השרון פורח: מחירי הנדל"ן במושבים מזנקים

יישובי השרון מתנתקים מהעם: מחירי קוטג'ים ונחלות באזור המריאו בשנים האחרונות בעשרות אחוזים, וכיום אפילו במקומות שנחשבו עד לפני שנתיים-שלוש לעממיים יחסית, כמו המושב אלישמע והמושבים שנמצאים מצפון לכביש 57 המוביל מנתניה לכפר יונה ולכביש 6 - הגיעו המחירים לרמות שמגבילות מאוד את האפשרויות של אלה המחפשים דירה ביישוב כפרי שאינו מרוחק מאזור המרכז.

משפרי הדיור ליישובי השרון מחפשים בדרך כלל נכסים במושבים שנמצאים לאורך כביש 4, עם עדיפות לקוטג'ים בהרחבות של היישובים, המשתרעים על שטח של כ-200 מ"ר על כחצי דונם קרקע.

נכסים יוקרתיים הרבה יותר הם הנחלות החקלאיות, הכוללות מגרשים שעליהם נמצאים בתי מגורים שלהם צמודות קרקעות חקלאיות בנות כמה דונמים.

בסוף שנות ה-90 רכשו שרי אריסון ומשפחת עופר נחלות במושב בני ציון הסמוך לרעננה ב-7-9 מיליון שקל לנחלה, והפכו אותן לאחוזות יוקרה ענקיות. כיום סכומים אלה נראים מצחיקים, לאחר שהמחירים עלו מאז ב-50% בממוצע.

מה שבכל זאת הפך את יישובי השרון לניתנים להשגה גם למי שאינם מיליונרים, היו ההרחבות שהחלו להתפתח בחלק גדול מהם ובמחירים נמוכים הרבה יותר.

וכך, רבים שחיפשו לעצמם בית כפרי צמוד קרקע, יכלו להגשים את חלומם ולהתיישב בקוטג'ים לא רחוק מהמיליונרים, במחירים שהגיעו עד לפני חמש שנים לרמות של 2 מיליון שקל. אלה היו אמנם סכומים נכבדים, אך עדיין כאלה שגם משפחות צעירות יכלו לחשוב עליהם.

הבשורה הגדולה של המגורים הכפריים בבני ציון בשנות ה-90 התפשטה במהירות. הראשונים להרוויח מכך היו המושבים הסמוכים בצרה ושדה ורבורג. שלושת המושבים האלה, בצוותא עם מושבים צפוניים יותר, כמו כפר נטר, אודים ובית ינאי, נהפכו לליבת הנדל"ן של מושבי השרון ולמקומות היוקרתיים ביותר בנישה זו של שוק הנדל"ן.

ב-2005-2006 מחירי הנכסים במושבי הליבה האלה החלו לזנק, מה שאילץ את מחפשי הדיור באזור לעבור למקומות יוקרתיים פחות, ובראשם תל מונד ואבן יהודה, וגם למושבים אחרים, שמחירי הנכסים בהם היו נמוכים יותר - כמו כפר הס וירקונה. לא עבר זמן רב וגם מחירי קוטג'ים ביישובים אלה החלו לרשום עליות מחירים גבוהות, ומי שלא הספיק לרכוש בהם נכסים נאלץ לנדוד ליישובים שנמצאים צפונית לכביש הרוחב 57, בהם עולש, בורגתה וחניאל. כיום, מתברר, גם יישובים אלה התייקרו מאוד.

אחד הגורמים העיקריים לעליות המחירים הוא מיעוט הנכסים. בכל יישוב כפרי בשרון קיימים רחובות בודדים ולא יותר מכמה עשרות נכסים, שמהם רק בודדים עומדים למכירה. בשנה טובה מתבצעות ביישובים אלה חמש עסקות, ומי שמחמיץ עסקה נאלץ לרוב לחפש לעצמו נכס במקום אחר.

כתוצאה ממציאות זו המריאו מחירי הנכסים באזור. מחירי צמודי קרקע בהרחבות של בני ציון, בצרה ושדה ורבורג, למשל, הם 4-5 מיליון שקל. במקומות צנועים יותר המחירים נעים בין 3 ל-4 מיליון שקל, ואילו במושבים שהחלו רק באחרונה לעלות על מפת הביקושים לנדל"ן בשרון - אלישמע, בורגתה ועולש - המחירים הם 2-3 מיליון שקל.

למרות האטרקטיביות, המראת המחירים הקטינה את מספר העסקות ביישובים המבוקשים בשרון. "בשנה האחרונה הבנייה הרוויה ברחבי המדינה היתה להיט היסטרי, בניגוד למושבים", אומר המתווך יואב הדרי מנדל"ן בני ציון. "בעקבות המשבר הכלכלי המושבים ספגו פגיעה, וזה לא שאין עסקות, אבל המספר שלהן ירד בחדות. הנדל"ן היוקרתי נפגע חזק מאוד. הנחלות בבצרה ובבני ציון נפגעו מאוד, ואני יודע שזה כך גם במושבים אחרים".

לפני כארבעה חודשים נמכרה אמנם נחלה של 10 דונמים ברחוב הפרדס בבצרה ב-10 מיליון שקל, אך נחלה בבני ציון הסמוכה, של 15 דונם, מוצעת למכירה כבר יותר משנה ב-13 מיליון שקל - ואין קונה. קפיצות המחירים במושבים השונים מקשות מאוד על הקונים וקצב סגירת העסקות הואט. "פעם, כשביקשת 4 מיליון שקל על בית בהרחבה, הוא היה חייב להיות מיוחד במינו - או מבחינת תכנון אדריכלי, או מבחינת מיקום. כיום אתה רואה סתם בתים שמוצעים למכירה ברמות מחיר שמבריחות קונים", אומר המתווך תומר הורן מסוכנות th נכסים.

"המיתון העולמי כאילו פסח על ישראל, אבל לא ממש", אומר הדרי. "המושבים ואזורי היוקרה נפגעו. 90% מהקונים באזור היו מתעשיית ההיי-טק, ועד 2007 הם לא פחדו להתחייב למשכנתא גבוהה, גם של 3 מיליון שקל, ועכשיו הם פוחדים. יש חוסר ודאות גדול מאוד, כי אנשים שמגיעים לבני ציון הם אנשים שמושפעים מהשוק הגלובלי והם מפחדים יותר".

"יש ביקוש לבתים עם מגרשים של חצי דונם", אומרת המתווכת שולמית שומרון ממשרד שולמית נדל"ן. "מוכרים שבאמת רוצים למכור ומציעים את הבית שלהם במחירי שוק ולא במחיר גבוה מאוד - מצליחים למכור. השוק מצוין למוכרים שלא מבקשים מחיר שיהיה נכון רק בעוד שנה או שנתיים".

במשולש היישובים ירקונה, נוה ירק ואלישמע, נחשב ירקונה ליישוב המבוקש מבין השלושה, אחריו נוה ירק ולבסוף אלישמע, שמסתמן ככוכב עולה.

מחיר מגרש בשטח של חצי דונם עם בית של 240-300 מ"ר הוא כ-4 מיליון שקל; מחיר בית דומה במושב נוה ירק הוא 3.25-4.2 מיליון שקל; ומחיר בית דומה באלישמע הוא 2.8-2.9 מיליון שקל.

"יש ביקוש ער לנכסים בהרחבות של המושבים האלה", אומר המתווך משה שנברון מאנגלו סכסון בהוד השרון. "כמעט כל נכס שמוצע למכירה במחיר סביר נמכר. הנכסים נמכרים מהר, בין שבוע לחודש". רק שהרבה נכסים כאלה - אין.

הנחלות הן מוצר בעייתי לקונים ולמוכרים בשל המיסוי הגבוה עליהן. "נחלה יכולה להימכר במיליונים, אבל בדרך יש עוד הרבה מסים והוצאות - למס שבח, למינהל ולאחרים", אומרת שומרון. "כששומעים על עסקה של 8 מיליון שקל, יכול להיות שרק חצי מהסכום נשאר אצל המוכר".

המס הופך את עסקות המשקים ללא כלכליות, וגם זכויות הבנייה הנמוכות בנחלות אינן אטרקטיביות. "מי שקונה נחלה על שטח של כ-20 דונם גם רוצה לבנות עליה וילה בשטח של כ-1,000 מ"ר, והזכויות הבסיסיות כיום הן לשני בתים בשטח בנוי של כ-160 מ"ר כל אחד", אומר הדרי.

מי שלא מוצא את מבוקשו באחד המושבים הסמוכים לערי השרון נודד ליישובי הסביבה המרוחקים יותר, שעוד לא מיצו את הפוטנציאל שלהם. מושבים כאלה הם חניאל, בורגתה, עולש, בארותיים, גן יאשיה ואומץ, הממוקמים במזרח עמק חפר. מושבים אלה הם קטנים יותר ומציעים אוויר נקי ותחושת קהילתיות חזקה יותר.

מחיר בית של כ-200 מ"ר על מגרש של כ-600 מ"ר בהרחבה בעולש הוא כ-2.6 מיליון שקל; כאשר רק לפני כשנה נמכר בית דומה ביישוב תמורת 2.4 מיליון שקל, לפני כשנתיים תמורת כ-1.8 מיליון שקל ולפני כשלוש שנים תמורת כ-1.6 מיליון שקל. מחירי נחלות בשטח של כ-27 דונם בעולש ובארותיים מתחילים ב-4 מיליון שקל, ללא מבנים. לפני כשנה ניתן היה לקנות נכסים דומים תמורת 3.5 מיליון שקל ולפני כשנתיים תמורת כ-3 מיליון שקל.

מחיר מגרש לא בנוי בשטח של 600 מ"ר בעולש ובבארותיים נמכר כיום בכ-1.6 מיליון שקל. לפני כחצי שנה נמכר מגרש דומה באותם יישובים תמורת כ-1.4 מיליון שקל, לפני כשנתיים תמורת כ-1.2 מיליון שקל ולפני כשלוש שנים תמורת כ-900 אלף שקל.

אז לאן פונה שוק הנדל"ן בשרון? אנשי הנדל"ן באזור מצביעים על כך שמתחילת השנה נרשמה האטה בקצב עליות המחירים, מה שעשוי להיות סימן לבאות. ואולם כבר כמה שנים נראה כי המושבים בשרון מיצו את הפוטנציאל הכלכלי שגלום בנדל"ן שבהם, ואולם המחירים ממשיכים לעלות.

ואכן, קשה להתנבא. מצד אחד, מדובר בשוק קטן מאוד שחלק מהרוכשים בו לא מוכנים להתפשר על מקומות מרוחקים יותר, אך מצד שני זהו שוק שמושפע מהרבה גורמים חיצוניים, ושמחירי הנכסים שבו צמודים במידה כזו או אחרת למצב מגזרי ההיי-טק ושוק ההון.