יותר גדולים מעזריאלי: מליסרון קונה את קניוני ישראל

1. העסקה

פחות משנה וחצי לאחר שרכשה בעסקת ענק את הקניונים רמת אביב וסביונים מידי אפריקה ישראל של לב לבייב ונהפכה משחקנית אלמונית לדמות מפתח בשוק הקניונים בישראל - עשתה אתמול מליסרון צעד ענק לקראת הפיכתה לחברת הקניונים הגדולה בישראל: מליסרון דיווחה כי היא מנהלת מגעים באמצעות החברה האם שלה, עופר השקעות, לרכישת השליטה, כ-71%, בחברת הנדל"ן המניב בריטיש ישראל תמורת כ-1.7 מיליארד שקל. מדובר באחת מעסקות הנדל"ן המניב הגדולות ביותר שנעשו בישראל בשנים האחרונות.



אם אכן תתבצע העסקה, שתי קבוצות ישלטו בשוק הקניונים בישראל: מליסרון, שתחזיק בקניונים בשווי כ-11 מיליארד שקל; ועזריאלי - שבבעלותו קניונים בשווי של כ-6.5 מיליארד שקל. מליסרון נמצאת בבעלות עופר השקעות שבבעלות יולי, אייל וליאורה עופר.



בריטיש ישראל מחזיקה כיום בכ-20 קניונים וכן במספר פארקים ובנייני משרדים ברחבי ישראל. מליסרון מחזיקה ב-4 קניונים בישראל, כך שהקבוצה המאוחדת תעבור את קבוצת עזריאלי מבחינת שווי ושטח הנדל"ן, ותהפוך לקבוצת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל. קבוצת מליסרון-בריטיש תחזיק בשטחים מניבים בהיקף של כ-770 אלפי מ"ר (במאזן המאוחד). קבוצת עזריאלי מחזיקה בכ-233 אלפי מ"ר מסחר וכ-341 אלפי מ"ר משרדים, מהם כ-98 אלפי מ"ר בחו"ל.



ליאורה עופר, יו"ר מליסרון, ציינה אתמול: "רכישת בריטיש ישראל על ידי מליסרון ועופר השקעות תהווה רכישה אסטרטגית חשובה ביותר לחברות. לחברת בריטיש יש פיזור ופריסה של קניונים ונכסים מניבים בכל הארץ. אחזקות בריטיש בפארקים לתעשייה עתירת ידע ומשרדים מגוונים את אחזקותיה. לבריטיש יש פרויקטים בתהליך שעתידים להניב הכנסות נוספות בעתיד הקרוב".



2. האקזיט של נואי ובירם



בריטיש ישראל, המנוהלת על ידי עמיר בירם, מצויה כיום בשליטת ליאו נואי (55.7%), פויו זבלודוביץ' (15.65%) וקבוצת מגדל (5.7%).



נואי רכש את השליטה בנכסי אזורים (ששינתה את שמה לבריטיש ישראל) ב-2004 מידי אי.די.בי תמורת כ-360 מיליון שקל, ומאז ביצע השקעות נוספות בחברה וכן הכניס אליה שותפים, בעיקר באמצעות עסקות של החלפת מניות עם זבלודוביץ', המיליארדר היהודי הבריטי, ומשפחת ברונפמן (בעלת השליטה בבנק דיסקונט). לפי הערכות, נואי החזיר את כל השקעתו בבריטיש כך שכל התזרים בהיקף של כ-1.2 מיליארד שקל ייחשב עבורו כרווח לפני מס, כאשר הרווח הנקי שהוא צפוי לרשום נאמד במיליארד שקל. מי שעוד צפוי לגרוף רווח אדיר מן העסקה הוא עמיר בירם, המנכ"ל של בריטיש, המחזיק בכ-6% בחברת יו.ק.וואן, המחזיקה בבריטיש, כך שהוא צפוי לקבל עבור מניותיו כ-80 מיליון שקל (לפני מס). לפי הערכות, בירם צפוי להמשיך להוביל את החברה בתקופה הראשונה לאחר השלמת העסקה.



3. האסטרטגיות



השוק הקמעוני צפוי כאמור להתעורר למציאות חדשה, שבה יש שני בעלי בית לקניונים בישראל - עזריאלי ומליסרון. קניון עזריאלי בתל אביב נמצא בשליטת איש העסקים והאדריכל דוד עזריאלי, שהיה הראשון לייבא את הקונצפט של הקניון המודרני לפני כ-30 שנה. בשנים האחרונות בנה עזריאלי קניון אחרי קניון במיקומים מרכזיים בערים הגדולות במדינה, כמו קניון איילון ברמת גן, מלחה בירושלים, הנגב בבאר שבע וקניון עזריאלי בתל אביב. עזריאלי גם רכש קניונים, כמו את שרונים בהוד השרון, שני אאוטלטים בהרצליה ובאור יהודה ובאחרונה גם את קניון חיפה שבבעלות דלק נדל"ן. אך האסטרטגיה שלו תמיד נשארה בעינה: פיתוח ובנייה של קניונים חדשים. כך הוא פתח לפני כשנתיים את קניון מודיעין ומתכנן לפתוח קניון צפוני בקריית אתא וקניון נוסף בראשון לציון.



מליסרון פעלו באסטרטגיה דומה עם שני קניונים מהגדולים והמוצלחים בארץ: הקריון בקרית ביאליק וקניון רננים ברעננה. למרות האחזקה בשני הקניונים המוצלחים, מליסרון לא הצליחה להגדיל את מספר הנכסים בבעלותה ולהיות שחקן משמעותי בשוק.



קניוני ישראל של חברת בריטיש ישראל אחרת לגמרי. בריטיש ישראל התחילה את הפעילות בארץ ב-2004 - עיתוי מצוין בשוק מלא הזדמנויות ונכסים במחירים נמוכים. בישראל היתה רק קבוצת קניונים עיקרית אחת, עזריאלי ושאר הקניונים היו מפוזרים בין חברות רבות וידיים פרטיות.



המטרה של בריטיש ישראל, להיות רשת קניונים ומרכזי קניות מובילה בארץ הכתיבה רכישה מאסיבית של מרכזים מסחריים. לא היה לה זמן לקנות קרקעות, לתכנן ולבנות מסה גדולה של מרכזים מסחריים ולכן היא פתחה במסע קניות שתחילתו היה ברכישת נכסי אזורים מחברת גנדן נדלן בשליטת נוחי דנקנר תמורת 360 מיליון שקל. כיום היא מחזיקה בפורטפוליו מרשים של כעשרים נכסים מסחריים ומבני משרדים.



החברה לא הצליחה לחדור לאזור המרכז והתמקדה בעיקר במעגל השני עם קניונים כמו הקניון הגדול בפתח תקווה, קניון השרון בנתניה וקניון רחובות. שאר הנכסים קטנים יותר עם מיקומים נחותים יותר. למרות הכמות הגדולה של הנכסים היא לא יכלה להציב תחרות אמיתית לעזריאלי.



כשתמו ההזדמנויות החלה בריטיש לפתח נכסים חדשים כמו באשדוד ונכנסה לפרויקט חדש בבאר שבע בשותפות עם אלי להב במקביל לעסקות שהיא עדיין מבצעת.



בעוד עזריאלי בונה הרבה וקונה מעט ובריטיש ישראל קונה הרבה ונכנסת גם ליזמות, מליסרון נשארה בלי אסטרטגיה ברורה או חזון. לא בונה ולא קונה - ומשתרכת הרבה מאחור כשתיק הנכסים שלה מורכב בעיקר משני נכסים עיקריים - הקריון בקרית ביאליק וקניון רננים ברעננה. אמנם מדובר בשני קניונים בלבד, אבל שניהם מהגדולים בארץ (כ-40 אלף מ"ר להשכרה) ואיכותיים, כאשר הקריון נחשב לאחד הקניונים המצליחים.



לפני שנה וחצי, עם המינוי של ליאורה עופר ליו"ר חברת האחים עופר נכסים, חל המפנה. את ההזדמנות הראשונה שלה פגשה עופר בעת המשבר הכלכלי שהקשה על חברת אפריקה ישראל להחזיר את איגרות החוב שלוותה ובשל כך נאצלה להיפרד מקניון רמת אביב.



בין המתמודדים הטבעיים לקנות את הקניון היו גם עזריאלי ובריטיש ישראל. המגעים עם שתי הקבוצות לא הבשילו ואז הפתיעה מליסרון, שרכשה את חלקה של אפריקה ישראל (73%) לפי שווי של 1.5 מיליארד שקל.



ההערכות בשוק דיברו על כך שעופר הסכימה לשלם את מה שהשתיים האחרות סירבו כדי להחזיק באחד הקניונים היקרים, היוקרתיים והמצליחים וסוף סוף להשיג דריסת רגל במרכז הארץ. הרכישה הזו שלחה מסר ברור לשוק: "אנחנו רציניים". לצערה של עופר היא התעוררה מאוחר מדי ובעיתוי גרוע: כשאין היצע של קניונים אטרקטיביים למכירה ובעלי הקניונים הם שחקנים עשירים ונזילים, שבדיוק כמוה, מחפשים לקנות.



4. קיצור דרך לפסגה



אם אין נכסים פנויים, עופר השקעות מוצאת את ההזדמנות שלה ברכישת בריטיש ישראל עם כל הפורטפוליו שלה. בשנה וחצי האחרונות נואי מצמצם את האחזקות שלו בחברה ואם העסקה תצא לפועל הוא יבצע את האקזיט הגדול וימכור את החברה ברווח.



עופר מצדה תקנה ב-1.7 מיליארד שקל כרטיס קיצור דרך לפסגה. ביום אחד היא תעשה את מה שלקח לעזריאלי 30 שנה ולנואי שש שנים: לשלוט באחת מקבוצות הקניונים העיקריות בארץ ולהיות אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ.



בפורטפוליו של מליסרון יש הרבה איכות ויוקרה: קניון רמת אביב, רננים והקריון. הפורטפוליו של בריטיש ישראל יוסיף לזה את הכמות: יותר מ-20 נכסים ברחבי המדינה.



מחיר העסקה גבוה ב-30% ממחיר בריטיש בבורסה



>> במטרה להקל על הנטל הפיננסי של מימון העסקה תרכוש מליסרון כ-60% מהמניות הנמכרות (כ-42.6%) של בריטיש ישראל, ועופר השקעות תרכוש כ-40% (כ-29% מבריטיש). מליסרון צפויה להשקיע במניות בריטיש כמיליארד שקל, והיתר יושקע על ידי עופר השקעות. המניות יירכשו תמורת 14.5 שקל למניה - מחיר הגבוה בכ-30% ממחירה של בריטיש אתמול בפתיחת המסחר. מחיר זה משקף לבריטיש שווי של 2.4 מיליארד שקל.



בנוסף, העסקה מתבצעת לפי מכפיל על ההון העצמי של 1.3 (כולל פרמיית שליטה). מניית בריטיש עלתה אתמול ב-3.9%, כך שהפרמיה על מחירה בשוק הצטמצמה לכ-21%. מניית מליסרון שמרה על יציבות. נכון לסוף יוני 2010 היו למליסרון מזומנים בהיקף של 90 מיליון שקל, כך שמרבית המימון יתבצע באמצעות הלוואות בנקאיות והנפקת אג"ח, שתמורתן ישועבדו נכסים. היחס בין חוב פיננסי של מליסרון לשווי הנכסים שלה היה כ-40% וכעת הוא יגדל ל-55%-57%.



"כשאתה רושם תשואה יפה על ההשקעה בתקופה כה קצרה - לפעמים עדיף לממש"



>> לצד האקזיט הענק שצפוי להשלים ליאו נואי בבריטיש ישראל, גם פויו זבלודוביץ' מצליח לעשות סיבוב מרשים בבריטיש. טמרס נדל"ן שבשליטתו הצטרפה בסוף 2008 אל נואי בגרעין השליטה בבריטיש. זאת לאחר ששני הנכסים המניבים של טמרס בישראל מוזגו אל תוך בריטיש תמורת כ-170 מיליון שקל במזומן והקצאה של כ-25 מיליון מניות בריטיש, שנסחרו אז לפי מחיר של 4.3 שקלים למניה.



כעת הוא מוכר את מרבית אחזקתו ב-14.5 שקל למניה ובתמורה של כ-370 מיליון שקל (לא כולל דיווידנדים) - כמעט פי 4 על ההשקעה של שנה וחצי - רווח של כ-300 מיליון שקל וייוותר עם החזקה של כ-0.7% בבריטיש.



"קיבלנו הצעה טובה ואחרי התלבטויות החלטנו לממש את מרבית אחזקתנו, ולהפנות את הכסף שיתקבל לעסקות חדשות", סיפרה אתמול ל-themarker יודפת הראל, מנכ"לית טמרס ישראל.



האם העובדה שאתם מוכרים כעת את אחזקה שלכם בבריטיש מעידה על כך שאין לנדל"ן מניב בישראל עתיד בשנים הקרובות?



הראל: "לא, אנחנו מחפשים השקעות חדשות בישראל גם בנדל"ן, אבל כשאתה רושם תשואה כה יפה על ההשקעה בתקופה כה קצרה אז לפעמים עדיף לממש ולהמשיך הלאה".



האם לא סחטתם את הלימון עד הסוף כך שלא תהיה לקונה הזדמנות להצפת ערך?



"אני לא חושבת. בריטיש תחת עמיר בירם עשתה עבודה מדהימה, אך לחברה הזאת יש עוד לאן להתקדם".