כמה מס נשלם השנה על הכנסות השכ"ד?

>> עליות מחירי השכירויות בשנים האחרונות לא הדביקו את שיעור עליית מחירי הנדל"ן ברוב חלקי המדינה ולכן סביר שאנו צפויים להתייקרות כזו או אחרת בשכר הדירה החודשי. אין ספק שברגע זה ממש נמרח חיוך רחב על פניהם של בעלי הנכסים, אך גם במשרד פקיד השומה מחככים את ידיהם בהנאה שכן תשלומי המס בגין ההכנסות משכר הדירה צפויים לגדול. כמה מס נשלם? מהם מסלולי המס האפשריים ומהו המסלול האפטימלי עבורנו?

חוקי המס בישראל מאפשרים כמה מסלולי מס להכנסות משכר דירה כאשר ההכנסה היא בידי יחיד ואינה מוגדרת כהכנסה מעסק. בעל נכס או כמה נכסים למגורים יכול לבחור באחד מהמסלולים הבאים:



א. המסלול הרגיל: תשלום מס מלא על פי המס השולי של הנישום (החייב) הנעים בין 30% ל-45% - רשות המסים תתיר לנכות (לקזז) את כל ההוצאות ששימשו בייצור ההכנסה מההשכרה בשנת המס ובכלל זה הוצאות תחזוקה ותיקונים, הוצאות מימון (ריבית המשכנתא), ארנונה ופחת.



ב. מסלול מס מופחת: תשלום מס בשיעור של 10% בלבד. במקרה זה, אין המשכיר רשאי לדרוש הוצאות או לתבוע פחת, והמס ישולם על סך התקבולים משכר הדירה. במקרה זה יש להקפיד לשלם את המס בתוך 30 ימים מתום שנת המס (כלומר, עד 30 בינואר של השנה העוקבת), אלא אם כן שילם היחיד באותה שנת מס מקדמות על הכנסה זו.



ג. מסלול פטור מלא/חלקי: בחלופה זו ההכנסה תהיה פטורה עד לתקרה של 4,680 לחודש. הפטור יחול רק אם בידי המשכיר מסמך בחתימת ידו של השוכר המאשר כי הדירה משמשת לו למגורים בלבד. במסלול זה לא ניתן לתבוע הוצאות.



כאשר הכנסה מדמי שכירות עולה על התקרה הקבועה בחוק, תקרת הפטור תוקטן בגובה הסכום שבו עולה ההכנסה מהשכרת דירות המגורים על התקרה - כלומר, הסכום שימוסה יהיה כפל ההפרש בין דמי השכירות לתקרת הפטור (ראו טבלה). יתרת ההכנסה תחויב במס לפי המסלול הרגיל, ועל פי פרשנות המומחים יוכרו הוצאות באופן יחסי לשיעור ההכנסה החייבת לעומת כלל ההכנסות.



ומה לגבי ביטוח לאומי? במסלול מס מופחת של 10% ובמסלול הפטור המלא אין חיוב של דמי ביטוח לאומי. לעומת זאת, במסלול המס הרגיל יש חיוב בדמי ביטוח לאומי בשיעור 12% על סכום דמי השכירות העולה על 25% מהשכר הממוצע במשק (כ-24 אלף שקל לשנה).



בטבלה המצורפת מודגם חישוב המס בכל מסלול. החישובים אינם פשוטים, אבל מי שהשקיע ומצפה לתזרים הכנסות חודשי, טוב יעשה אם ילמד את היבטי המיסוי לעומק - ויפה שעה אחת קודם. בהצלחה.



-



חיים לוי הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בגwינס". המאמר נכתב בשיתוף עם רו"ח אהוד קיש, שותף מנהל במשרד קיש ושות' רואי חשבון



שאלות ותגובות באתר:



www.rej.co.il



מאמר לא נועד להוות תחליף לייעוץ מקצועי