סיכוני מס בהשכרות לטווח קצר

>> השכרת דירות לטווח קצר, בעיקר לתיירים, עשויה להכפיל ואף לשלש את התשואה לנכס ביחס להשכרה רגילה. עם זאת, קיימות בעניין חשיפות מס משמעותיות, העלולות להשפיע על התשואה מהשכרת הדירה ועל גובה השבח נטו ממכירתה.

חוקי המס השונים מעניקים הטבות משמעותיות ליחידים המשכירים את דירותיהם למגורים. קיימות שתי חלופות מיסוי עיקריות ובהן יעסוק מאמר זה. הראשונה, תשלום מס שולי בשיעור התחלתי של 30% על הכנסות השכירות בניכוי הוצאות ותשלום דמי ביטוח לאומי. השנייה, תשלום "מס מחזור" של 10% ללא חובת תשלום דמי ביטוח לאומי אך ללא יכולת לניכוי הוצאות, כל זאת בתנאי שהדירה משמשת למגורים וההכנסה אינה מעסק. מסלול הפטור על תקרה חודשית פוחתת של 4,680 שקל אינו רלוונטי לענייננו עקב גובה התקרה.



נשאלת השאלה האם ניתן להחיל את מסלול מס המחזור גם על השכרות לטווח קצר. יתרה מזאת, ישנה אפשרות ששלטונות המס יראו בהשכרה כהשכרה עסקית - מעין עסק מלונאי החב במס בשיעורי מס שוליים, דמי ביטוח לאומי, חובות דיווח ועוד. על מנת לענות על שאלות אלה יש לבחון האם השכרה לטווח קצר עומדת בתנאי השימוש למגורים והאם מדובר בעסק. סוגיות אלו טרם לובנו עד תום בחקיקה ובפסיקה וקיימות דעות לכאן ולכאן.



דעה אחת גורסת כי שימוש למגורים כולל בחובו גם השכרות לטווח קצר. טיעון זה מתבסס בין היתר על העובדה כי בחקיקה אין דרישה לתקופת השכרה מינימאלית. בהתאם לגישה זו, דרישת המגורים באה על מנת לחלץ מגדרי ההגדרה שימושים שהם עסקיים מובהקים (כמו השכרה למשרד, מחסן, חנות ועוד). לפיכך, כל עוד השימוש אינו עסקי ופעילות השכרת הדירות בידי המשכיר אינה עולה לכדי עסק, יחול מסלול מס המחזור אף אם ההשכרה היא לטווחים קצרים למספר רב של שוכרים.



עמדה אחרת גורסת כי השכרה זו אינה נחשבת כ"השכרה למגורים", שכן לא ניתן לומר כי הדיירים המתחלפים אכן "גרים" בדירה על פי המשמעות היומיומית של מונח זה. לפיכך, יחולו במקרה זה שיעורי המס הרגילים על הכנסות שכירות פאסיבית. עמדה זו מתבססת על הטענה כי המחוקק ביקש לעודד השכרה למגורים פרטיים כדי להגדיל את היצע הדירות להשכרה, ואילו השכרת דירות לתיירים מקטינה את ההיצע. כמו כן, נטען כי בהשכרת דירות לטווח קצר מופעל פעמים רבות מנגנון לשיווק וניהול, שמתאים למאפיינים של עסק.



הגדרת "מגורים" רלוונטית גם לעניין חוק מע"מ הקובע כי השכרה למגורים פטורה ממס. אם נגיע למסקנה כי אין המדובר במגורים הרי שתחול חובת דיווח ותשלום מע"מ על הכנסות השכירות (ככל שמדובר בעוסק).



השלכה נוספת ומשמעותית היא לעניין הפטור ממס שבח במכירת הדירה. הפטור ל"דירת מגורים מזכה" דורש, בין היתר, כי הדירה שימשה למגורים ב-80% מתקופת האחזקה בה או במשך ארבע שנים שקדמו למכירה. לפיכך, אף במקרים בהם הדירה עצמה מבחינה פיסית היא דירת מגורים, ייתכן כי השימוש בה להשכרה לתקופות קצרות ישלול את קבלת הפטור.



-



הכותב עובד באשכול המסים במשרד רואי החשבון bdo זיו האפט