פעילות הנדל"ן של בראק קפיטל בגרמניה בדרך לת"א

>> חברת האחזקות בראק קפיטל שבשליטת איש העסקים שמעון וינטרוב מקדמת את הנפקתה של פעילות הנדל"ן של הקבוצה בגרמניה בבורסה של תל אביב - כך נודע ל-themarker.

פעילות זו, הנחשבת לאחת הפעילויות המרכזיות ובעלות פוטנציאל ההשבחה הגדול ביותר, מרוכזת תחת חברת בראק קפיטל פרופרטיס (brack capital properties). החברה מוחזקת בידי בראק קפיטל השקעות נדל"ן, בראק קפיטל הולדינגס, וינטרוב ועובדי החברה. עם המשקיעים נמנים פרופ' יצחק סוארי ואודי אנג'ל.



הונה העצמי של החברה נאמד ב-130 מיליון יורו (כ-650 מיליון שקל) והיקף המאזן שלה נאמד ב-450-400 מיליון יורו. לחברה אין חוב לבנקים, והחוב לבעלי האג"ח הוא למעשה לבראק הולידנגס. התחייבויות החברה מרוכזות בחברות הבנות המחזיקות בנכסים. אלו הן הלוואות מסוג נון-ריקורס (שהבטוחה היחידה בגינן הם הנכסים עצמם) בהיקף של כ-270 מיליון יורו.



החברה מייצרת הכנסות תפעוליות שנתיות (noi) של כמה עשרות מיליוני שקלים, ולפי גורמים המקורבים אליה היא גם רווחית בשורה התחתונה. בראק קפיטל תנסה להנפיק את הפעילות הזו לפי שווי של 700 מיליון שקל עד מיליארד שקל במטרה להיכנס בסופו של דבר למדד ת"א 100. לשם כך תצטרך החברה להנפיק לפחות 20% ממניותיה.



ראשי החברה עדיין לא החליטו אם בשלב הראשון יונפקו 20% או שיעור נמוך יותר, כשרק לאחר מכן יגדלו אחזקות הציבור ל-20% לפחות. מטרת ההנפקה נועדה להגדיל את המקורות הנזילים של החברה כדי לנצל את ההזדמנויות בגרמניה.



בימים אלה מנהלת החברה מגעים עם גורמים שונים להגדלת תיק הדירות להשכרה שלה. לפי המקורבים לחברה, ראשי בראק מאמינים כי פעילות המנוהלת בידי אנשי מקצוע מנוסים יכולה להיות כלי השקעה חלופי ראוי בעבור המשקיעים הישראלים.



בעבור וינטרוב, שהתרחק בשנים האחרונות מהבורסה, זאת תהיה מעין חזרה לאחר שמחק את חברה האם בראק קפיטל מהמסחר בתל אביב ב-2005.



בימים אלה משלימה החברה את הכנת התשקיף בישראל, ולאחר מכן היא תחל בסדרת המפגשים עם גורמים בשוק ההון לקראת ההנפקה שאמורה להתבצע בחודשים הקרובים בכפוף לתנאי השוק. בעתיד היא תבחן גם אפשרות לרשום את מניות החברה באחת הבורסות באירופה, למשל בגרמניה.



קונסורציום החתמים שיובילו את ההנפקה עדיין לא גובש והחברה בוחנת גם חלופה של ביצוע הנפקה פרטית אם השוק לא יאיר לה פנים. החברה ביצעה הקצאה פרטית של מניותיה ב-2009 כשגייסה כ-30 מיליון יורו.



בראק קפיטל פרופרטיס הוקמה ב-2004 ומנוהלת כיום בידי גל טננבאום ואופיר רחמים. מטה החברה ממוקם בדיסלדורף והיא מעסיקה כ-60 עובדים. ככל הידוע החברה מחזיקה בכ-20 ערים בגרמניה כ-30 נכסים מניבים (הכוללים כ-2,300 דירות למגורים להשכרה, משרדים, מסחר ומלונאות) המשתרעים על פני שטח של כ-300 אלף מ"ר.



250 אלף מ"ר בדיסלדורף



לחברה יש זכויות בנייה של כ-250 אלף מ"ר למתחם קרקע ענק בתחום המשרדים ודיור בדיסלדורף, באזור היוקרתי בעיר. פיתוח הפרויקט אמור להניב לחברה רווחים של מאות מיליוני דולרים. בין שוכרי החברה ניתן למצוא חברות כמו deutche telekom ,real hypermarket, עיריות של דויסבורג, אופנבך ו-commerzbank.



הכלכלה הגרמנית מתאוששת, כך מעידים הדו"חות הכספיים של חברת הנדל"ן איי.די.או גרופ המשקיעה בגרמניה שפורסמו שלשום. בדו"חות צוין כי "כלכלת גרמניה מצטיירת ככלכלה היציבה באירופה, ולמרות המשבר העולמי צמחה ברבעון השני של 2010 בשיעור שנתי של 2.2%. זאת לאחר צמיחה של 0.5% ברבעון הראשון. זהו שיעור הצמיחה הגבוה ביותר שנרשם מאז איחוד גרמניה ב-91'. הצמיחה מוסברת בעיקר בשל גידול ביצוא עקב היחלשות היורו ב-10% מול הדולר".



כן צוין כי היקף ההשקעות בנדל"ן למגורים בגרמניה במחצית הראשונה של 2010 הסתכם בכ-2.3 טריליון יורו - גידול של 35% בהשוואה ל-2009. ואולם הוא עדיין נמוך משמעותית לעומת 2005-2008. כ-37% מהעסקות בוצעו באמצעות קרנות נדל"ן מתמחות, כ-30% באמצעות גופים מוסדיים והיתר באמצעות חברות נדל"ן פרטיות וציבוריות.



וינטרוב ופלד הקימו את בראק קפיטל (המנוהלת עתה בידי אייל גוטמן) ב-92' וכמה שנים לאחר מכן צירפו את איש העסקים רוני יצחקי כשותף בחברה, שממנו הם נפרדו באחרונה. וינטרוב ופלד מנהלים את עיקר עסקיהם באמצעות חברת האחזקות בראק קפיטל, שאותה הקימו ב-92' ומחקו מהמסחר בבורסה ב-2005 לפי שווי של כ-200 מיליון שקל. לפי ההערכות, כיום שווה החברה פי ארבעה.



החברה עוסקת בעיקר בתחום ההשקעות בנדל"ן, ומנהלת נכסים בהיקף של כ-2 מיליארד יורו בעולם. לחברה יש גם השקעות באנרגיה, תשתיות, הפקת נפט, התפלת מים והיי-טק, שששויין מוערך ב-150-200 מיליון דולר. לחברה יש אג"ח פרטיות שהונפקו למשקיעים גדולים והן נסחרות ברצף המוסדיים בלבד.



בראק קפיטל מרכזת את מרבית פעילות הנדל"ן באמצעות החברה הבת ההולנדית בראק קפיטל השקעות בנדל"ן, שבה היא מחזיקה ב-75%. יתרת המניות מוחזקות בידי קרן ההשקעות הפרטית האמריקאית warburg pincus.



בראק קפיטל השקעות בנדל"ן עוסקת בהקמת פרויקטים גדולים בשותפות עם גופים פיננסיים גדולים, כמו ברקליס קפיטל ומריל לינץ'. החברה מעסיקה יותר מ-150 עובדים בין השאר בניו יורק, מיאמי, לונדון, פרנקפורט ותל אביב.



ככל הידוע החברה ביצעה ב-16 השנים האחרונות עסקות השקעה בהיקף של יותר מ-8 מיליארד דולר ובשטח של יותר מ-3 מיליון מ"ר. החברה מכרה והשכירה ב-2005-2008 יחידות דיור בהיקף של יותר מ-1.5 מיליארד דולר.



מבין העסקות הבולטות שבהן היתה מעורבת בראק קפיטל נדל"ן ניתן למנות את רכישתה של חברת הנדל"ן ההולנדית האסלמר ב-2002, שבשליטתה היו נכסים בהיקף של 2.6 מיליארד יורו, תמורת כמיליארד יורו. לאחר מכן היא מימשה את ההשקעה ב-2004 ברווח הון של כ-12 מיליון יורו. החברה התמודדה לפני כמה שנים במכרז למכירתה של חברת דיור גרמנית בעסקה שהיתה אמורה להסתכם בכ-3.4 מיליארד יורו, והיתה אמורה להיות רכישת הנדל"ן הישראלית הגדולה בהיסטוריה.



החברה סירבה להגיב לדברים.