השכנים של פרויקט ערבי נחל בגבעתיים יפוצו בעד 350 אלף שקל

>> השמאי המכריע אשר שולמן קבע כי ערך הנכסים של תשעה מדיירי בניין ברחוב בורוכוב 1 שבגבעתיים ירדו ב-6%-12% משוויים (במחירי 2001), עקב אישור תוכנית מתאר לאזור שמאפשרת בנייה לגובה וכוללת הקמת פרויקט פינוי-בינוי ברחוב ערבי נחל הסמוך. הדיירים יפוצו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים בסכומים של 125-350 אלף שקל, בהתאם למיקום הדירה ומאפייניה.



מדובר בדיירים המתגוררים בקומות העליונות של מגדל בורוכוב הנחשב ליוקרתי, ושעמם נמנים כמה אנשי עסקים המחזיקים בדירות בשטח של 150-210 מ"ר. בתביעתם, שהוגשה על ידי משרד עוה"ד מיוחס ושות', טענו השכנים כי תוכנית המתאר פוגעת בשווי הדירות בשל חסימת הנוף למערב, אובדן הפרטיות, חסימת אור ואוויר והצללה. עוד ציינו כי הבנייה הצפויה תיצור עומס תנועה על התשתיות הקיימות, תגרום לבעיות נגישות ולזיהום אוויר.




תוכנית הפינוי-בינוי כוללת הקמת מגדלים בני 18-23 קומות, והיא תבוצע על ידי החברות משהב ומבני אופיר. השמאי מטעם התובעים מצא כי שווי הדירות בבניין גבוה ב-20%-30% מדירות אחרות ברחוב, ושוויין היה 460-760 אלף דולר בתקופה שלפני אישור תוכנית המתאר, ב-2001. השמאי ייחס את הפער לנוף הנשקף מהקומות העליונות, לפרטיות, לאור ולאוויר הטבעי וקבע כי שיעור ירידת שווי הדירות בבניין יגיע ל-17.5%-31.5% מערך הנכסים.



שמאי הוועדה המקומית שאול רוזנברג קבע מנגד כי שווי הדירות היה 415-585 אלף דולר ולבעלי הדירות לא נגרמה ירידת ערך מאישור התוכנית. זו שינתה לטענתו את ייעוד המקרקעין מאזור שיכון ציבורי המשמש דיירים ממעמד חברתי כלכלי נמוך ואזור תעשייה, שבו ניתן היה לעשות שימוש לתעשייה מזהמת, לאזור בעל שימושים מעורבים - מגורים, משרדים, מסחר, מלונות ובנייני ציבור.



רוזנברג קבע כי ירידת הערך בדירות היתה בשיעור של 10%, הנובעת, כך הסביר, מירידת מחירים כללית שנרשמה בזמנו, ללא קשר לאישור תוכנית המתאר.



שולמן מונה לפני כשנה על ידי יו"ר ועדת הערר לתכנון ובנייה תל אביב, עו"ד מיכה גדרון, להכריע בסוגיית הפגיעה בשווי המקרקעין. שולמן ערך בדיקות באמצעות בחינת עסקות שבוצעו בבניין עצמו, סמוך למועד אישור התוכנית ובתקופה שקדמה לה, בדק נכסים דומים לדירות התובעים, בחן את מידת ההשפעה של אישור תוכנית דומה בשכונת בבלי בתל אביב והסתמך על מחקרים ועבודות אקדמיות.



בבדיקותיו מצא כי הבניינים החדשים שייבנו אכן יחסמו חלק מהנוף הנשקף מדירות התובעים הפונות לנוף עירוני מלא הצופה על תל אביב ורמת גן. מניתוח עסקות שעשה הסכים עם הערכת השווי של שמאי התובעים וכי היתה ירידת ערך של כ-10% בשווי לאחר הפקדת התוכנית.



שולמן קבע כי קיים קשר בין השפעת הנוף, האוויר, האור והפרטיות על ערך הנכס והם מוסיפים 12%-18% לשוויו. "התוכנית יצרה מרקם עירוני חדש ממערב לבניין, המשפיעה על הסביבה ודירות התובעים בפרט", כתב.