השקעות בשוק הדיור לא יהפכו אתכם לעשירים

ניו יורק טיימס

>> שוק הדיור יתאושש בסופו של דבר מהקריסה הגדולה, אך מומחי נדל"ן רבים סבורים כעת כי הבעלות על בתים לא תשוב להיות כה משתלמת כפי שהיתה במחצית השנייה של המאה ה-20, אז סיפק הדיור לא רק מקלט אלא גם רווחים נאים.



העושר שהושג בשוק הדיור באותם עשורים, במיוחד באזורי החוף של ארה"ב, תרם מעבר להבטחת פנסיה נאה לבעלי הבתים: הוא חיזק את הכלכלה, מימן את חינוך הילדים והנכדים ומילא את המסעדות ומסלולי הגולף. אולם כעת נראה כי עידן זה חלף, לעד.



"אין חוק ברזל שאומר שנדל"ן חייב להתייקר", אמר סטן המפריס, כלכלן בכיר באתר הנדל"ן zillow. "כל התיאוריות שהתפתחו בתקופת הפריחה, שניסו להסביר למה שוק הדיור הוא שוק מיוחד, למה יותר אנשים בוחרים להוציא כסף על דיור, למה יותר אנשים עוברים לאזורי החוף, ולמה כמות האדמות הזמינות מצטמצמת והולכות - כולן נכשלו בפועל". תחת זאת, טוענים המפריס וכלכלנים אחרים, כי מחירי הבתים יעלו בהתאמה לאינפלציה. בית יחזיר את הכסף שהשקיעו הבעלים מדי חודש, אך לא יכפיל את ההשקעה.



דין בייקר, מנכ"ל משותף במרכז למחקר כלכלה ומדיניות, מעריך כי יעברו 20 שנה בטרם יפצה שוק הדיור על 6 טריליון הדולר שהפסיד מ-2005. בשקלול האינפלציה, המחירים לא ישובו לרמתם הגבוהה. "אנשים צריכים להפסיק להתייחס לבית כאל דרך לעשות כסף", אמר בייקר.



אם הטווח הארוך נראה עגום, הטווח הקצר נראה עגום אפילו יותר. מומחים לדיור מתכוננים לקראת פרסום נתוני מכירות הדיור ליולי. הנתונים צפויים להראות ירידה של עד 20% לעומת השנה שעברה. הזמן הממוצע שלוקח למכור בית עשוי לעלות ל-12 חודשים, פי שניים מהרמה המאפיינת שוק בריא. נתון זה דוחף את המחירים כלפי מטה משום שהמוכרים מתחרים על הקונים, מה שמוסיף למגמת ירידה שכבר הפחיתה כ-30% ממחירי הבתים.



בשעה שהרוכשים לא ממהרים לשלוח את היד לארנק, מכירת דירה נהייתה משימה לא פשוטה. כך במקרה של אדם ואליסון ליונס המחכים למצוא קונה לביתם בשיקגו תמורת כ-417 אלף דולר. "אנחנו מנסים לא לחשוב יותר מדי קדימה", אמרה אליסון, 35, מנהלת טכנולוגיית מידע.



דרכם של בני הזוג בשוק הנדל"ן החלה ב-2003, אז רכשו דירה בבית משותף שהחל להיבנות בשיקגו. כאשר עברו בני הזוג לדירה שנתיים מאוחר יותר, היא כבר היתה שווה 50 אלף דולר יותר מששילמו עבורה. "חשבנו שזה נהדר!", אמר אדם ליונס, בן 34.



אך קריסת שוק הדיור קטעה את החלום הנעים. בני הזוג לא הצליחו למכור את הדירה. בעל כורחם, הם נהפכו למשכירים. "אני לא חושב שמחירי הבתים ימשיכו לזנק כמו שקרה בדור של הורינו, אבל אני גם לא חושב שהכל קודר", אמר אדם, מנהל ביבמ.



בעלי הבתים אופטימיים



לקונים אחרים יש ציפיות גדולות לא פחות. בסקר שנתי שנערך על ידי הכלכלנים רוברט שילר וקארל קייס בקרב מאות בעלי בתים חדשים מארבע קהילות - מחוז אלמדה בסמוך לסן פרנסיסקו, בוסטון, מחוז אורנג' דרומית ללוס אנג'לס ומילווקי - חזרו וטענו כי הם סבורים שמחירי הבתים יעלו בשיעור של עד 10% מדי שנה בעשור הקרוב.



מסתבר כי לבעלי הבתים יש נטייה להאמין שהמחירים יעלו. בשיא תקופת הפריחה ב-2005, הם סברו כי מחירי הבתים יעלו. כשהשווקים קרסו ב-2008 הם עדיין סברו שהמחירים יעלו. "אנשים חושבים שזה חוק טבע", אמר שילר, שמכהן כמרצה באוניברסיטת ייל. לדבריו, במחצית הראשונה של המאה ה-20 הציפיות היו הפוכות. הבתים נראו כמכוניות של היום: מוצר צריכה בר קיימה שבסופו של דבר מתכלה.



הרעיון של בית כהשקעה החל לתפוס תאוצה לאחר מלחמת העולם השנייה, אז אינסטינקט הקינון של החיילים שחזרו הביתה הוביל לגל בנייה. הביקוש המשיך לזנק כאשר הבייבי בומרס גדלו ורכשו בתים משלהם. האינפלציה של שנות ה-70, שהקפיצה את ערך הנכסים הקשיחים, ומדיניות המס הליברלית סייעו להפוך את הדיור להימור טוב. כך גם הירידה בריבית המשכנתאות מתחילת שנות ה-80.



עם זאת, למרות הרוח הגבית, מחירי הבתים עלו במתינות במשך רוב תקופה זו. מחירי הנדל"ן עלו ב-1.1% בשנה בשקלול האינפלציה, לפי מחקרו של שילר. ואולם בסוף שנות ה-90 ההתייקרות הגיעה ל-4% בשנה. בעלי הבתים המרוצים גרפו כ-100 מיליארד דולר בשנה מבתיהם, ששילמו עבור הוצאות והנאות רבות.



"מה שקרה בין סוף שנות ה-70 ועד סוף שנות ה-90 היה חריגה מהמצב הנורמלי", אמר ברי ריטהולץ מחברת המחקר פיוז'ן איי קיו. "אין טעם שאנשים יחכו שתופעה זאת תחזור על עצמה".



בוב וולטרס, כלכלן בכיר בחברות המשכנתאות המקוונת קוויקן, סבור כי הקריסה האחרונה תיצור "צלקת נפשית" בדומה לזאת שיצר השפל הגדול, אך הוא טוען ששוק הדיור נותר שוק ייחודי. "כולם צריכים לגור איפשהו", הוא אמר. "בתוך שלוש או ארבע שנים, אנשים יחזרו למסלול הנורמלי, ומחירי הבתים ישובו לעלות".



כל בית שונה ממשנהו, וישנן שכונות ואזורים שבהם העליות יהיו מהירות יותר. מצד שני, אזורים שבהם נרשמה בניית-יתר, כמו אריזונה, יגיבו באיטיות להתאוששות בשוק הכללי. בעלי בתים באותם אזורים מוכי-עיקולים צריכים לראות את עצמם כברי מזל אם הצליחו לשמור על כושר הפירעון שלהם.



רוברט אוסטין, עורך דין מפיניקס, שילם 200 אלף דולר עבור ביתו ב-2000. חמש שנים מאוחר יותר, מכר שכנו בית דומה ב-500 אלף דולר. האפשרות קרצה לו. "חשבתי, שכאשר בתי תסיים את לימודיה, אוכל למכור את הבית ולקנות סירה ולהפליג ברחבי העולם", אמר אוסטין, בן 56. ביתו שווה כיום פחות או יותר סכום זהה למה ששילם עבורו. באשר להפלגה, "כנראה שייקח קצת זמן", אמר אוסטין.