פיצול דירות - השקעה מסוכנת

>> התופעה של רכישת דירות מגורים לצורך פיצולן בתל אביב וערי גוש דן, שהגיעה לשיאה לפני כחמש שנים, הצטננה ונרגעה בשנה האחרונה. הזינוק במחירי הדירות ומדיניות אכיפה מחמירה של העיריות ובית המשפט גרמו למשקיעים לעשות שוב את חשבון הנפש ואת התחשיב הכספי.

שורה של פסקי דין שהרשיעו בפלילים אנשים שפיצלו דירות ללא היתר בנייה כדין ציננו את התלהבות המשקיעים. לצד ההרשעות, אותם פסקי דין החמירו את המבחנים והתנאים שלפיהם קובע בית המשפט אם מדובר בדירה שפוצלה לכמה יחידות דיור נפרדות או בדירה אגפית כשרה, כלשון הפסיקה. גם הזינוק במחירי הדירות גרם לאותם משקיעים שחיפשו דירות לרכישה במטרה לפצלן לעשות שוב את חשבון התשואה.



לדוגמה, דירת 3.5 חדרים מוזנחת שנרכשה לפני כחמש שנים ברחוב ריינס בתל אביב ב-200 אלף דולר (אז עוד דיברו בדולרים), הושכרה לפני הפיצול ב-800 דולר לחודש - תשואה שנתית של 4.8%. הדירה שופצה בעלות של 37 אלף דולר וחולקה לשלוש דירות סטודיו עם מיזוג מרכזי, שהושכרו כל אחת ב-650 דולר - כלומר שכר דירה כולל של 1,950 דולר לחודש. ההכנסה השנתית המצטברת מהשכירות הגיעה ל-23,400 דולר, ואם נחלק להשקעה הכוללת (237 אלף דולר) מתקבלת תשואה של 10%.



באותה תקופה היו אלה שיעורי תשואה שלא מביישים השקעות בשוק ההון, אף מבלי להביא בחשבון את הציפייה לעליית מחירים בשוק הנדל"ן שהתממשה בגדול.



כיום, לאחר הזינוק במחירי הדירות, השתנה התחשיב מן הקצה לקצה. אותה דירה נמכרת כיום ב-2.2 מיליון שקל ובתוספת שיפוץ בעלות של 200 אלף שקל מסתכמת ההשקעה ב-2.4 מיליון שקל. מאידך גיסא, מחירי השכירות לא עלו באותו שיעור. דמי השכירות המקובלים בתל אביב לדירות מפוצלות בסדרי גודל של 20-35 מ"ר מחושבים לפי מפתח של 100 שקל למ"ר עם תנודות של עד 15% בגין סטנדרט הדירה ומצבה ו-15% לפי אטרקטיביות המיקום.



לפיכך שלוש דירות החדר - תוצאת הפיצול שיבוצע בדירה - יושכרו כל אחת ב-3,500 שקל לחודש ובסך הכל 10,500 שקל לחודש. ההכנסה השנתית המצטברת מדמי השכירות תסתכם ב-126 אלף שקל, מה שמעמיד את התשואה השנתית על כ-5% - בדיוק מחצית מן התשואה בימים היפים לפני 5 שנים.



אסור לטעות, תשואה שנתית של 5% על דירת מגורים הינה תשואה יפה על השקעה שהינה סולידית ובטוחה, אלא שבמקרה זה קיים סיכון גבוה. אם השיפוץ והחלוקה לא ייעשו בזהירות ובחוכמה עלולה ההרפתקאה להסתיים בנזק כלכלי משמעותי - שכן בעל הדירה יידרש להשיב את מצב הדירה לקדמותו אם יוודע לעיריה על פיצול לא חוקי.



ברוב המקרים השכנים מתלוננים לעירייה מתוך צרות עין או עקב הפרעה ממשית שהם חווים בגלל החלוקה, התובע העירוני מגיש כתב אישום פלילי והסנקציה הינה קנס כספי כבד והריסת עבודות השיפוץ.



מצד שני יש לזכור כי חלוקת דירה על פי היתר בנייה היא חוקית למהדרין. כיום בתל אביב יש כמה רחובות שבהן תוכנית בניין העיר (התב"ע) לא הגדירה את הצפיפות המותרת ולא הגבילה את מספר הדירות במגרש. לפיכך, אין מניעה לוועדה המקומית לאשר חלוקה של דירות רגילות לדירות קטנות יותר. הרחובות הינם: דיזנגוף, בן יהודה ואלנבי ועוד כמה רחובות הסמוכים לרחובות אלה.



פיצול דירות על פי היתר ייתכן גם מחוץ לאותם רחובות. קיימים בניינים ברחבי העיר שבהם הצפיפות אמנם מוגבלת על פי התב"ע, אך הזכויות עדיין לא נוצלו במלואן וניתן להוסיף ולצופף. לדוגמא במגרש בו מתירה התב"ע 14 דירות עליו בנויות בפועל 12 דירות בלבד, ניתן לקחת דירה סטנדרטית ולחלקה לשלוש דירות מבלי לחרוג ממספר הדירות המותר.



ואולם עדיין ישנה בעיה שכן ועדת התכנון בתל אביב דורשת שטח דירה מינימלי של 55 מ"ר וכן שלכל דירה יוקצה במגרש מקום חניה. יתרה מכך, היתר מסודר כרוך בתשלום היטל השבחה, אגרות ועלויות נוספות; כל זה מגדיל את ההשקעה הראשונית ומוריד את התשואה, ולכן היזמים אינם ששים לצעוד במסלול החוקי.



-



הכותב הינו עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים



asaz@netvision.net.il