אספן גרופ הגישה בקשה לרכישת מניותיה של קרן סלע קפיטל תמורת כ-160 מיליון שקל

חברת הנדל"ן שבשליטת רוני צארום ובניהולו של אילן גיפמן, התחילה אתמול במהלך של ניסיון של השתלטות עוינת על קרן סלע קפיטל נדל"ן - קרן השקעות בנדל"ן הנהנית מתנאי מיסוי מיוחדים.



אספן הגישה אתמול לבית המשפט המחוזי בתל אביב בקשה ייחודית לאישור הסדר לרכישת כל מניותיה של סלע קפיטל נדל"ן הציבורית, תמורת סכום כולל של כ-160 מיליון שקל. אספן מציעה לשלם כ-80 מיליון שקל במזומן והיתר באמצעות הקצאה של כ-71.1 מיליון ערך נקוב של אג"ח ד' של אספן, המדורגות על ידי מידרוג בדירוג של a3 וששווייין נאמד ב-80 מיליון שקל.



ההצעה של אספן גרופ משקפת מחיר של 5.91 שקלים למניית סלע קפיטל נדל"ן - גבוה בכ-7.5% ממחיר מנייתה אתמול בפתיחת המסחר ובכ-16% ממחירה הממוצע בחצי השנה האחרונה. המהלך של אספן אינו שכיח בשוק ההון, שכן הוא מהווה את אחד המקרים הנדירים שבמסגרתם מבקשת חברה ציבורית לרכוש את הבעלות המלאה בחברה ציבורית אחרת באמצעות הסדר שיאושר, בין היתר, בבית המשפט.



במידה שבית המשפט יאשר את הבקשה שהוגשה לו בנושא, ההוצאה אל הפועל תהיה כפופה למספר אישורים נוספים, ביניהם אישור ההסדר ברוב של 75% לפחות באסיפה הכללית של בעלי מניותיה של סלע קפיטל, עליה יורה בית המשפט. נכון להיום, הגופים המוסדיים הגדולים המחזיקים במניות של סלע קפיטל הם קופות גמל של דש איפקס (8.64%), קופות הגמל של מגדל (6.57%), של אקסלנס (5.15%), אי.בי.אי בית השקעות (5.6%) ומיטב בית השקעות (5.1%).



לא ברור אם אספן תצליח להשיג את הרוב הנדרש בכדי להשתלט על סלע קפיטל. במידה שהמהלך יושלם, מניותיה של סלע קפיטל יימחקו מהמסחר בבורסה והיא תהפוך לחברה פרטית.



סלע קפיטל נסחרה אתמול לפי שווי חברה של כ-149 מיליון שקל, בהשוואה להון עצמי בסך של כ-210 מיליון שקל. אספן מתחייבת כי במידה שיאושר ההסדר, היא תפנה בהצעה לבעלי כתבי האופציה של סלע קפיטל לרכוש אותם מהם לפי שער הנעילה האחרון של האופציה בבורסה.



אספן מציינת בבקשה מספר יתרונות הגלומים, לגישתה, בהסדר המוצע מבחינתם של בעלי המניות הנוכחיים של סלע. בין היתר מציינת אספן כי ההסדר מאפשר לבעלי המניות של סלע לממש את השקעתם במלואה, בעוד שהסחירות הנמוכה במניות סלע אינה מאפשרת להם לממש את אחזקותיהם בלא השפעה על מחיר המניה.



כמו כן, מציינת אספן בבקשה כי מודל הפעילות של סלע קפיטל כקרן ריט לא הוכיח עצמו מבחינת בעלי המניות של החברה, וזאת בשל המגבלות החוקיות המוטלות על החברה בהיותה קרן ריט, והמונעות ממנה לנצל הזדמנויות עסקיות, שככל הנראה הביאו לכך כי מודל קרנות ההשקעות בנדל"ן לא צלח במדינת ישראל.



בנוסף לכך, באספן טוענים "כי שער מניות החברה הינו בבואה לכישלון המודל, ומניית החברה רשמה תשואה שלילית של כ-45% החל ממועד הנפקתה ועד למועד זה, בעוד ששערי מניות של חברות נדל"ן רשמו עליות ניכרות בתקופה האמורה. בנוסף, מציינת אספן בבקשה כי מאז מועד הנפקתה של סלע, ביצעה החברה רק שתי חלוקות דיבידנד לבעלי המניות, שגילמו תשואה הנמוכה מ-4% על ההון העצמי של החברה".



אספן גם מסבה בבקשתה את תשומת הלב לדמי הניהול השנתיים, המשולמים על ידי סלע לחברת הניהול שלה, והנחשבים לגישת אספן לגבוהים - הן ביחס לתוצאות החברה והן בערכן המוחלט. לדוגמא, ב-2009 עמדו דמי הניהול על כ-40% מרווחי החברה. כמו כן, אספן מציינת כי כיום אין לסלע קפיטל מנכ"ל מכהן כלשהו, וזאת מאז פרש איציק סלע, על שמו קרויה החברה, מתפקיד המנכ"ל ביולי האחרון.



סלע קפיטל נדל"ן, המנוהלת על ידי אלי בן חמו ושמואל סלבין, כפי שעולה מהדיווחים השונים שפירסמה בבורסה, הוקמה במחצית השנייה של 2007 במטרה להיות קרן השקעות במקרקעין המשמשת - כמכשיר השקעות, שמטרתו העיקרית לאפשר למשקיעים שונים - גם כאלה שאינם מתמחים בתחום הנדל"ן להשתתף באופן לא ישיר בהשקעה בנכסים מניבים. סך נכסי החברה ליום ה-31 במארס 2010 הסתכם בכ- 399.6 מיליון שקל והתחייבויותיה הסתכמו בכ-189.3 מיליון שקל. ב-2009 רשמה החברה רווח נקי של כ-7.7 מיליון שקל.



אספן גרופ עוסקת בעיקר בנדל"ן מניב בארץ, בגרמניה ובשווייץ, כמו גם בייזום ובהקמת מבנים לתעשייה, מלאכה ומסחר המיועדים להשכרה ולמכירה, בארץ ובחו"ל. החל מ-2007 החלה החברה בהעברת מנוע הצמיחה שלה לחו"ל ועוסקת באמצעות חברות בנות זרות, בעיקר ברכישת נכסים מניבים, מרכזים מסחריים ומבנים המשמשים למטרות תעשייה, לוגיסטיקה, מלאכה, משרדים, מסחר וקליניקות המיועדים להשכרה בגרמניה ובשווייץ.



בבעלות החברה מבנים להשכרה בישראל ובחו"ל בשטח כולל של כ-260 אלף מ"ר המושכרים לכ-300 שוכרים ביעוד מסחר, משרדים, תעשייה ולוגיסטיקה ובתפוסה של כ-97%. הונה העצמי של החברה נכון ל-30 ביוני 2010 עומד על כ-277 מילין שקל.



לחברה מזומנים, שווי מזומנים, פקדונות לזמן קצר וניירות ערך סחירים בהיקף של כ-161 מיליון שקל. במהלך החודשים האחרונים החברה גייסה כ-90 מיליון שקל נוספים, בעיקר בהנפקות של מניות ואיגרות חוב.