"שכר הדירה בכמה מהקניונים אינו הגיוני"

>> שיחת היום בפורום "שוק החוב" של חברת דירוג האשראי מידרוג, היתה עסקת הענק מליסרון-בריטיש ישראל הנרקמת בימים אלה. לפי העסקה שעליה דווח שלשום, מליסרון, החברה הבת של עופר השקעות, שבבעלות משפחת עופר, תרכוש את השליטה בחברת הקניונים בריטיש ישראל תמורת 1.7 מיליארד שקל.



במסדרונות מלון הילטון, שבו נערך הכנס, נשמעו אתמול תהיות אם משפחת עופר שלמה מחיר יקר מדי בעבור בריטיש. "אם לא מדובר במחיר יקר - זה סימן שבריטיש יכולה ללחוץ עוד יותר את השוכרים ולהעלות להם את המחירים, ומסוכן שדבר כזה יקרה. הממונה על ההגבלים העסקיים, רונית קן, חייבת לתת על כך את הדעת", אמרו כמה בכירים בענף הנדל"ן.

איתן בר זאב, מנכ"ל ביג מרכזי קניות, נשאל בכנס אם אינו חושש מכך שייווצרו בשוק שני מונופולים של קניונים - משפחת עופר ועזריאלי. בר זאב השיב: "איני חושש במיוחד מהפיכתן של מליסרון ועזריאלי למונופולים. גם כרגע אנחנו נמצאים במצב שכל אחת מהן חזקה, והן בעלות השפעה על הלך הרוח ועל רשתות קמעוניות. אם הן ימתחו את החבל יותר מדי ויפעילו יותר כוח ממה שהן מפעילות כיום, זה יביא למצב שלילי, שכן יש רף מסוים של דמי שכירות שלא יאפשר לשוכרים לחיות".



הראל ויזל, מנכ"ל ויו"ר פוקס, אמר: "המהלך יכול להיות כמו חרב פיפיות, שכן אם איני מסתדר עם בעל הקניון ורוצה ללחוץ ולאיים עליו בכך שאני יוצא מכל 25 קניונים שיהיו לבריטיש ולמליסרון, זה יכול להשפיע. עם זאת, עד עכשיו עדיין אף רשת לא קראה תיגר על קבוצת קניונים כה גדולה. להפך, ברגע שזה יקרה, ותהיה רשת הראשונה שתעשה זאת, הדבר יביא לתגובת שרשרת, והרבה רשתות אחרות ירוצו לעשות זאת".



בהתייחסו לדמי השכירות שמשלמות כיום הרשתות אמר ויזל: "אני מצטער אם אני מקלקל לכם את החגיגה, אבל לפני שאתם בודקים את התשואה שלפיה רוכשים נכסים, יש לבדוק כמה שכר דירה משלמים השוכרים מתוך הפדיון למ"ר שלהן - אחרת התשואה היא וירטואלית. שכר הדירה בכמה מהקניונים אינו הגיוני. כיום יש עיוות גדול בשוק. צריך לזכור שמי שמחזיק את הבניינים בסופו של דבר אלה הרשתות, כשכמה מהן התפרקו לפני חודש, כמה מהן לפני שבוע וכמה מהן מוחזקות על ידי הבנקים".



בהתייחסו לבעלי הקניונים, אמר ויזל: "פעם היינו עושים הכל כדי להישאר במקום מסוים. עכשיו אני לא מוכן לעבוד חינם בשביל אף אחד אחר, בטח לא כדי לשלם 20% מהפדיון לשכר דירה. בשביל זה בנינו מספיק גורמים מאזנים, כמו מועדון הלקוחות שלנו שמונה כיום כ-400 אלף משפחות ומהווה כ-30% מכוח הקנייה של המשק - דבר הנותן לי כוח המיקוח מול הקניונים.



"עם זאת, יש להבין שאף קניון לא יפנה עשר חנויות קטנות בשביל חנות אחת גדולה של גאפ. רשתות האופנה הזרות אינן מתחרות על אותם שטחים, כשהדבר בא בעיקר על חשבון חברות כמו שופרסל ובתי קולנוע. השחקנים הזרים אינם יושבים על אותה בלטה, ולכן הם לא ישנו את הביקוש".



פילוסופיית הניהול של גזית גלוב



מנכ"ל גזית גלוב ישראל, רונן אשכנזי, נשאל מדוע החברה לא ביצעה בתקופה האחרונה עסקות מהותיות, והאם הדבר מעיד על כך שהמחירים לא אטרקטיביים. לדבריו "זה לא עניין של מחירים אטרקטיביים, אלא פילוסופיית ניהול שכל אחד בוחר ליישם. צריך לשים את הדברים בפרופורציה הנכונה ולהבין שעד עכשיו מליסרון בעצם ביצעה עסקה אחת שבה רכשה את קניוני רמת אביב וסביונים. זאת לא העסקה שהביאה לה את הפריצה קדימה, אלא אם כן היא תשלים את העסקה לרכישת בריטיש.



"ההנהלות של מליסרון ובריטיש הן מאוד מקצועניות ואינן פועלות מתוך שיקולים אופורטוניסטיים; הן מבינות שאולי אפשר להכריח דייר להיכנס לקניון מסוים, אבל אי אפשר להכריח אותו להישאר שם. דוגמה טובה לכך מהווה קניון ארנה שבהרצליה פיתוח. הבעלים הקודמים, (מוטי זיסר) הכריח בכוח ובצ'ק את רשת המזון טיב טעם להיכנס לקניון, בעוד הבעלים החדשים מנופים פיננסיים עשתה בדיוק ההיפך והכריחה אותם לצאת.



"הדבר החשוב מבחינת חברות הנדל"ן המניב זה לא הגודל, אלא שמירה על היהלומים - כלומר, על אותם נכסים שמביאים יתרון יחסי. אנחנו חיה שונה בענף, המחזיקה בכ-650 קניונים ברחבי העולם, כך שגודל התיק לא חסר לנו, אלא מה שחשוב זה לקבוע מהו הגודל היחסי שיש להגיע אליו בכל שוק כדי לא לעבור את תקרת הזכוכית. חשבנו שיותר נכון לבצע 28 עסקות לרכישת 20 אדמות שאותן ניתן לפתח, מכיוון שאנחנו לא שחקני תשואה שחיים על מרווחים קטנים, אלא מפתחים ומשביחים כדי להרוויח, ובגדול. אנחנו עומדים בתוכניות שלנו להגיע תוך כמה שנים לשטחים להשכרה של 300 אלף מ"ר, ובינתיים לא איכזבנו".



שוק בשיווי משקל



בהתייחסו למצב בשוק הנדל"ן אמר ראש תחום הנדל"ן במגדל, שלמה גוטמן, כי השוק נמצא כיום בשיווי משקל. לדבריו, כל עוד השוכרים יצליחו לעמוד בתשלומים, אין הוא צופה נפילות גדולות בתחום המניב.



בר זאב הוסיף: "אסור להתעלם מהסיכונים בענף. אני מסתכל על הדיירים שלי כמו על האג"ח ונותן להם דירוג כדי להחליט אם הם מסוכנים או לא, וזאת אני עושה בעיקר באמצעות בדיקת דמי שכירות ודמי ניהול שמשלמים השוכרים ביחס לפדיון למ"ר שהם גובים, ואם זה עומד ביחס סביר (7%-10%) - אפשר לחיות עם זה".



בר זאב צופה תהליך אבולוציוני בשוק המרכזים המסחריים במהלך חמש-עשר השנים הבאות: "אנחנו נראה תהליך קניבליזציה של שטחי המסחר - הרשתות הקיימות יתחלקו החוצה, ובמקומן ייכנסו רשתות חדשות, כשחלקן ייזרקו החוצה תוך כדי. נראה עודף בשטחי מסחר - מהלך שיביא לירידה בדמי השכירות ביחס לפדיון שאותם משלמות הרשתות".