קבוצת רכישה: דירת היזם חייבת במס

>> לעתים יזמים ומארגני קבוצות רכישה רושמים דירות לעצמם ולבני משפחתם בפרויקטים שהם מקימים. רישום הדירות לזכות הבעלים הפרטיים ולא על שם חברת היזמות מבוצע בין היתר בניסיון לחסוך במס.

כאשר היזם/הקבלן ירכוש דירה גמורה מחברת היזמות יהיה עליו לשלם עלויות נוספות של כ-20%, לכן היזמים מנסים לרכוש ישירות מבעל הקרקע זכויות בקרקע לכמה דירות שיירשמו כפרטיות.



מנהל מס שבח לא מתלהב מהעברת הזכויות במישרין מבעל הקרקע ליזמים ומנסה לעקוב אחרי כל ההסכמים וגלגול הזכויות במקרקעין. כאשר מתגלה "משולש" של בעל קרקע, חברה יזמית/קבלנית, ובעלי שליטה שלקחו דירות לעצמם, קובע המנהל כי הזכויות במקרקעין של בעל השליטה עברו מבעל הקרקע לחברה הקבלנית והיא זו שמכרה אותן לבעלי השליטה וקרוביהם.



באחרונה דן בית המשפט העליון בעניין המשליך על כל היזמים, הקבלנים ומארגני הקבוצות הרושמים דירות על שמם ישירות מבעל הקרקע. יזם באזור רחובות חתם באמצעות חברה בשליטתו על הסכם עם בעל קרקע לביצוע עסקת קומבינציה. באותו היום ובהסכם נפרד רכשו היזם ואשתו מבעל הקרקע כ-17% מהקרקע אשר היוו למעשה דירת גג באותו בניין ובמקביל חתמו עם חברת היזמות (שבשליטתם) על רכישת שירותי בנייה של דירת הגג.



מנהל מס שבח טען כי שני ההסכמים של רכישת הגג ורכישת שירותי הבנייה, הם הסכם אחד ויש להבינם כאילו בני הזוג רכשו דירה גמורה מהחברה בשליטתם. בית המשפט העליון קבע כי כבר בעת החתימה ראתה החברה היזמית לנגד עיניה בית משותף ואילו בעל השליטה ראה לנגד עיניו דירת גג גמורה.



בית המשפט קבע כי בחינת מכלול הנסיבות במקרה זה הובילה למסקנה, כי בין ההסכם הראשון וההסכם השני קיים קשר הדוק ובל ינותק ושניהם יחד מגבשים עסקה משולבת אחת, אשר מהותה הכלכלית והאמיתית היא רכישת דירת גג גמורה על ידי בעלי השליטה מהחברה ובהתאם לכך יש לקבוע את מס הרכישה שחל על העסקה (ע"א 204/07).



לפסק הדין השלכות מהותיות על החיוב במע"מ, בנוסף למס הרכישה. העברת זכויות בקרקע בין שני יחידים פרטיים (מבעל הקרקע לבעל השליטה) אינה עסקה ואינה חייבת במע"מ. לעומת זאת כאשר הזכויות בקרקע עוברות מבעל הקרקע לחברה וזו מוכרת אותם כדירה גמורה לבעל השליטה, בגין שווי הקרקע נוצר חיוב במע"מ המייקר אותה ב-16%, מה שמייקר כמובן רכישת דירות על ידי יזמים וקבלנים בעסקות קומבינציה.



יחד עם זאת, במקרה של הרחבות במושבים וכאשר ההסכמים אינם בין צדדים קשורים, קבע בית המשפט העליון כי מס הרכישה יוטל על רכישת הזכויות בקרקע מהמינהל בלבד ולא על דירה גמורה. במקרה זה יהיה החישוב על פי ערך העסקה שנקבע על ידי המינהל ללא תוספות של פיתוח ובנייה (ע"א 5332/08).



הכותב הוא עו"ד ורו"ח מומחה בדיני מסים ושותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות' jack@blanga.co.il