תמ"א 38 - רק מי שבונה ישלם היטל השבחה

>> שאלת החבות בהיטל השבחה בגין אישורה של תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - נדונה רבות מאז אישורה במאי 2005. פסיקתו של בית משפט השלום בתל אביב (השופט דן מור) בערעור על הכרעתו של שמאי מכריע במחלוקת בין קרן "מבטחים" לבין הוועדה לתכנון ובנייה תל אביב עוסקת בשאלות העקרוניות של סוגיה זו.

"מבטחים" מכרה נכס - מבנה שהיה בבעלותה ברחוב מונטיפיורי 21 בתל אביב - וחויבה על ידי הוועדה המקומית תל אביב בתשלום היטל השבחה. לטענת הוועדה, תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה למבנים בהם מתבצע חיזוק מפני רעידות אדמה, שניתנות למימוש בהליך של היתר בנייה ישיר מכוח התמ"א - ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת נוספת. לפיכך, מדובר בתוכנית משביחה וזכותה לגבות היטל.



החוק קובע הוראה כללית כי היטל השבחה ישולם בעת מימוש הזכויות המשביחות, לא רק בעת קבלת היתר בנייה כי אם גם בעת מכירת הנכס מבלי שנבנו הזכויות הנוספות, וזאת מתוך הנחה עקרונית כי הרוכש משלם תוספת מחיר בגין אותן זכויות בלתי מנוצלות.



מנגד, "מבטחים", אשר כאמור מכרה את הנכס מבלי שניצלה את זכויות הבנייה המוקנות מכוח תמ"א 38, מפנה להוראות התמ"א עצמה (סעיף 11): "על אף האמור, בכל תוכנית רשאית הוועדה המקומית, לאחר קבלת חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית, להתיר תוספות בנייה למבנים קיימים המיועדים למגורים..".



מכאן, לטענת "מבטחים", ברור כי האפשרויות לתוספת בנייה כפופות לחוות דעת מהנדס הוועדה המקומית ולהחלטת הוועדה המקומית, שאינה חייבת לאשר תוספות בנייה, וגם ביכולתו ורצונו של בעל הנכס לארגן ולממן את חיזוק המבנה.



בנוסף מפנה מבטחים אל הוראת השעה בחוק: "אם ניתן היתר לבניית דירת מגורים או הרחבתה, ואשר חלה בהם השבחה עם אישור תמ"א 38, יהיה שיעור ההיטל עשירית מן השיעור הרגיל של 50% דהיינו 5%". מכך עולה, לטענת "מבטחים", כי חובת תשלום ההיטל (בשיעור מופחת 5% בלבד), תהיה אך ורק בכפוף לכך שניתן היתר בהתאם לתמ"א 38, ובהעדר היתר - אין חובת תשלום.



בית המשפט קובע כי הצדק עם "מבטחים" ועמדת הוועדה מביאה לתוצאה אבסורדית. לשיטתה של הוועדה, בעלים של נכס שלא מימש כלל את הזכויות המוקנות על פי תמ"א 38 ישלם במוכרו את הנכס היטל בשיעור 50% משווי הזכויות המקסימליות המותרות על פי התמ"א, ולעומתו מי שמימש את הזכויות ונהנה בפועל מתוספת הבנייה ישלם היטל בשיעור של 5% בלבד מן ההשבחה.



הוועדה טענה גם כי החוק קובע שהיטל השבחה ישולם על ידי מי שהינו בעלים של המקרקעין בעת ההשבחה (יום אישור התוכנית), ולפיכך אם לא תגבה כעת את ההיטל מן המוכרת יוכל הקונה לנצל בעתיד את זכויות הבנייה ולטעון כי לא הוא היה הבעלים בעת ההשבחה ולהתחמק מתשלום ההיטל. הוועדה הסכימה להסתפק בכך שתומצא לה התחייבות מן הקונה לשלם את היטל ההשבחה אם יממש בעתיד את הזכויות המוקנות על פי התוכנית.



"מבטחים" השיבה כי החוזה כבר נחתם ואינה יכולה לכפות על הקונה התחייבות כזו, ובנוסף אין בסיס לחשש שכן הוראות החוק הינן ברורות - ההיטל יחול על מבקש ההיתר בפועל ולפיכך תוכל הוועדה לגבותו בעת מתן היתר בנייה.



לעניין זה יש להבהיר כי על פי הרפורמה לחוק התכנון והבנייה, הנמצאת בהליכי אישור, ישונה החוק, וההיטל יחול לא על בעל המקרקעין בעת אישור התוכנית כי אם על מי שהינו הבעלים בעת המימוש בפועל. לפיכך, לכשתאושר הרפורמה לא יהיה כלל מקום לטענתה זו של הוועדה.



לסיכום, בית המשפט דחה את ערעורה של הוועדה המקומית ואישר את החלטת השמאי המכריע כי מכירת הנכס לא תחויב בהיטל השבחה בגין הזכויות שמקנה תמ"א 38.



-



הכותב הינו עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים



asaz@netvision.net.il