המשך עליות המחירים תלוי בהתחדשות

>> שכונת הדר יוסף בצפון-מזרח תל אביב היא שכונה ותיקה, שנבנו בה דירות קטנות בשנות ה-50. עם השנים נהנתה השכונה ממיקומה הטוב בצפון העיר, לא רחוק ממרכז התעסוקה והבילויים של רמת החייל, והמחירים בה עלו בחדות. כיום, המשך עליות המחירים תלוי בפיתוח פרויקטי התחדשות המתוכננים בשכונה.



מיקום:

שכונת הדר יוסף ממוקמת בצפון מזרח תל אביב, מצפון לנחל הירקון. השכונה תחומה בין הרחובות בני אפרים במערב, פנחס רוזן ממזרח, שטרית בדרום וקהילת ורשה וחלק ממבצע קדש בצפון.



היסטוריה:



השכונה נוסדה בראשית שנות ה-50, והיא נקראת על שם גשר "הדר יוסף" שנבנה בשנות ה-30 ביוזמת רשויות המנדט.



תכנון ובנייה:



שכונת הדר יוסף משתרעת על שטח של כ-650 דונם ובה כ-7,100 תושבים. בשכונה תמהיל בנייה מגוון: יש בה דירות קטנטנות בשטח של כ-30 מ"ר, שנבנו בשנות ה-50 במבני רביעיות בני ארבע קומות. רוב הדירות הללו מושכרות לסטודנטים ומשמשות בעיקר להשקעה. בשכונה גם מבני רביעיות שבהם דירות בנות 2.5-3 חדרים בשטחים של 60-70 מ"ר עם גינה, שחלקן עברו הרחבה. כמו כן, נבנו בשכונה בשנות ה-70 בניינים גבוהים בני 8 קומות, שבהם יחידות דיור מרווחות בנות 3-5 חדרים בשטחים של 70-160 מ"ר.



בשכונה ישנם גם מגרשים בשטח של כ-650 מ"ר, עליהם ניתן להקים עד 4 קוטג'ים בשטח של 200 מ"ר כל אחד (כולל מרתף גדול). הבתים המקוריים היו בשטח של 60-70 מ"ר, אך רובם הורחבו ונכון להיום שטחם מגיע ל-150-200 מ"ר בנוי. בחלק השכונה הגובל עם שכונת נאות אפקה יושבות וילות על שטח של כ-250 מ"ר עליהם ניתן לבנות 160 מ"ר בנוי.



בשנים האחרונות אישרה עיריית תל אביב כמה תוכניות להתחדשות עירונית והרחבת מבנים במקום. כמו כן, קודמו תוכניות לפרויקטים של פינוי-בינוי באזור הרחובות קהילת לודג' וקהילת ורשה. מרבית התוכניות עדיין לא יצאו לפועל.



אוכלוסייה:



האוכלוסייה בשכונה מתחדשת כל הזמן בגלל ריבוי הדירות הקטנות, ולכן השכונה מורכבת בעיקר מאוכלוסייה צעירה, זוגות צעירים וסטודנטים שלומדים באוניברסיטת תל אביב או המכללות באזור. עם זאת, בשכונה מתגוררת גם אוכלוסייה ותיקה שנכנסה אליה בשנותיה הראשונות.



מוסדות ציבור:



השכונה סמוכה לשכונת רמת החייל ולכן נהנית מקרבה למקומות עבודה רבים ומסעדות. בשכונה גם מגרשי טניס, איצטדיון ואיגוד האתלטיקה הישראלי, סניפי דואר, מתנ"ס, מוסדות חינוך, כגני ילדים, בית הספר היסודי דוד ילין וחטיבת הביניים והתיכון ליידי דיוויס.



דינמיקת מחירים:



השכונה שקלטה בראשיתה בעיקר אוכלוסיית עולים, מושכת כיום אוכלוסייה חזקה בגלל הפיתוח שנעשה בה וסמיכותה לאתרים מרכזיים. כל אלה העלו את מחירי הנכסים באופן חד. ההערכות הן כי המחירים בשכונה ישמרו על יציבות ועלייתם תהיה תלויה במימוש פרויקטים להתחדשות עירונית.



דירת שלושה חדרים, כ-75 מ"ר, נמכרת כיום בכ-1.15 מיליון שקל. לפני כשלוש שנים נמכרה דירה דומה בכמיליון שקל בממוצע ולפני חמש שנים - בכ-750 אלף שקל בממוצע.



דירה שעברה הרחבה, בשטח של כ-120 מ"ר, עם חצר, נמכרת כיום בכ-2.4 מיליון שקל בממוצע. דירה דומה נמכרה לפני כשלוש שנים תמורת כ-1.9 מיליון שקל בממוצע, ולפני חמש שנים - תמורת כ-1.65 מיליון שקל.



מגרשים בשטח של 650 מ"ר עליהם ניתן להקים ארבע יחידות דיור נמכרים כיום בכ-2.4 מיליון שקל בממוצע. מגרשים דומים נמכרו לפני כשלוש שנים תמורת כ-1.4 מיליון שקל בממוצע.



-



סייעו בהכנת הכתבה: חיים פרץ ממילניום נכסים, ויקי בר יוסף מרימקס פרופשיונל גרופ