רשויות המס בטורקיה דורשים מחברה בת של אדמה תשלום של 27 מיליון יורו וערבות של 36 מיליון יורו

הדו"חות הכספיים לרבעון השני של 2010 שפירסמה בסוף שבוע האחרון חברת הנדל"ן אדמה הולדינג, מי שהיתה אחת ההבטחות הגדולות לכיבוש שוק הנדל"ן המזרח אירופאי בשנות הגאות העליזות בשווקים, חושפים תמונה מאתגרת שאיתה התמודדה וממשיכה להתמודד החברה.



אדמה, הנשלטת בידי קרנות ההשקעה הבינלאומיות טייגר גלובל, אימואיסט, מורגן סטנלי, דיווחה בין השאר כי החברה הבת הטורקית של גאיה ריאל אסטייט הולדינגס (gaia real estate holdings) המוחזקת בכ-33% על ידי אדמה, נדרשה על ידי רשויות המס בטורקיה לשלם מס של כ-27 מיליון יורו בגין מספר עסקות של מכירת חברות בטורקיה שביצעה בעיקר בשנה שעברה. כמו כן, נדרשה גאיה להמציא לרשויות המס הטורקיות ערבויות של כ-36 מיליון יורו לצורך הבטחת תשלום המס.



רשויות המס הטורקיות לא הסתפקו בכך, והטילו במקביל גם שעבוד על חלק מנכסי החברה הטורקית בשווי של 11.3 מיליון יורו (שעליהם חוב של כ- 1.7 מיליון יורו) ועל חשבון בנק אחד שלה (שבו היו מזומנים של כ-186 אלף יורו), כשסך הנכסים בטורקיה בספרי אדמה רשומים נכון לסוף יוני 2010 בכ-16.5 מיליון יורו.



למרות האיומים של שלטונות המס הטורקיים, לאחר שקיבלה ייעוץ מיועצי מס ומיועציה המשפטיים, העריכה אדמה כי הדרישה לתשלום המס אינה סבירה, שכן החברה פעלה לפי החוק וביצעה את כל התשלומים הקשורים בעסקות שנעשו ולכן לא ביצעה הפרשה לתשלומי מסים בעקבות השומה שנתקבלה. ובכל זאת, ציינה אדמה כי ההתפתחויות בטורקיה עלולות להשפיע על תוכניותיה למימוש נכסים שם וכנגזר מכך הדבר עלול להשפיע לרעה על תחזית תזרימי המזומנים שלה בעתיד.



לפי דו"ח תזרים המזומנים החזוי שפירסמה אדמה, נכון לסוף יוני 2010 לחברה היו מזומנים ושווי מזומנים של כ-22.7 מיליון יורו (כ- 110 מיליון שקל) (ברמת המאוחד) ושל כ-8.6 מיליון יורו (כ-42 מיליון שקל). האתגר הגדול של החברה יהיה בנובמבר הקרוב כשתצטרך לעמוד בתשלום של כ-70 מיליון שקל (קרן וריבית) למחזיקי אג"ח א' מתוך פירעון חוב כולל של כ-290 מיליון שקל. האג"ח של החברה נסחרות בתשואה לפדיון של כ-22% - תשואה גבוהה הנובעת בין השאר בשל סחירות נמוכה במסחר באג"ח.



למרות הבעיות בטורקיה, באדמה מאמינים כי יוכלו למצוא חלופות אחרות לתשלום החובות, וכי יצליחו להשיג מימון מחדש של 14.4 מיליון יורו עד אוקטובר הקרוב בגין הקרקע בפרויקט פילאן (filan ) ברומניה וכן הלוואה של כ-8 מיליון יורו בגין פרויקט אנאדור האמורה להיפרע בנובמבר 2011. בהנחה שאכן היא תמצא פתרון למימון מחדש של ההלוואות ולעניני המיסוי בטורקיה, צופה אדמה כי בסוף יוני 2011 יהיו בקופתה מזומנים ושווי מזומנים של כ-10 מיליון יורו וכך גם בסוף יוני 2012. זאת באמצעות קבלת תזרימים ממכירת דירות ושטחי מסחר וכן על ידי מימוש נדל"ן להשקעה ומלאי.



עם זאת, אדמה הסתייגה וציינה בסקירת מנהלים של הדירקטוריון כי "לאור המשבר הכלכלי העולמי, מכשולים בהשגת מימון חדש מבנקים וקשיים ללקוחות בהשגת מימון, הדירקטוריון אינו יכול להבטיח לחלוטין את התקיימותן של הנחות אלו. תנודות משמעותיות בשווקים עלולה להשפיע באופן מהותי על תזרימי המזומנים בפועל".



אדמה פועלת בעיקר בתחום הבנייה למגורים ונדל"ן מניב ברחבי רומניה (הנחשב לשוק הפעילות העיקרי שלה), אוקראינה, טורקיה, קרואטיה ומולדובה.



גם ברומניה החברה אינה מלקקת דבש. לדבריה, למרות החלת התוכנית "prima casa" של הממשלה הרומנית הנותנת ערבויות למשכנתאות למגורים המאפשרת קבלת ריבית נמוכה יותר ולמרות הורדת שיעור המע"מ על רכישת דירה ראשונה שמחירה עד לגובה של 90 אלף יורו - מ-24% ל-5%, ההשפעה של הצעדים הללו על שוק הדירות למגורים עדיין מועטה בשל הבעיות הבירוקרטיות הכרוכות ביישומן, ובעקבות כך נרשמה ירידה מהותית במכירת הדירות במדינה. המצב המאתגר ברומניה בא לידי ביטוי בכך שאדמה חתמה בסוף יולי על תוספת להסכם עם קונה שרכש 100 דירות, מקומות חנייה ואחסון בפרויקט evocasa armonia ו-38 דירות, מקומות חניה ומחסנים בפרויקט optima לדחייה ופריסה מחודשת של התשלומים.



אדמה עידכנה גם כי באוקראינה ובמולדובה לא היה שינוי בסביבה העסקית במהלך הרבעון השני של השנה וכי המצב הכלכלי במדינות הללו הוסיף להיות קשה ורמת הנזילות בהן נמוכה. לפיכך, באדמה לא מתכוונים להתחיל בפיתוח נכסים משמעותי במדינות הללו בקרוב, אך אומרים שבטורקיה המצב הכלכלי משתפר.



מניותיה של אדמה אינן נסחרות בבורסה אך בשל העובדה כי היא הנפיקה אג"ח סחירות היא מחוייבת לדווח על תוצאותיה. החברה תיכננה בעבר לבצע הנפקה באחת הבורסות באירופה אך בשל המשבר בשווקים התוכניות הללו לא יצאו לפועל.



הכנסותיה של אדמה, המנוהלת על ידי דביר כהן חושן ודיוויד פלוסברג, ירדו במחצית הראשונה של השנה בכ-20.6% לעומת התקופה המקבילה, ל-7.9 מיליון יורו. החברה סיימה את המחצית הראשונה של השנה בהפסד של כ-12 מיליון יורו לעומת הפסד של כ-14 מיליון יורו בתקופה המקבילה.



מאז תחילת 2009, הפסידה אדמה כ-60 מיליון יורו. החברה יצרה במחצית הראשונה של 2010 תזרים שלילי מפעילות שוטפת של 16.1 מיליון יורו , שהתווסף לתזרים שלילי של כ-34.6 מיליון יורו ב- 2009. בחברה אומרים כי התזרים השלילי במחצית הראשונה של 2010 נבע מגידול במלאי. הונה העצמי של אדמה נאמד נכון לסוף יוני 2010 ב-137 מיליון יורו והיווה כ-44% מהמאזן.