במומבאי הצפופה, המיליונרים פולשים לשכונות העוני

בלומברג

>> יזמי נדל"ן במומבאי, אחת הערים הצפופות בעולם, מקימים מגדלי יוקרה בשכונות עוני לשעבר ומשכנים את הדיירים המפונים בבניינים סמוכים. "פלישת" המיליונרים לשכונות הפחונים היא תוצאה של מגבלה על בנייה לגובה בשכונות המבוססות בבירתה הפיננסית של הודו, שבה מתגוררים 18 מיליון תושבים.



מגדלי אימפריאל בני 60 הקומות, שכמה מהדירות בהם מוצעות למכירה ב-14 מיליון דולר, הוקמו באזור שכלל רחובות צרים עמוסי פחונים שבעבר איכלסו 10,000 עניים מרודים. מגדל לודהא בליסימו המתנשא לגובה 50 קומות נבנה מטרים ספורים מבית כלא.



"מומבאי היא עיר צפופה מאוד. כדי להתמודד עם העומס ולייצר קצת שטחים פתוחים עלינו לבנות לגובה", אומר אמית תאקר, דירקטור ב-sd קורפ, החברה שהקימה את פרויקט אימפריאל, בניין המגורים הגבוה בהודו. "ניתן לעשות זאת רק באמצעות פינוי שטחים מאוכלסים".



בשל מגבלה בת 46 שנה על בנייה לגובה באזורים הבנויים של מומבאי יזמים נאלצים לבנות מגדלי יוקרה בשכונות העוני, ולשכן את דייריהן המקוריים בדירות חדשות וזעירות בבניינים סמוכים. ממשלת הודו מסתמכת על פרויקטים כאלה בניסיונה למגר את שכונות הפחונים והצריפים עד 2015.



מיליון דירות זולות



דירות הפנטהאוז באימפריאל מתוכננות להימכר ב-13-14 מיליון דולר, לפי ג'ונס לאנג לסאל מגראג', החטיבה המקומית של חברת הנדל"ן הציבורית השנייה בגודלה בעולם. דירות אלה משקיפות על הים ועל מגרשי הגולף ומרוצי הסוסים של מומבאי. הדירות היקרות ביותר בלודהא בליסימו צפויות להימכר ב-6 מיליון דולר.



מגבלת הבנייה לגובה - השטח הבנוי המרבי של בניין ביחס לשטח המגרש - נכנסה לתוקף ב-1964, וקובעת יחס של 4.5. פירוש הדבר שעל דונם ניתן לבנות בניין ששטחו הכולל 4,500 מ"ר. ב-1991 היחס הופחת ל-1.33 באזורים המבוססים - בניגוד למרבית הערים הצפופות בעולם, שרשויות התכנון בהן מנסות לעודר בנייה לגובה כדי שניתן יהיה להתמודד עם הגידול במספר התושבים.



בשכונות העוני של מומבאי, בניגוד לאזורים המבוססים, ניתן לבנות גם לפי יחס של 4 בפרויקטים החדשים. כמחצית מתושבי מומבאי - 9 מיליון - חיים בשכונות עוני. מדובר בסמטאות מטונפות המאכלסות צריפים ופחונים, שדייריהם אינם זוכים לשירותי סניטציה ומים.



לא הרחק משיכוני הפחונים, במקומות מסומים ממש לידם, ממוקם רובע העסקים של מומבאי - עולם שונה לחלוטין. לפי חברת הנדל"ן cb ריצ'רד אליס, רובע העסקים של מומבאי הוא מהיוקרתיים בעולם; מדורג רביעי - אחרי לונדון, הונג קונג וטוקיו.



ב-1995 החליטה ממשלת מחוז מהרשטרה, שמומבאי היא בירתו, להכיר בכל שכונות הצריפים שהיו קיימות באותה עת - מה שאומר כי כל תושביהן זכאים לשיכון מחדש אם שכונתם עוברת פיתוח.



באותה שנה הקימה ממשלת המחוז את הרשות לשיקום שכונות. הרשות אחראית לפיתוחן של שכונות צריפים גדולות כמו דהראבי, השנייה בגודלה באסיה, שממנה הגיע הגיבור הבדיוני של הסרט "נער החידות ממומבאי". ממשלת מהרשטרה מעוניינת להקים מיליון דירות זולות בשנים הקרובות, בעיקר באמצעות יזמים פרטיים.



פרויקט אימפריאל, המתנשא לגובה 252 מטר, הוקם על מגרש בשטח 54 דונם שבעבר פעל בו מפעל טקסטיל. בפרויקט 228 דירות יוקרה, ששטחן 232-929 מ"ר. השכונה שבה נבנה הפרויקט איכלסה 2,700 פחונים זעירים, שדייריהם הועברו לדירות בשטח 20 מ"ר בבניינים סמוכים. לשם המחשה, שטחה של הבריכה בדירת הפנטהאוז כשטחן של שבע דירות שניתנו לתושבי השכונה המקוריים.



קמרן שייך, נהג מונית בן 55, מרוצה מהשינוי: "אנחנו שמחים לגור ליד המגדלים הגבוהים במומבאי. כשעוברים מצריף לדירה יש תחושה טובה של התקדמות". בעבר נאלצה משפחתו של שייך, המונה ארבע נפשות, לצעוד שלושה ק"מ כדי לשאוב מים מבאר. כעת מסופקים לדירה מים זורמים במשך 20 דקות ביום.



מגדל לודהא בליסימו ממוקם על מגרש בשטח 54 דונם במרחק מטרים ספורים מבית הסוהר המרכזי של מומבאי. המגדל כולל 300 דירות, שמרביתן כבר נמכרו, לדברי סמנכ"ל השיווק של היזם, ר. קרתיק. כ-73% מהרוכשים מגיעים ממגזר השירותים, מרביתם מנהלים בכירים. "הקונים שלנו עובדים במשרדים יוקרתיים, נוסעים במחלקות עסקים ומעוניינים בהטבות יוקרה גם במגוריהם. רבים מוכנים להתרחק משכונות היוקרה, כל עוד הם זוכים בבניין מן המעלה הראשונה", אומר קרתיק.



שינוי רדיקלי בתשתיות



הביקוש לדירות יוקרה בהודו גבר בעקבות העליות החדות בשוקי המניות. ב-2009 היו בהודו 84 אלף מיליונרים, לפי דו"ח העושר העולמי של קאפ ג'מיני ומריל לינץ'. מספר המיליונרים בהודו ובסין צפוי לזנק פי שלושה בין 2008 ל-2018, לפי הדו"ח. לפי מגזין "פורבס", כ-40% מ-52 המיליארדרים בהודו גרים במומבאי.



כדי שמומבאי תיחשב לעיר בסטנדרטים מערביים נדרשים שינויים רדיקליים בתשתיות התחבורה, הדיור והסניטציה, כולל פינוי מרבית שכונות הצריפים, לפי דו"ח של חברת הייעוץ מקינזי מ-2003. "התשתיות של מומבאי מדורגות בתחתית הרשימה של ערים בעולם", אומר אלן ברטו, יועץ לבנק העולמי המבקר בעיר מדי שנה זה 15 שנה.