חיפה - עיר הצימרים הבאה?

בעוד בתל אביב זועמים על בעלי דירות שמשכירים אותן לתיירים ומצמצמים עוד יותר את היצע הדירות בעיר, בחיפה מנסים לקדם את התופעה: ראש העירייה, יונה יהב, הצליח באחרונה לקבל את אישור מועצת העיר לביצוע פרויקט שעליו חשב כבר לפני כמעט 20 שנה להקמת צימרים עירוניים בבתי התושבים.

הפרויקט יציע לתיירים מהארץ ומהעולם לפקוד את חיפה למשך כמה לילות בלי להיפרד מאלפי שקלים בתמורה לשהייה באחד מבתי המלון בעיר. החלופה - צימרים עירוניים שיספקו פתרון לינה לתיירים ולמשפחות לטווח קצר במחירים סבירים. את הצימרים לא יהיה צריך להקים מאחר שהמערך התיירותי החדש יתבסס על דירות קיימות בעיר שיוסבו לצימרים עירוניים ללא כל הליך תכנוני. במסגרת הפרויקט שואפים בעירייה להוסיף 500 צימרים חדשים לעיר בחמש השנים הקרובות. לבעלי דירות שיחפצו לקחת חלק בפרויקט מבטיחים בעירייה לא רק גאווה עירונית אלא גם כדאיות כלכלית, ובעצם סוג של קריירה נוספת. מדובר בסוג מיזם שנעשה עד כה רק באופן פרטי, ולמעשה מוצע בפעם הראשונה בארץ במסגרת עירונית.

לצורך יישום הרעיון הקימה החברה הכלכלית לחיפה חברה בת בשם כרמלינה, שמטרתה הפורמלית היא "ייזום, ייסוד, הקמה וניהול של מערך צימרים עירוניים בחיפה". הצורך בהקמת החברה, כך הוסבר לחברי מועצת העיר, נובע מביקושים הגדלים ללינות בחיפה של קהלים שאינם מעוניינים בבתי מלון, וכן תיירי חוץ ופנים שאינם מוצאים מקומות פנויים במלונות הקיימים. עוד הודגש כי מדובר ברעיון חדש שאמנם אינו קיים בישראל, אך מצליח מאוד בערים שונות באירופה.

החברה תעסוק, על פי ההגדרה, בפיתוח מערך עירוני של צימרים ודירות נופש ברחבי העיר כדי לספק את הביקושים ללינות של מבקרים ותיירים בחיפה. החברה תתקשר עם בעלי צימרים ודירות נופש, תדאג לפרסם את הצימרים במדיות השונות ותפעיל מוקד הזמנות מקומי ועולמי. למעשה, החברה תתווך בין המזמין לבעל הצימר ואף תפקח על איכות הצימרים ודירוגם. בנוסף, החברה תנהל מסלקה כספית ותהיה אחראית לגביית התשלום מהמזמינים, ובעלי הצימרים ישלמו עמלה בגין כל עסקה. את הפרויקט ינהל יו"ר החברה הכלכלית לחיפה, רמי טריגר.

בתוכנית האסטרטגית שהגישה החברה הכלכלית לחיפה למועצת העיר, הוצגו נתונים שלפיהם בחיפה קיימים כיום 1,370 חדרי מלון בלבד. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ל-2009, נרשמות בעיר 500 אלף לינות בשנה, 55% מתוכן על ידי תושבי חוץ. בבדיקת השוק מתברר שקיים היצע של כ-100 צימרים המתופעלים באופן פרטי על ידי בעלי דירות, ושיש ביקוש גדול לתיירות אירוח עממי בחיפה. המיזם יספק מענה לביקושים ואמור לעורר ולפתח את ענף הצימרים העירוניים ובעקבות כך ליצור מוקדי תעסוקה חדשים בעיר.

"לפני 17 שנה, כשהייתי יו"ר החברה לפיתוח תיירות בחיפה, ראיתי בעיני רוחי פרויקט שיגדיל את מספר חדרי האירוח לתיירים בעיר", משחזר ראש עיריית חיפה, יונה יהב. "חיפה ראויה להיות אחת הערים התיירותיות המובילות בישראל, בין היתר בשל העובדה שהיא מדהימה ביופיה. מאחר שייזום תכנון של בתי מלון חדשים בעיר והקמתם הוא דבר שלוקח הרבה מאוד שנים, הבנתי שצריך לפתור את בעיית חדרי האירוח באופן שונה ומיידי. הפרויקט גם יספק לאוכלוסיות מגוונות בחיפה, כמו פנסיונרים שגרים בדירות גדולות לאחר שהילדים עזבו את הבית, אופציה להתחיל קריירה חדשה".

בתוכנית העסקית הוצג חזון החברה שמטרתו הגדלת מספר התיירים הלנים בחיפה והפיכת העיר למרכז אזורי מוביל לתיירות, כיאה למטרופולין עסקי ותיירותי. יהב סבור כי הפרויקט יביא לעיר הרבה משפחות צעירות עם ילדים, שנהגו עד היום לטייל בחיפה אך לא ללון בה. "משפחה תוכל לישון בסכום סביר בחיפה וממנה תוכל לצאת לטיולים בכל הסביבה, כמו אזור עכו, נצרת, טבריה והגליל".

קהל היעד שלו מיועד הפרויקט, על פי נתונים שנאספו על ידי משרד התיירות, בתי חולים בחיפה, מינהלת הבהאים והאוניברסיטה בחיפה, הם בראש ובראשונה הבהאים, המובילים את התיירות בחיפה עם 130 אלף לינות בשנה. אחריהם נמנית התיירות האקדמית, הפונה אל חברי סגל אקדמאים ומוזמנים לכנסים אקדמיים במוסדות השונים בעיר, שבמסגרתה נרשמות 50 אלף לינות בשנה. במסגרת תיירות המרפא, המספקת מענה למשפחות חולים המתאשפזים ומשתקמים במוסדות רפואיים בעיר, נרשמות 40 אלף לינות בשנה, ובאופן אירוני דווקא תיירות הנופש והספורט, שאליה מכוון יהב, נמצאת בתחתית הרשימה ורושמת 20 אלף לינות בשנה בלבד. "גם את החתכים האלה אנחנו נגדיל", מבטיח יונה.

העובדה ששוק השכירות הרגיל בחיפה זול יחסית, היא ככל הנראה הסיבה העיקרית שתמשוך בעלי דירות בעיר להצטרף אל הפרויקט. העירייה מציגה את שוק ההשכרה לטווח קצר כהזדמנות כלכלית עדיפה לתושבי העיר.

לדברי יהב, בעלי דירות שיסבו את דירתם לצימרים, יזכו להכנסה גבוהה משמעותית מאשר השכרת הדירות בשיטה המסורתית לטווח ארוך: "מצאנו שהשכרת דירה לשישה לילות עבור לינת תיירים באזור הכרמל רווחית יותר משכר דירה לחודש שלם בגין אותה דירה".

במסגרת התוכנית העסקית, קבעה כרמלינה תעריפים קבועים ללינה בכל אזור בעיר. מלבד אגרה שנתית בסך 500 שקל, שיעבירו בעלי הצימרים לחברה, ישלם בעל צימר לחברה עמלה בסך 70 שקל בגין כל עסקה.

גם לאחר תשלום העמלות, ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט מדברת בעד עצמה. על פי התוכנית, בעל דירת 2.5 חדרים באזור העיר התחתית, המושכרת בדרך כלל ב-1,500 שקל לחודש, יוכל לגבות 325 שקל ללילה לאחר שיסב את דירתו לצימר עירוני. בהנחה שהתפוסה תעמוד על 12 לילות בחודש בלבד, יספקו הלינות הכנסה של 3,900 שקל לחודש, ובניכוי הוצאות של 800 שקל לחודש, עדיין ייהנה בעל הדירה מהכנסה חודשית של 3,100 שקל. סך ההכנסות לשנה יעמדו, במקרה זה, על 37,200 שקל, לעומת 18,000 שקל לשנה שלמה בגין שכירות לטווח ארוך.

על דירה דומה באזור הכרמל, המושכרת לשנה ב-3,000 שקל, יוכל בעל הדירה לגבות 525 שקל ללילה. בהנחה שגם התפוסה בדירה זו במסגרת צימר עירוני תעמוד על 12 לילות בחודש בלבד, ההכנסה החודשית כבר תגיע ל-6,300 שקל לחודש, ובניכוי הוצאות חודשיות - 5,300 שקל לחודש.

בחברה שואפים כי כבר בשנה הקרובה יתחילו לפעול בעיר 70 צימרים חדשים; עד 2015 צפוי המספר לגדול ל-500. בעלי הצימרים העירוניים לא יצטרכו לעסוק בפרסום היחידות, כי כרמלינה היא שתדאג לפרסום באמצעי המדיה השונים. "בשנים הראשונות לא בטוח שכרמלינה תכסה את הוצאות המיזם, אך בשנה השלישית לפעילותה היא תהפוך להיות רווחית", אומר יהב. "אז נשקול אפשרות להפרטת החברה או להנפיקה בבורסה". לדברי יהב, הפעלת יחידת אירוח של עד שלושה חדרים אינה מצריכה הליך תכנוני או רישיון עסק.

לאחר אישור הפרויקט על ידי המועצה בתחילת החודש, למעשה המיזם יצא לדרך ובעלי דירות בעיר החלו להביע עניין להצטרף אליו. אחד מהם הוא ספי קרביץ, המחזיק בבעלותו דירת שלושה חדרים ברחוב יפה נוף במרכז הכרמל. "מבחינתי ההצטרפות לפרויקט נובעת משיקול כלכלי טהור", מסביר קרביץ. "הדירה שייכת להוריי ולאחר שאבי נפטר ואמי עברה להתגורר בבית אבות, התלבטנו אם להשכיר את הדירה או למכור אותה. התחלנו בהליך מכירה של הדירה ואז כששמענו על המיזם של העירייה, עצרנו את המכירה וכעת אנחנו מעוניינים להשכיר אותה כצימר עירוני.

"הדירה ממוקמת בבניין הכי גבוה באזור ומשקיפה לנוף יפהפה. אם הייתי משכיר אותה לטווח ארוך בהשכרה קונבנציונלית, הייתי יכול לקבל עליה 3,000 שקל לחודש. במודל העסקי שמציע המיזם של העירייה, גם אם אשכיר את הדירה רק ב-50% תפוסה, אוכל לקבל עליה 10,000 שקל לחודש ויותר. אחד מקהלי התיירות הנפוצים בחיפה הם הבהאים, המגיעים לתקופות קצרות וארוכות לארץ להתנדב, והם מחפשים ללון במקומות שאינם בתי מלון יקרים ולכן אני סבור שלא תהיה בעיה עם התפוסה".

גל פלג, מנכ"ל החברה הכלכלית לחיפה, מרחיב: "מיזם כרמלינה נועד לתת מענה לביקושי תיירות עממית, הגוברים והולכים בחיפה, הן בהיבט תיירות הפנים הן בהיבט תיירות החוץ. הקמת מערך הצימרים בחיפה ייתן לתושבים תמריץ ליצור מקורות הכנסה נוספים מנכסים בבעלותם, היצע חדרי האירוח בעיר יגדל ובמקביל ניתן יהיה להשמיש ולהשביח נכסים פנויים ברחבי העיר. מדובר בין היתר בנכסים כגון יחידות מגורים פרטיות ששימשו את הילדים שיצאו כבר מבית המשפחה". לדברי פלג, בקרוב יפורסם מידע לציבור שלפיו יוכלו בעלי הנכסים למגורים בחיפה להירשם במאגר הצימרים ולקבל מידע משלים לגבי התאמת הנכסים לאירוח תיירותי.