>> ביוני 2008 חצה איזי כהן את הקווים ועבר מהעולם הפיננסי לעולם הריאלי. כהן התיישב בכיסא מנכ"ל הנמצאת בשליטת לב לבייב. ספק אם כהן הבין לאיזה "בוץ" הוא נכנס, שכן את השנים הבאות הוא עתיד לבלות לא בקידום נדל"ן והשבחתו, אלא במגעים רציפים עם הגופים המוסדיים והבנקים כדי להציל את אפריקה מפירוק ולהגיע להסדר החוב.
כהן וראשי החברה הצליחו להגיע בסוף מארס להסדר חוב מקיף עם מחזיקי האג"ח והבנקים; הסדר בהיקף של כ-8 מיליארד שקל, שבסיומו נותרו מפתחות החברה בידי לבייב שדולל מ-75% אחזקה ל-47%.
לבייב התחייב להשקיע בהסדר כ-1.5 מיליארד שקל. טיבו של ההסדר לעומת פירוקה של אפריקה ייבחן בעוד כמה שנים. ואולם בינתיים נראה כי כהן קיבל קצת שקט שייחל לו. זאת כדי להמשיך לממש את הנכסים, לעמוד עד מאי 2012 בהתחייבות של כ-1.2 מיליארד שקל למחזיקי אג"ח כ"ה ולהשביח את החברה.
אפריקה ישראל רשמה ברבעון השני של 2010 ובמחצית הראשונה של השנה רווחיות גבוהה. עיקר הרווחיות נבעה מהשלמת הסדר החוב ושיערוך חד-פעמי לשווייה ההוגן של חבילת המכשירים הפיננסיים שהונפקו במסגרת ההסדר.
כהן אמר אתמול בראיון ל-themarker: "אמנם נהייתי מומחה להסדרי חוב בשכר טרחה גבוה, אך לא בשביל זה עזבתי את מגדל ובאתי לאפריקה. בשנתיים האחרונות הקדשתי כמעט את מלוא הזמן לטיפול בתזרימים ובחובות של אפריקה. כיום 85% מהזמן אני מקדיש לפעילות השוטפת והיתר למימושים שנעשים, אך לא בכל מחיר.
"מבחינתי ומבחינת אפריקה, ימי ההסדר הם הסרט ישן שלא נמצא על סדר היום שלנו. עברנו את השלב שבו השוק חשב שאפריקה בהיסטריה ומוכרת כל דבר שזז. גם בימים יותר קשים לא מכרנו ולו נכס אחד במחיר שמתחת למחיר הספרים, ובוודאי שלא נמכור בעתיד. אנחנו מוכרים את כל אותם נכסים שאינם מצויים בליבת העסקים שלנו".
אפריקה רשמה ברבעון השני של 2010 רווח נקי (המיוחס לבעלי המניות) של כ-1.2 מיליארד שקל, לעומת הפסד של כ-1.3 מיליארד שקל ברבעון המקביל ב-2009. את המחצית הראשונה של 2010 סיימה אפריקה ברווח נקי של כ-1.22 מיליארד שקל, לעומת הפסד של 669 מיליון שקל בתקופה המקבילה. אפריקה מציינת כי בנטרול רווח חד-פעמי של כ-1.45 מיליארד שקל, הכנסות המימון של החברה היו מסתכמות במחצית הראשונה של 2010 ב-174 מיליון שקל. בעקבות זאת אפריקה היתה רושמת הפסד של כ-350-400 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2010.
בעקבות ההסדר ההון העצמי של אפריקה זינק ל-3.3 מיליארד שקל מתוך מאזן של 26.7 מיליארד שקל. נכון לסוף יוני, מקורות הנזילות של אפריקה נאמדים ב-2.1 מיליארד שקל.
כהן הוסיף: "הטיפול בנושא היומיומי של התזרימים נמצא מאחורי. אנחנו בכיוון הנכון, מטפלים בהתחייבויות במהירות האפשרית ואני מקווה שעד סוף השנה נוכל לסלק את החוב הקצר. אנחנו מעדיפים להוריד את הנטל של הוצאות מימון ולהישאר עם חוב של כ-3.5 מיליארד שקל פרוס ל-16 שנה".
כהן ציין עוד כי "השאיפה שלנו לקבל שקט לשלוש השנים הקרובות, לחזור כמה שיותר מהר לפעילות העסקית ולהגדיל את המלאי של הנכסים והקרקעות. אני באמת מרגיש שחזרנו לפעילות מלאה ואמיתית, יש לנו המון עבודה ברוסיה, במרכז ומזרח אירופה, וגם בטיפול בפרויקטים שנותרו בארה"ב".
מתי ביקרת באחרונה ברוסיה ואיך התרשמת מהמצב שם?
"רוסיה מתייצבת ומתאוששת מהמשבר. מורגשת שם עלייה בצריכה, בצד גידול בביקושים, המתבטאים בעליית מחירי ההשכרות בנכסים המניבים. בנוסף, גם הפלח העליון של האוכלוסייה הרוסית מתעורר וחוזר לרכוש דירות יוקרה בפרויקטים שלנו. אנחנו מצליחים למכור דירות יוקרה תמורת 16-17 אלף דולר למ"ר. אנחנו מתרכזים בהשלמת העבודות של קניון mall of russia, הצפוי להיפתח בדצמבר. אנחנו אופטימים מאוד גם לגבי קצב ההשכרות וגם לגבי התזרימים העתידיים שהנכס הזה יביא".
מה קורה במזרח אירופה?
"יש לנו שם צבר אדיר של קרקעות בשווי של מאות מיליוני יורו בעיקר בתחומי משרדים, קמעונות ומגורים ברומניה, צ'כיה, סרביה ומדינות אחרות. אנחנו חוזרים לפעילות כדי להקדים את תקופת ההתאוששות ולהגיע אליה מוכנים להתקפה. כיום הבנקים במדינות האלו מוכנים לממן נכסים בשיעורים של 75%-80% מהנכס, ואת היתר אנחנו צריכים להביא כהון עצמי. בדיוק בשביל זה אנחנו פועלים להנפקת מניותיה של אפי אירופה בבורסת וארשה, פולין.
"נפגשנו עם החתמים, בנקאי השקעות ומשקיעים מקומיים וקיבלנו אינדיקציות שנוכל להנפיק את החברה המניבה הכנסות שנתיות של 70-80 מיליון יורו לפי שווי של כמה מאות מיליוני יורו. למרות הכל, לא הרבה חברות שרדו את המשבר במזרח אירופה, ואפי אירופה יכולה להתגאות שהיא אחת מהן. הגיוס המתוכנן מראה שמקבלים אותנו בכבוד באירופה".
האם הסדר החוב של אפריקה לא מרתיע את החתמים שם להתחיל ברוד שואו ובשיווק של אפי אירופה?
"ברגע שהם ראו ונוכחו שעשינו הסדר המאפשר לנו לחזור ולתפקד כמעט כרגיל, החששות ירדו בצורה משמעותית".
מה ההתייחסות כיום של שוק ההון הישראלי ושל נציגות מחזיקי האג"ח של אפריקה? האם עדיין כולם מפחדים להתקרב אליה?
"אנחנו נמצאים בדיאלוג שוטף עם שוק ההון. ברגע שהודענו על כוונתנו להשאיר את אפריקה מגורים בקבוצה באמצעות מכירתה לדניה סיבוס, אחרי שמימשנו את כביש 6 והודענו על מימושים הבאים בדרך שיעזרו לסלק את החוב הקצר עד סוף השנה - קיבלנו הרבה מחמאות מהשוק. שכן יש הרגשה שהחברה מסירה מעצמה את העננה ופועלת בדרך הנכונה".
אתה כל כך משבח את העסקה המתוכנת של אפריקה, אבל כבעל מניות של דניה סיבוס האם זאת עסקה טובה שכדאי להצביע בעדה?
"אין לי כל ספק בכך, שכן כך דניה מגוונת ומרוויחה את פעילותה. יש לה בקופה 360 מיליון שקל. היא אינה יכולה לחלק דיווידנדים, הפיקדונות בבנקים מניבים תשואות נמוכות - כך שהעסקה הזאת טובה לדניה".
באפריקה החליטו לוותר באחרונה על פרויקט היוקרה שהיה אמור לכלול קזינו, מגורים ומלונות בלאס וגאס, ולהחזיר את הקרקע לבנק. נוחי דנקנר, יצחק תשובה ומשקיעים אחרים בעולם עדיין מאמינים בווגאס, למה אתם לא?
"אנחנו מתרכזים בניו יורק ובפרויקט מרקיז במיאמי. לאס וגאס מתה, ואיננו יודעים מתי היא תתעורר בשנים הקרובות - כך שאין לנו מה לחפש שם".
מה דעתך על הבונוסים שחולקו באחרונה למנהלים בחברות הבנות של אפריקה?
"למי שמביא תוצאות ומשביח את החברות, איני רואה כל סיבה לא לחלק לו בונוסים".
האם השמועות בשוק ההון נכונות כי הבעלים לבייב לא מרוצה מן ההסדר?
"אני חושב שהתוצאות של אפריקה מדברות בעד עצמן".
אלון גלזר: מעט יותר אופטימים
>> מנהל המחקר בלידר שוקי הון, אלון גלזר, אמר על דו"חות אפריקה ישראל: "אם עד עתה היינו מאוד שליליים לגבי מניית אפריקה, ירידות השערים בחודשים האחרונים, יחד עם מהלכים חיוביים שההנהלה מבצעת ועלייה בשווי של חלק מהנכסים - הופכים אותנו למעט יותר אופטימים.
"ברמות האלה אפריקה עדיין לא זולה, אבל מנגד אפשר כבר לראות אור בקצה המנהרה, אם נראה שיפור בשוקי הנדל"ן העולמיים. לפיכך, אנחנו מעלים את המלצתנו למניה מ"מכירה" ל"תשואת שוק". בשלב זה אנחנו מותירים את מחיר היעד על 20 שקל. כיום אנחנו מאמינים כי יש מקום להתחיל להגדיל את האחזקה, אם כי עדיין להחזיק במשקל נמוך".
איזי כהן מעדיף להיערך להתאוששות ולא לעסוק בעוד הסדרי חוב: "לאס וגאס מתה, אין לנו מה לחפש שם"
מאת מיכאל רוכוורגר
24.8.2010 / 9:15