להשכיר דירת מלון ולחסוך מס

>> משקיעים רבים בדירות מגורים הופכים את הדירה בבעלותם לדירת מלון שתשמש תיירים ישראלים וזרים. התופעה נפוצה בלב תל אביב, באילת, בצפון ובאחרונה גם בחיפה.

הפיכת הדירה משימוש למגורים לשימוש כמלון אינה אירוע מס. ואולם להפעלת הדירה כדירת מלון יש השלכות מהותיות על מיסוי ההכנסות ממנה. קיימות כמה אפשרויות להפעלת הדירה כמלון:



? בעל הדירה מפעיל את המלון ומטפל באורחים.



? בעל הדירה משכיר את הדירה לחברה שמפעילה ומשלמת לבעלים דמי שכירות.



? חברת ניהול מפעילה ומשלמת את ההכנסות מההפעלה בניכוי עמלה/דמי ניהול לבעל הדירה.



ההקלות והפטורים ממס הכנסה, מע"מ ומס שבח חלים רק כשהדירה משמשת למגורים. ואולם נראה כי הכוונה למגורים של ממש - שימוש פרטי יומיומי ומתמשך. אין הכרח שהמגורים יהיו של בעל הדירה - הם יכולים להיות של שוכרי הדירה. עם זאת, נראה כי שימוש בדירה כדירת מלון חורג משימוש רגיל למגורים, ולכן הבעלים לא יהא זכאי להטבות המס המוענקות להשכרה למגורים.



מס הכנסה



הכנסות מהפעלת הדירה כמלון מהווה הפעלת עסק, ולכן על בעליה לנהל את פעילות האירוח בדירה כפעילות עסקית, לרבות ניהול ספרים, הגשת דו"חות ותשלום מס מלא, כולל ביטוח לאומי וביטוח בריאות. גם כשההשכרה היא לחברת הפעלה, ההכנסות לא זכאיות לפטור ממס או לשיעור מס מוגבל של 10% עקב אי שימוש למגורים.



מע"מ



בהתאם להוראות החוק, מקום שמלינים בו בתמורה בדרך כלל חמישה בני אדם או יותר מהווה מלון ופעילותו חייבת במע"מ. לפי קריטריונים של משרד התיירות, בית מלון מחייב שטח רצפה מינימלי של 14 מ"ר (ללא שירותים ומטבחון) לשתי מיטות ולכל מיטה נוספת ביחידה - 4 מ"ר נוספים. לכן, לצורך הלנה של חמישה בני אדם נדרש שטח מינימלי של 26 מ"ר, ללא שירותים ומטבחון.



לעומת זאת, השכרה למגורים (פרטיים) פטורה ממע"מ. לכן, כשהדירה יכולה לארח בתמורה חמישה אנשים או יותר, פעילותה חייבת להירשם כ"עוסק מורשה" ולשלם מע"מ על כל ההכנסות; במקביל ניתן לקזז מס תשומות על כל ההוצאות - כולל עלויות רכישת הדירה כאשר נרכשה מעוסק (קבלן) ולא מאדם פרטי. אירוח והלנה של תיירים מחו"ל זכאי לשיעור מע"מ אפס, בכפוף ליישום הנוהלים הרלוונטיים, לרבות צילום דרכון של האורח.



מס שבח



לדעתי, מכירת הדירה ששימשה בית מלון אינה זכאית לפטור ממס שבח, מאחר שאינה "דירת מגורים מזכה", ששימשה למגורים. כדי לזכות בפטור ממס על הרווח במכירת הדירה, נדרש שבארבע השנים שלפני מכירתה תשמש למגורים פרטיים או כי ב-80% מתקופת הבעלות בה שימשה למגורים פרטיים.



מומלץ לכל מפעילי דירות המלון להתייעץ עם יועץ מס או רו"ח כדי לנהל את הפעילות בצורה נכונה.



עו"ד ורו"ח בלנגה, מומחה בדיני מסים, הוא שותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות'. jack@blanga.co.il