כך מתכנן לבייב להנפיק את אפי אירופה לפי שווי של 2 מיליארד שקל

>> אפריקה ישראל, שבשליטת לב לבייב, מנסה להותיר מאחוריה את הצרות שאילצו אותה לחתום על הסדר חוב כואב עם מחזיקי האג"ח והבנקים בהיקף של כ-8 מיליארד שקל. לצד המימושים שמבצעת החברה בימים אלה בכדי לפרוע חוב קצר של כמיליארד שקל למחזיקי האג"ח עד מאי 201, נערכת החברה הנכדה אפי אירופה, שבבעלות מלאה של אפריקה נכסים, לקראת הנפקה ראשונית של מניותיה (ipo) בבורסת ורשה.



56% מאפריקה נכסים מוחזקים על ידי אפריקה ישראל וכ-11% מוחזקים על ידי בעלי האג"ח של אפריקה. אפי אירופה (afi europe nv) היא חברה הולנדית שהוקמה ב-1997. החברה מנוהלת על ידי עופר לינצ'בסקי ומרכזת את הפעילות של קבוצת אפריקה ישראל בתחומי הנדל"ן המניב והבנייה למגורים במרכז ומזרח אירופה - לא כולל מדינות חבר העמים לשעבר.

ההון העצמי (ללא זכויות המיעוט) של החברה הסתכם נכון לסוף יוני 2010 בכ-198 מיליון יורו (כ-966 מיליון שקל). בנוסף לכך העניקה אפריקה נכסים לאפי אירופה הלוואות בעלים שהסתכמו נכון לסוף יוני 2010 ב-265 מיליון יורו (כ-1.3 מיליארד שקל). כך, סך ההון העצמי הכלכלי (כולל הלוואות בעלים) של אפי אירופה נאמד ב-463 מיליון יורו (כ-2.26 מיליארד שקל).



אפי אירופה מתכננת לגייס כ-130 מיליון יורו (כ-635 מיליון שקל). ההנפקה צפויה לכלול בעיקר גיוס של הון חדש לאפי אירופה בהיקף של כ-100 מיליון יורו (כ-490 מיליון שקל) וכן הצעת מכר של החברה האם אפריקה נכסים בהיקף של כ-30 מיליון יורו (146.5 מיליון שקל), סכום שיסייע לאפריקה נכסים לעמוד בהתחייבויותיה לבעלי האג"ח ולפתח את הפרויקטים בישראל.



החברה תנסה לגייס לפי שווי הקרוב ככל הניתן להונה העצמי (כולל הלוואות בעלים), כלומר לפי שווי של כ-460 מיליון יורו. אלא שגם מנהלי החברה מודעים לכך שבהתחשב באווירה בשווקים, תהיה זו משימה לא פשוטה. לפי תסריט סביר יותר, אם תינתן הנחה של 10% על ההון העצמי צפויה אפי אירופה להנפיק כ-25% ממניותיה (כולל הצעת המכר) כדי לגייס 130 מיליון יורו.



היעד - השלמת המהלך עד סוף נובמבר



אם המהלך הזה יצליח, תהיה זו הנפקת נדל"ן משמעותית ראשונה של הקבוצה זה זמן רב, וכן הנפקת נדל"ן משמעותית ראשונה שמתבצעת באירופה זה זמן רב. ה-ipo האחרונה שביצעה חברה כלשהי מקבוצת אפריקה ישראל היתה במאי 2007, כשאפי פיתוח - המרכזת את הפעילות של אפריקה ברוסיה - גייסה בלונדון כ-1.4 מיליארד דולר לפי שווי של 5.9 מיליארד דולר. מאז ההנפקה הזו צנחה מניית החברה ביותר מ-90%.



אפי אירופה מתכננת להגיש עד סוף ספטמבר טיוטה ראשונה של התשקיף ל-afm (הגוף הרגולטורי האחראי בהולנד) בכדי לקבל את אישור התשקיף בתחילת נובמבר. לאחר מכן מתכננים בחברה לצאת באופן מיידי לרוד שואו (סדרת מצגות למשקיעים) כדי לנסות להשלים את המהלך עד סוף נובמבר. אם החברה תקבל אינדיקציות לשווי נמוך מהרף התחתון היא תדחה את ההנפקה ל-2011.



התמורה שתתקבל בהנפקה אמורה לסייע לחברה להתחיל בייזום ופיתוח של כמה פרויקטים על הקרקעות שבבעלותה, כשבעקבות המשבר הדרישות של הבנקים להכנסת הון עצמי נוסף על ידי מעבר להשקעה בקרקע עלו במידה משמעותית. כמו כן, ההנפקה אמורה לשפר את העמידה באמות מידה פיננסיות בחלק מהפרויקטים. מדובר בפרויקטים ברומניה (קניון לרומט, בנין משרדים בקוטרוצ'ן), בצ'כיה (בניין קלאסיק 7 שלב ב') ובסרביה (הקמת שלב נוסף בפרויקט אירפורט סיטי בבלגרד) שעלות השלמתם נאמדת בחצי מיליארד שקל.



בנוסף, בחברה שוקלים לרכוש קרקע המיועדת להקמת קניון ומשרדים בסופיה. כמו כן, לאפי אירופה מחויבויות נוספות לתשלום למוכרי קרקעות וכדומה בפרויקטים שונים - שנשענות כיום בעיקר על החברה האם.



האטרקטיביות של ורשה



ההחלטה לבצע את ההנפקה בפולין נובעת בין השאר מכך שהבורסה של ורשה (wse) היא כיום הבורסה הגדולה והפעילה במרכז-מזרח אירופה, האזור שבו פועלת החברה. בשל סיבות רגולטוריות מחויבים הגופים המוסדיים הגדולים בפולין להשקיע רק ב-wse. כתוצאה מכך, חברות רבות בוחרות להירשם למסחר בוורשה, שנהפכה לאטרקטיבית עבורן יותר מהבורסה בלונדון.



הנהלת אפי אירופה קיימה בחודשים האחרונים שורה ארוכה של מפגשים עם משקיעים מוסדיים בוורשה, בוקרשט ופראג כדי לקבל אינדיקציות לגבי נכונות המשקיעים להשתתף בהנפקה מסוג זה. בחלק מהפגישות נטלו חלק גם מנכ"ל אפריקה ישראל איזי כהן וסגן יו"ר אפריקה נדב גרינשפון. המפגשים כללו פגישות עם בנקים כמו ing ההולנדי, דויטשה בנק הגרמני, מורגן סטנלי, ubs וקרדיט סוויס.



בסופו של דבר בחרו מנהלי אפי אירופה ב-ing ודויטשה בנק לשמש חתמי ההנפקה. ing, הנחשב לאחד הבנקים המנוסים ביותר בעבודה מול בורסת ורשה, מלווה את אפי אירופה במשך תקופה ארוכה ואירגן פגישות עם משקיעים מוסדיים בעבר.



דויטשה בנק מצוי בקשרי עבודה עם קבוצת אפריקה ישראל כבר שנים רבות. הוא הוביל עם בנקים אחרים את הנפקת אפי פיתוח בלונדון (שבינתיים הסבה למשקיעים הפסדים עצומים) ואת הרישום של אפי פיתוח ברשימת הפרימיום בלונדון. כמו כן, דויטשה בנק הוא הבנק היחיד שהסכים לקיים משא ומתן עם החברה על העמדת אשראי מגשר של כ-40 מיליון יורו לצורך הרחבת הפעילות עד לביצוע ה-ipo אם התהליך לא יושלם בקרוב.



עלותו של תהליך ההנפקה, ללא עמלות לבנקים, נאמדת ב-1.5-1.8 מיליון יורו (7.3-8.8 מיליון שקל). בנוסף, אפי אירופה צפויה לשאת בהוצאות העמלות לבנקים המלווים אותה. אלה עשויות להגיע לכ-3.5% מהיקף הגיוס - כלומר בהנחה שהגיוס יהיה בהיקף של 130 מיליון יורו, מדובר ב-4.5 מיליון יורו נוספים (כ-22 מיליון שקל). כך, סך ההוצאות הקשורות להנפקה עשויות להגיע ל-6.3 מיליון יורו (כ-31 מיליון שקל).



איזי כהן ישמש יו"ר הדירקטוריון של אפי אירופה, ואבי ברזילי יהיה סגן היו"ר, כשדירקטוריון החברה צפוי לכלול שלושה דירקטורים עצמאיים. כחלק מההנפקה, הנהלת החברה צפויה לקבל אופציות וכן צפוי להיחתם הסכם הגדרת גבולות גזרת הפעילות בין אפי אירופה לאפריקה נכסים ואפריקה ישראל בכל הקשור לפעילות ייזום נדל"ן באירופה.



לא הניסיון הראשון



לא מדובר כאן בניסיון הראשון של אפי אירופה להפוך לחברה ציבורית. לפני כמה שנים, כשהשווקים גאו, אפי אירופה היתה קרובה להנפיק את פעילותה בבורסת aim בלונדון לפי שווי חברה של 300-400 מיליון יורו לפני הכסף, ואולם בשל הירידות בשווקים התוכניות האלה נגוזו ב-2007.



למרות ביטול ההנפקה, החברה המשיכה החברה לעבות את נכסיה. במצגת יומרנית לשוק ההון בסוף 2007 טענו מנהליה כי היא מעורבת ב-32 פרויקטים בשמונה מדינות ברחבי אירופה וכי בכוונתה להשלים בשנים הקרובות הקמה של כ-24 אלף יחידות דיור ונדל"ן מניב בשטח של 1.1 מיליון מ"ר ברומניה, פולין, צ'כיה, לטוויה, גרמניה, בולגריה ומדינות נוספות. ואולם המשבר טרף את הקלפים גם עבור אפי אירופה, שהקפיאה פרויקטים רבים, צימצמה את כוח האדם ועלויות נוספות והתרכזה רק בהקמת פרויקטים שבנייתן החלה והושג עבורם מימון.



נכון לסוף 2009, השווי ההוגן של נכסים מניבים מהותיים של החברה הסתכם ב-3.5 מיליארד שקל (לא כולל חוב של 1.7 מיליארד שקל). עם הנכסים הבולטים של החברה נמנים קניון אפי קוטרוצ'ן בבוקרשט ששוויו נאמד ב-1.9 מיליארד שקל ואמור לייצר הכנסות תפעוליות שנתיות נטו של יותר מ-100 מיליון שקל, מתחם איירפורט סיטי בבלגרד (54%) ששוויו נאמד ב-700 מיליון שקל, קניון פארדוביצ'ה בצ'כיה ששוויו נאמד ב-366 מיליון שקל וכן פארק עסקים בוורונה שבבולגריה ששוויו נאמד ב-250 מיליון שקל.



בתחום המגורים נראה כי מצבה של החברה פחות טוב. היא השלימה באחרונה הקמה של כ-1,330 דירות שמתוכן שווקו 860. במחצית הראשונה של 2010 החברה עדיין נאלצה להתמודד עם קצב נמוך של מכירת דירות ועם ביטול חוזים שנחתמו.