד שבועיים. בעל הדירה שלי כבר לא הסכים להארכות נוספות וביקש ממני לעזוב.
"לא היתה לי ברירה. איפסנתי את הציוד שלי במחסן ועברתי להתגורר במלון קטן בתל אביב כשכל התקופה הזאת אני עוברת הקרנות בבית חולים. השבועיים נהפכו לשלושה חודשים וקיבלתי את הדירה ב-15 חודשים איחור, כאשר כל התקופה הוא לא פיצה אותי למרות שהגרייס היה רק לשלושה חודשים".
ש' הגישה תביעה נגד הקבלן לבית משפט השלום בתל אביב, באמצעות עו"ד רם אפרתי, בגין הנזקים הכספיים שנגרמו לה. הקבלן טען בבית המשפט כי העיכוב במסירה נגרם מעיכובים בבנייתה על ידי קבלן המשנה ומחסור בפועלי בניין, וכי על פי החוזה הוא פטור מתשלום פיצוי בנסיבות שאינו בשליטתו.
השופט מרדכי בן חיים לא התרשם מהנימוקים וקיבל את התביעה. "נחה דעתי כי לתובעת נגרמה מנה גדושה של עוגמת נפש ותסכול לנוכח האיחור המופלג בקבלת הדירה ויותר מזה", קבע השופט. השופט קבע כי הקבלן ישלם ל-ש' פיצוי בסך 66 אלף שקל בגין ההוצאות הכספיות ועוגמת הנפש שנגרמו לה כתוצאה מהאיחור הרב במסירת הדירה ואף חייב אותו לשאת בהוצאות משפט. הקבלן עירער על הפסיקה לבית המשפט המחוזי שדחה את ערעורו.
גם אם הבניין כבר נמצא בתהליך בנייה מתקדם, אין הדבר מעיד על כך שהקבלן ימסור את הדירות בזמן. ר' ואשתו מראשון לציון למשל, רכשו דירה חדשה בפרויקט מגדלי דוד ברחוב רוטשילד פינת רמז בעיר. ר' מספר: "קנינו דירה בחודש מארס 2008 כאשר הבניין היה כבר כמעט מוכן והקבלן הבטיח למסור את הדירה בחודש יוני 2008. מאחר שגרנו באותה תקופה בשכירות, החלטנו לא לקחת סיכון ולקחנו בחשבון שהקבלן ינצל את שלושת חודשי הגרייס ואפילו לקחנו מקדם ביטחון של חודש נוסף, והתחייבנו לעזוב את הדירה בשכירות בחודש אוקטובר. בעל הדירה שלנו מצא בינתיים שוכר במקומנו.
"בסופו של דבר הקבלן איחר בארבעה חודשים וחצי. על שלושה חודשים לא קיבלנו פיצוי כספי ועבור החודש הנוסף שעוד גרנו בשכירות קיבלנו פיצוי של 700 דולר. בתום החודש שלקחנו כמקדם ביטחון מצאנו עצמנו ברחוב. במשך שבועיים אשתי עברה עם הבת שלנו לגור אצל הוריה, ואני עברתי לגור אצל ההורים שלי. בסוף אוקטובר נכנסתי לדירה כשהיא עוד לא היתה מוכנה, וגרתי בה שבוע כשעוד לא היה חשמל והמעלית לא פעלה".
לדאוג לאינטרסים של הרוכשים
לדברי עו"ד טל יצחק רון ממשרד טל רון דריהם ושות', המייצג את בני הזוג, יש כמה נקודות אליהן יש לשים לב כשרוכשים דירה חדשה מקבלן. "ראשית ישנה בעיה שרוכשי דירות מסתפקים בעורך הדין של הקבלן על מנת שייצג אותם. עורך הדין של הקבלן מייצג בראש ובראשונה את האינטרסים של הקבלן ולכן מומלץ לשכור עו"ד שייצג את אינטרס הקונים.
"כמו כן צריך לשים לב שקבלנים תמיד נותנים גרייס אוטומטי לאיחור ללא פיצוי, שבדרך כלל מדבר על חצי שנה, ויש לעמוד על שינוי הסעיף בחוזה למקסימום 3 חודשים ולוודא כי הוא מצוין בחודשים קלנדריים ולא בימי עבודה. בחלק מההסכמים האכלוס נקבע לפי תאריך שהקבלן קובע עוד לפני שניתן טופס 4 - טופס אכלוס שראש העיר חתום עליו המאשר לחברת החשמל לחבר את הבניין לחשמל קבוע. במצבים כאלה הקבלן מאכלס את הבניין על מנת לא להפר חוזה בעוד המעלית טרם פועלת. בסעיף האכלוס מומלץ לוודא כי בחוזה מצוין שמועד האכלוס לא יהיה לפני קבלת טופס 4 והפעלת המעלית".
קבלנים אף נוטים להבטיח עצמם לגבי מקרים של איחורים שנבעו כתוצאה מ"כח עליון". לדברי רון, במקרים רבים סעיף כוח העליון לא מפורט, והקבלנים נוטים לייחס אליו סיבות שונות ומשונות לאיחור. "יש לסייג את סעיף 'כוח עליון' למקרים מסוימים, ולא לכלול בהם מצב כמו עליית מחירי הברזל.
"בנוסף לכך יש לדאוג כי הפיצוי שהקבלן ייתן בגין איחור נוסף לאחר חודשי הגרייס יהיה ריאלי ובהתאם לשכירות הריאלית בעבור הדירה שנרכשה. קבלנים רבים נוטים לפצות רוכשים בסכומים מגוחכים".
הבנייה לא מתקדמת
י' ואשתו החליטו למכור את דירתם בפתח תקוה ולרכוש דירה חדשה בשכונת עיר ימים בנתניה. לאחר חיפושים, רכשו בני הזוג במארס 2009 דירה כשעל פי החוזה שנחתם עם הקבלן, היו אמורים להיכנס אליה ביוני 2009. במקביל, מכרו בני הזוג את דירתם בפתח תקוה והתחייבו לפנותה בסוף ספטמבר 2009.
"רצינו שיהיה מקדם ביטחון, והוספנו לחוזה המכירה סעיף שאומר שאנחנו יכולים להישאר בדירה שמכרנו עד לסוף 2009 תמורת 4,000 שקל לחודש, החל מהראשון באוקטובר. במהלך הזמן הבחנו שהתקדמות הבנייה איטית מאוד. שאלנו אם הדירה תהיה מוכנה ותמיד קיבלנו תשובה שהיא תהיה מוכנה בזמן".
בחודש נובמבר הבינו בני הזוג כי לא יקבלו את הדירה בזמן והחלו לחפש פתרונות דיור חלופיים. "כל הניסיונות שלנו להתחנן לבעלי דירות שמפרסמים דירות להשכרה להשכיר לנו דירה לטווח קצר נכשלו", מספר י'. "אנשים פשוט לא היו מעוניינים בכך. אחרי שכבר כמעט התייאשנו ומצאנו עצמנו ברחוב, שיחק לנו המזל ולחבר שלי התפנתה דירה שהוא השכיר, ובסוף חודש נובמבר נכנסו אליה. כמובן שהיתה לנו הובלה נוספת בעלות 4,000 שקל שלא קיבלנו עבורה פיצוי. בסופו של דבר קיבלנו את הדירה באיחור של שמונה חודשים.
לדברי עו"ד ארז כשקונים דירה על הנייר יש לגלות מעורבות: "אם הקבלן מודיע על מועד מסירה מסוים, אך לפי ההתקדמות בשטח ברור שהוא לא יעמוד בו, על הלקוח לא לסמוך על הקבלן אלא להיערך בהתאם".
כשהקבלן שם ברז אחד יותר מדי
מאת שלומית צור
20.8.2010 / 7:31