>> פיצול דירות מגורים נהפך מזמן לתופעה רחבת היקף, במיוחד במרכזי הערים הגדולות. כדי שיהיה ניתן לקבוע האם עבודות שבוצעו בדירה מהוות "חלוקה לאגפים" או "חלוקה ליחידות דיור נפרדות", גיבשו בתי המשפט מבחנים מסייעים.
המבחן הראשון הוא "הפונקציונלי", שבודק האם קיימות בכל אחת מהיחידות החדשות, לאחר הפיצול, "הפונקציות הבסיסיות הנדרשות מדירה" (כניסה נפרדת, שירותים, מטבחון ועוד). המבחן השני הוא "הייעודי", שבודק מהו ייעודן של היחידות החדשות - האם מטרת החלוקה היא להשיא את התשואה מהנכס באמצעות השכרתו לשוכרים רבים יותר.
באחרונה ניתנו שני פסקי דין (ביהמ"ש לעניינים מקומיים בת"א) המלמדים על שינוי בגישה כלפי עבירה זו - הן בהכרעות הדין הן בגזרי הדין, שבהם נקבעו עונשים כבדים. פסק הדין הראשון ניתן בעניינו של בעל דירה (ב 10118/09) שהואשם כי חילק דירה לשלוש יחידות נפרדות, שלכל אחת מהן כניסה נפרדת ממבואה משותפת.
טענתו העיקרית של הנאשם היתה כי אין מדובר בפיצול דירה, אלא בחלוקה פנימית: יחידה אחת משמשת אותו, השנייה את אחותו הגרושה ואת בתה והשלישית משמשת משרד בעבורו. לטענתו, בשתיים מהיחידות היו דלתות פנימיות סטנדרטיות ובשלישית לא היתה דלת - כך שלא מדובר ביחידות נפרדות.
בית המשפט הרשיע את הנאשם וקבע כי הנכס חולק לשלוש יחידות עצמאיות. עוד נקבע כי מדובר בדלתות עבות ובעלות מנגנון נעילה, ולא בדלתות פנימיות. בנוגע ליחידה בלי הדלת נקבע כי די בכך שקיים פוטנציאל להתקנתה. בנוסף, נקבע כי אין בקשרי המשפחה בין מהדיירים כדי לשנות את מסקנותיו.
בית המשפט גזר על הנאשם קנס גבוה בסך 230 אלף שקל, בהתבססו על שני מרכיבים: "טובת ההנאה", השכרת שלוש יחידות במקום אחת - נקבע כי הבסיס לקביעת גובה טובת ההנאה נגזר מההנאה הפוטנציאלית המקסימלית מהעבירה; המרכיב השני הוא אי תשלום "היטל ההשבחה" בגין ההשבחה בפועל כפי שחושבה על ידי שמאי.
פסק הדין השני ניתן בעניינו של בעל דירה (ב 11582/07) שהורשע בחלוקת שתי דירות לעשר יחידות דיור. בית המשפט הטיל על הנאשם קנס בסך 570 אלף שקל.
בשני המקרים הנאשמים הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי, כשבשניהם מצא בית המשפט שלא להתערב בהכרעות הדין. עם זאת, בנוגע לעונשים החליט המחוזי להתערב. בעניינו של הנאשם הראשון נקבע כי הקנס יופחת בכמחצית, אם יפעל להחזרת המצב לקדמותו. במקרה השני הורה המחוזי על החזרת התיק לדיון חוזר בעונש.
לסיכום, נכון וראוי לנקוט יד קשה כלפי נאשמים המורשעים בפיצול דירות, אבל ראוי לנקוט משנה זהירות בהפעלת המבחנים שנקבעו בפסיקה. לדעתי, ראוי היה לבחון בערעור האם אכן די בקיומו של פתח סטנדרטי (בלי דלת), כדי לקבוע שקיימת יחידה נפרדת, והאם לא משנה השימוש שנעשה ביחידה החדשה, אלא רק פוטנציאל השימוש בה.
קביעות בית המשפט לעניינים מקומיים מרחיבות, לדעתי, יתר על המידה את טווח העבירה. לא לכך כיוון מחוקק חוק התכנון והבנייה, שביקש להימנע מהתערבות יתר בנעשה בד' אמותיו של אדם ומפגיעה בזכות הקניין שבידו.
-
הכותב הוא עו"ד ובעליו של משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין
החרפת הענישה בגין פיצול דירה
דן הלפרט
8.9.2010 / 7:28