פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      אטיאס נאבק בריכוזיות בשוק הנדל"ן

      שר הבינוי מינה צוות בראשות מנהל מינהל מקרקעי ישראל, שיבחן מהלכים נגד צבירת קרקעות בידי חברות נדל"ן מועטות. בתוכנית: התערבות במכרזים והפעלת סנקציות נגד חברות

      שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס הקים צוות שמטרתו להגביר את התחרותיות בשוק הקרקעות, ולמנוע מצב שבו חברות מעטות רוכשות קרקעות ומווסתות את הבנייה עליהן לפי שיקולי מיקסום רווחים.

      לפני כשבועיים התכנס לראשונה הצוות, שבראשו עומד מנהל מינהל מקרקעי ישראל ירון ביבי, ובו חברים גם המשנה לנגיד בנק ישראל, פרופ' צבי אקשטיין; הממונה על התקציבים באוצר, ד"ר אודי ניסן; הממונה על ההגבלים העסקיים, רונית קן; ומנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, מרדכי מרדכי. הצוות הוקם כחלק מרפורמת הקרקעות שמקדם ראש הממשלה בנימין נתניהו.

      אחד החששות הוא שחברות בנייה מעטות ירכשו מלאי קרקעות, ויווסתו את הבנייה עליהן לפי שיקולי הרווח שלהן, תוך שהן מדכאות את התחרותיות בענף.

      אין מדובר בתרחיש דמיוני. כבר כיום יש בישראל כמה חברות נדל"ן המחזיקות בצבר קרקעות בשווי של מיליארדי שקלים, והן אינן ממהרות לבנות עליהן: ישנן חברות שמעדיפות לעשות עסקות סיבוביות, אקזיטים, על מנת למקסם את הרווח על הקרקע. חברות אחרות ממתינות עד שערך הקרקע יעלה. מדובר בעיקר בחברות שהיו בעבר בשליטת המדינה וההסתדרות, כגון אפריקה ישראל, אזורים ושיכון ובינוי; חברות אלה צברו קרקעות לפני עשרות שנים, והן מחזיקות קרקעות היסטוריות שמאפשרות בנייה של עשרות אלפי יחידות דיור בסך הכל.

      במינהל מקרקעי ישראל מתייחסים לתופעה זאת כאל "ריכוזיות באחזקת קרקעות". לדברי גורם במינהל, "יש כל מיני קריטריונים לפיהם בכוונתנו לקבוע מהי ריכוזיות בשוק הנדל"ן. גודל החברה אינו הקריטריון היחיד שעליו אנו נסמכים. הצוות שהתכנס יעריך בין היתר את שיעור האחזקות של חברות נדל"ן באזורים שונים בישראל, ובין היתר עשוי להמליץ ולקבוע לפי סמכויות מועצת המינהל כי חברת נדל"ן מסוימת לא תיגש למכרז באזור מסוים. במקרים קיצוניים יותר אף ניתן יהיה לחייב חברת נדל"ן שזכתה בעבר להעביר את זכויותיה הלאה".

      כחלק מהבדיקות שעורך המינהל בסוגיה, בכוונתו לקיים שימוע לחברות, לאנשי כלכלה ולציבור - על מנת לשמוע את דעתם בעניין.

      "נוודא שהחברות אכן בונות על הקרקע"

      בנוסף למהלכים למניעת מונופוליזציה בשוק הנדל"ן, בשנה האחרונה החל המינהל לשווק חטיבות קטנות של קרקע באזורים שונים בארץ. כך, במקום שיווק לחברות בהיקף של יותר מ-200 דירות, השיווק כעת מצומצם ואינו עולה על כ-150 דירות; כך מתאפשר לחברות רבות יותר להתמודד במכרזים, וקטן הסיכוי שחברה או שתיים ישתלטו על קרקעות להקמת שכונה חדשה.

      תופעה אחרת וקטנה יותר שעמה מתמודד המינהל היא השתלטות של חברות ומשקיעים קטנים על קרקעות לבנייה עצמית, באמצעות השתתפות במספר גדול של מכרזים על מגרשים. עד לאחרונה איפשר המינהל את התופעה, ואולם באחרונה החליט להגביל השתתפות של יחידים וחברות במכרזים לצמודי קרקע למכרז אחד בלבד.

      במקביל, בכוונת מינהל מקרקעי ישראל לבדוק את צבר הקרקעות לבנייה רוויה, שבהן מחזיקות חברות נדל"ן מבלי שבנו עליהן עדיין. אם יימצא שחברות השתהו יתר על המידה בשיווק ובניית דירות על הקרקעות הללו, זכייתן במכרזים הרלוונטיים תיפסל והקרקעות ישווקו מחדש. אפשרות נוספת היא שתינתן לחברות ארכה להתחיל בעבודות.

      המהלך נועד למנוע ויסות של בנייה על אדמות מדינה וכן למנוע עסקות סיבוביות ואקזיטים שעושות חברות נדל"ן בקרקעות מדינה. כך למשל, השנה דיווחה חברת שיכון ובינוי על לפחות שלוש עסקות סיבוביות שביצעה בקרקעות היסטוריות שבבעלותה בשכונת עיר ימים בנתניה, שהניבו לקופת החברה הכנסות של כ-100 מיליון שקל במצטבר.

      גורמים בכירים במינהל אמרו כי "הרשות החדשה של המינהל באה להקפיד הקפדה יתרה על כך שחברות המחזיקות בעתודות קרקע אכן יבנו עליהן, ולא יחזיקו אותן ויפעלו כמונופול. בכוונתנו לעשות בדיקה אילו חברות מחזיקות בצבר קרקעות, מה קורה איתן ומה השיקולים שהקרקעות לא פותחו ולא שווקו. את הסקר נגיש לאחר החגים, ולאחר מכן בכוונתנו להוציא התראות לחברות, לפני שננקוט צעד קיצוני יותר.

      "ידוע לנו כי חלק מהקרקעות המוחזקות על ידי חברות נדל"ן הושבחו, מהלך שתורם למינהל ולחברה. אך לא כך הדבר במקרים רבים אחרים. במידה שהחברות מחזיקות בחוזי הרשאות לתכנון או הסכמי פיתוח, וטרם החלו בבנייה, בכוונתנו לבחון מתן ארכה לחברות שיפעלו לפיתוח הקרקע, או לחלופין לחייבן בפרקי זמן להתחיל לבנות - או שהקרקע תילקח מהן על ידי ביטול העסקה. ידוע לנו שמהלך כזה יגרור מאבק משפטי, אך מצד שני המהלך הוא גורם מרתיע לחברות אחרות".