>> מחירי הדירות בת"א ממשיכים להאמיר. לפי נתוני הלמ"ס, מחירה הממוצע של דירה היה 1.78 מיליון שקל ברבעון השני של 2010, בעוד בתקופה המקבילה אשתקד, היה מחירה הממוצע של דירה 1.47 מיליון שקל - עלייה של כ-21% בתקופה קצרה. בשלוש השנים האחרונות עלו מחירי הנכסים בתל אביב בעשרות אחוזים. מה קרה לדמי השכירות?
לפני כשנה צפינו בניסיון התארגנות של שוכרי דירות בתל אביב לצאת כנגד מחירי השכירות המאמירים. הרעש התקשורתי סביב מחאה זו גווע בקול ענות חלושה. ניסיון דומה להתארגן במהלך השנה הנוכחית גווע במהירות ונראה ששוכרי הדירות עצמם אינם מאמינים ביוזמות הללו.
עובדה היא שדמי השכירות בתל אביב מתנהגים באופן שונה ממחירי הדירות. מחירי השכירות בעשור האחרון בת"א עלו ב-46% נומינאלית, מרמה של 2,750 שקל ב-2000 ל-4,013 שקל כיום. מחירי הנכסים, לשם השוואה עלו בתקופה זו ב-71%. בתקופה האחרונה גדל פער זה אף יותר: ברבעון הראשון של 2007 עמד מחיר דירה ממוצעת בתל אביב על 1.01 מיליון שקל ושכר הדירה הממוצע היה 3,082 שקל לחודש. מאז, עלה מחיר דירה ממוצע ב-76% בעוד השכירות הממוצעת עלתה ב-30% בלבד.
ואולם בניגוד לשנים האחרונות, העשור האחרון לא היטיב עם מחירי הדירות בתל אביב לכל אורכו. עיר זו סבלה מביקושים מופחתים בתחילת העשור, בשנים 2003-2000, שגרמו לירידות מחירים. כך היה גם עם מחירי השכירות, אם כי באיחור מסוים.
כולנו מודעים היטב לביקוש הגבוה לדירות בשכר חודשי בתל אביב. מדוע, אם כן, בעוד קטר מחירי הדירות בשנים האחרונות דוהר קדימה ללא מעצורים, מדד מחירי השכירות מפגר אחריו באופן משמעותי? האם הפער מרמז על עלייה צפויה בדמי השכירות?
כדי לענות על השאלה הזו נידרש להשוות בין מחירי הדירות לדמי השכירות באופן ריאלי לאורך התקופה. גרפים אלו יכולים לרמז על שני כיוונים אפשריים: או שמחירי הנכסים בת"א מנופחים (בועה?) או שדמי השכירות בתל אביב נמוכים משמעותית משיעורם הריאלי ולכן הם עתידים לתקן את עצמם בתקופה הקרובה.
תשואה גולמית ממוצעת מדירת מגורים בתל אביב עמדה ב-2003 על כ-4.2%. שיעורה כיום עומד על 2.7% בלבד. שיעור התשואה על נכסים במרכז או צפון העיר עלול להיות נמוך אף יותר. כפי הנראה, רוכשי דירות להשקעה בתל אביב מצפים לאחת מהשתיים: שמחירי הנכסים ימשיכו להאמיר או שגובה השכירות יתקן את עצמו וישפר את התשואה (או שניהם גם יחד).
הפער בין העלייה החדה במחירי הדירות לבין העלייה המתונה יותר במחירי השכירות מביא אותנו למסקנה שעליית מחירי הדירות בתל אביב כיום מפצה את המשקיעים על חוסר התשואה המתקבלת מהשכירות, ולכן ייתכן שזו הסיבה לכך שהם "לא שמו לב" לעובדה ששכר הדירה כה נשחק בשלוש השנים האחרונות. מחירי הנכסים לא יאמירו לעד והם צפויים בקרוב להיעצר או אפילו לתקן את עצמם ברמה זו או אחרת.
"משקיעי תל אביב", שיבחינו שהתשואה הכוללת מהנכס ירדה משמעותית ושכר הדירה כבר לא מכסה את תשלום המשכנתא, יבקשו לשפר עמדות ויצפו לעלייה במחירי השכירות. אם שוק השוכרים "יתנגד", כלומר הביקוש לא יהיה קשיח מספיק לעליית מחירים, יחל גל של מכירות שעלול להשפיע על מחירי הנכסים - והפעם בכיוון ההפוך.
האם שוכרי הדירות בתל אביב יכולים להתנגד לעליות מחירים עתידיות? בדרך כלל ברמת המאקרו ההשפעה של קהל כזה או אחר על מחירי השוק נמוכה - והשוק מתנהג לפי כללי ההיצע והביקוש הקלאסיים. מאידך, ברמת המיקרו (במישור האישי), ניתן לפנות מבעוד מועד ולפני תום התקופה לבעל הנכס ולהציע לו להאריך את החוזה לשנה נוספת (או יותר). בהסכם החדש, מטבע הדברים, השוכר מתחייב לתקופה הנוספת מבעוד מועד (גם את זו תתחיל עוד שנה) והמשכיר, מצדו, מתחייב לשמר את המחיר. במקרה זה השוכר "קונה" הגנה מפני עליות מחיר והמשכיר "קונה" שקט יחסי לתקבול ארוך טווח. האם יסכים? לא ידוע, אך הניסיון לרוב אינו עולה מאומה.
בכל מקרה - הכינו את הארנקים
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il
תל אביב עומדת בפני שינוי
חיים לוי
27.8.2010 / 7:08