השוק הסיטוני: לא רק פרויקט יוקרה

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב אישרה לבעלי פרויקט השוק הסיטוני, קבוצת גינדי ורבוע הכחול, להגדיל את מספר הדירות בפרויקט מ-563 לכ-800 ולהקטין את שטחן הממוצע מ-110 מ"ר ל-91 מ"ר. הוועדה קבעה גם תמהיל דירות כך שניתן יהיה לבנות בפרויקט דירות 2-5 חדרים בשיעורים שונים. בשלב שני ייבנו עוד 1,200 דירות.

ההחלטה על בניית דירות קטנות יותר היא שינוי משמעותי באסטרטגיה של היזמים בתכנון הפרויקט, שיועד עד כה להיות יוקרתי בלבד. במהלך אוקטובר ייערכו כמה כנסי מכירות כדי לשווק את הפרויקט.

מדובר בחלקו ההיקפי של מתחם השוק הסיטוני, ששטחו הכולל הוא 55 דונם. באפריל נרכש חלקו ההיקפי של המתחם תמורת 1.4 מיליארד שקל על ידי קבוצת גינדי השקעות, חברת משה ויגאל גינדי ורבוע כחול שבשליטת דודי ויסמן ובניהולו של זאב שטיין. חלקו המרכזי של המתחם, שאמור לכלול מגדלי יוקרה, עדיין לא שווק.

מיד לאחר הרכישה העריכו היזמים כי במתחם ייבנו דירות 5 חדרים במחיר של 4 מיליון שקל. ההחלטה להקטין את הדירות ולהגדיל את מספרן אמורה להשפיע ישירות על קהל היעד של החברות ולהפוך את הפרויקט לנגיש לאוכלוסיות נוספות.

הכלכלן ושמאי המקרקעין, ירון ספקטור, ציין כי החברות לא יוכלו למתג את הפרויקט כפרויקט יוקרה. "מדובר בשכונה חדשה, לא יוקרתית, לא ממותגת ובאזור שלא הוכיח את עצמו כשכונת מגורים. מעבר לכך, הבינוי הנמוך המתוכנן במתחם ההיקפי, לצד הציפוף הגבוה, נחות ממגדלים המרוחקים זה מזה, ולכן לא מעיד על יוקרה. האתגר של החברות יהיה לשווק את הפרויקט ברמות מחירים הזהות לשוק היוקרה".

האדריכל אבנר ישר ממשרד ישר אדריכלים, המתכנן את הפרויקט: "התכנון החדש מכוון את עצמו לאוכלוסייה רחבה יותר בעיר. הרצון המשותף של העיר ושל היזמים הוא להכניס משפחות עם ילדים. זה לא נכון חברתית, כלכלית, מסחרית ותשתיתית לבנות בעיר פרויקט מגורים שהוא רק למיליונרים. העיר צריכה שיחיו בה אנשים, ולא בהכרח לבנות דירות גדולות שיהיו סגורות וייפתחו רק בראש השנה ובפסח".

עם זאת, אי אפשר לומר שהפרויקט יהפוך לעממי. היזמים מסרבים לדבר על מחירי הדירות בפרויקט, אך אנשי נדל"ן מעריכים כי דירות בשטח של כ-91 מ"ר יימכרו בכ-2-2.5 מיליון שקל - 22-25 אלף שקל למ"ר.

שינוי נוסף בפרויקט הוא הפחתת מספר המבנים לאורך הרחובות קרליבך והחשמונאים מ-13 בניינים שתוכננו בתחילה ל-10 בלבד. צמצום מספר המבנים יאפשר הרחבה של השטח הפתוח ביניהם, מ-6 ל-10 מטרים, והגבהת המבנים בשתי קומות, מ-12 ל-14 קומות. לקבוצות אושר ניוד זכויות ושינוי ייעוד למתחם המגורים בשטח של כ-3,000 מ"ר בלבד (החברות ביקשו ניוד זכויות של כ-10,000 מ"ר). בחלק זה של המתחם יבנו החברות יותר מ-20 אלף מ"ר מסחר וכ-12 אלף מ"ר למבני ציבור.

על אף שהתוכנית אושרה ברוב קולות חברי הוועדה המקומית, יחלוף זמן רב עד שהחברות יקבלו היתרי בנייה. סגן ראש העיר ומ"מ הוועדה המקומית, פאר ויסנר, הסביר כי בתוכנית יבוצעו שינויים. "התוכנית מאפשרת פיתוח השטח הציבורי מעל מפלס הקרקע (בדומה לכיכר דיזנגוף - רנ"ה). מדובר בטעות תכנונית. בהתמחרות בשוק הסיטוני, הקבוצות נבחרו מתוך ידיעה שהתכנון לא טוב. לעיר תל אביב יש מרקם אורבני מסוים, ולכן יש לבנות פרויקט שיהיה לו קשר למרקם ולרחוב. עוד יש לשקול כי חלק מהפרויקט ייוחד לדירות בהישג יד. ברור שקיים ביקוש גבוה לדירות קטנות, אבל השאלה באיזה מחיר. תל אביב צריכה לעשות תיקונים שיתרמו לתושביה".

בדעה דומה מחזיקה גם סגנית ראש העיר, מיטל להבי: "מדובר בפרויקט שייעודו היה בתחילה מרכז עסקים ראשי. לכן החלטנו לא לפגוע בתעסוקה, אלא לשנות חלק קטן בלבד למגורים. זהו פרויקט משמעותי מאוד לעתיד העיר, ואת ההטבות שניתנו ליזמים יש לתרגם לטובת העיר ותושביה. כיום, אין קשר בין הרחוב והקניון ולכן הוחלט כי נושא התכנון ופיתוח השטח יעובד באופן מקצועי יותר בפורום מהנדס העיר".