דויטשה בנק: כל עוד ריבית המשכנתאות נמוכה מ-4% - מחירי הבתים ימשיכו לעלות

אחת השאלות הנחקרות ביותר בתקופה האחרונה היא מה גורם לעלייה במחירי הדירות וזאת לאחר שעלו ביותר מ-20% בשנה האחרונה: האם מדובר בריבית הנמוכה שמעודדת קבלת משכנתא זולה או שמא מדובר בהיצע קרקעות דל שמעלה את הביקושים לדירות הקיימות.



על פי מחקר שערך האנליסט דן הארוורד מדויטשה בנק:, הגורם הדומיננטי ביותר המשפיע על מחירי הדירות הוא הריבית ולא היצע הקרקעות. על פי החישוב, בין רמת הריבית במשק לרמת מחירי הדירות קיים מתאם חזק של 74% בעוד שבין התחלות הבניה לבין מחירי הדיור לא נמצא מתאם כלל.



המודל נכון לדירה ממוצעת בישראל, שמחירה מיליון שקל, שנלקחת תמורת משכנתא בהיקף של 600 אלף שקלים לתקופה של 15 שנים.



כשהריבית תעלה מעל 4% - מחירי הדירות ירדו



כיום עומדת הריבית הממוצעת על משכנתאות על 2.2% בלבד, רמת שפל של כל הזמנים. על פי המודל המתמטי של דויטשה בנק, מחירי הבתים ימשיכו לעלות עד שהריבית תעלה גם היא ותרסן את התיאבון לדיור. הרמה הקריטי לפי הארוורד היא ריבית של 4% על המשכנתאות.



אם הריבית תשאר ברמתה הנוכחית, הארוורד מעריך כי מחירי הדירות יכולים לעלות בעוד 12% בתוך שנתיים. מצד שני, אם הריבית על המשכנתאות תעלה ל-5.5% שהוא הממוצע הרב שנתי – צפויים מחירי הריבית לרדת ב0%. עם זאת, גם הוא מודה שעלייה כה חדה ברמת הריבית היא תרחיש בעייתי – ובמיוחד בימים אלה בהן הריבית בכל העולם נמוכות, מה שמקשה על בנק ישראל להעלות הריבית גם בישראל.



מחירי הדיור עולים – כך גם כושר ההחזר



טענה שניה שנבדקה בדויטשה היא היכולת לרכוש דירות. אחד המדדים לבדיקת מחירי הדירות הוא כמה משכורות פנויות נדרשות על מנת לרכוש דירה. אם בשנת 1996 דובר על 70 חודשי משכורת הרי שכיום מדובר ב-87 משכורות וזאת בשל העלייה במחירי הדירות.



לכאורה, אומר הנתון שכושר ההחזר של הישראלי הממוצע הולך ויורד שכן כעת הוא נדרש לקנות דירות יקרות יותר. עם זאת, הארוורד הכניס למודל גם את הירידה בריבית, שאמנם מייקרת את מחיר הבית אך מוזילה את עלות המשכנתא. כשמכניסים את הנתון הזה, מתברר שכושר ההחזר של הישראלי הממוצע דווקא טוב במעט לעומת מצבו בשנת 1996 ומכאן שאפקט ירידת הריבית חזק מאפקט עליית המחירים.