פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      המלחמה בין הקיבוצים למינהל מקרקעי ישראל

      סכסוכים יצרו עבור חלק מהקיבוצים מציאות כלכלית בלתי אפשרית. החקלאות כבר לא רווחית והאוכלוסייה מזדקנת - אבל המינהל, כך מתברר, מתעקש למנוע את היציאה מהמשבר. בקיבוצים טוענים לרדיפה ובמינהל מאשימים בסחיטת הטבות

      חברי קיבוץ מעיין צבי חשבו שבעיית הפנסיה שלהם קרובה לפתרון. ההסכם עליו חתמו ביוני עם חברת נובל אנרג'י, שלפיו החברה תקבל זכויות על 150 דונם קרקעות הקיבוץ לצורך הקמת תחנה שתקלוט את הגז הטבעי שיופק בים על ידי נובל ושותפותיה מקבוצת דלק - הבטיח להם הכנסה של 8 מיליון שקל.

      אבל מינהל מקרקעי ישראל גנז תקוות אלה במהירות. בסוף יוני שלח המינהל מכתב לקיבוץ שבו הבהיר כי הקרקע מיועדת לחקלאות, והזכיר לו כי לפי חוזה החכירה של הקרקע, היא תוחזר למינהל אם ייעודה ישתנה - והוא יקצה אותו על פי שיקול דעתו.

      זמן לא רב לפני כן, ובמרחק לא רב משם, סיכלו פקחי המינהל עסקה אחרת. הפקחים הסתננו לחנות כלבו של קיבוץ אחר, רכשו שוקו בכסף מלא, ומיהרו לתבוע את הקיבוץ על שימוש חורג בקרקע חקלאית.

      שני אירועים אלה, שאינם קשורים לכאורה, הם קצה הקרחון של מערכת יחסים עכורה המתנהלת בעשור האחרון בין המינהל לבין התנועה הקיבוצית. ככל שהדברים נוגעים בתנועה הקיבוצית, נהפך המינהל למכשול העיקרי לקליטת חברים חדשים ולהתמודדות עם בעיות הזדקנות האוכלוסייה והירידה הדרמטית ברווחיות של הפעילות החקלאית.

      יותר פנסיונרים

      העימות בין המינהל לתנועה הקיבוצית, שהחריף בשנה האחרונה, נבנה בהדרגה ככל שהתנועה הקיבוצית נחלשה, בעקבות הנסיגה העקבית בכוחן של מפלגות השמאל - הזרוע הפוליטית של תנועות ההתיישבות - ובשל הירידה החדה ברווחיות החקלאות.

      התנועה נקלעה למשבר כלכלי שדילדל אנושות את אוכלוסיית הקיבוצים. במקביל, המשבר הגביר את תלותם של קיבוצים רבים בצעירים ופעילים, שמספרם הולך ופוחת. באחד מקיבוצי העמק, למשל, משמש חבר בן 75 כאחראי על גידולי השדה, ובכמה קיבוצים שיעור הפנסיונרים מבין חברי הקיבוץ הוא כבר יותר מ-50%.

      החברים הוותיקים בקיבוצים, שסברו בעבר כי הערבות ההדדית תימשך לנצח, גילו לחרדתם שבמציאות של הקיבוץ המופרט הם נותרו ללא פנסיה ועם מקורות פרנסה הולכים ומתכווצים. הם גם מצאו עצמם ללא רכוש, כשבמקרים רבים אפילו את הבית הקטן והמיושן שבו גרו לא יכלו להוריש לילדיהם.

      נוכח הידלדלות האוכלוסייה בקיבוצים, הזדקנותה והמשבר הכלכלי, נדרשו הקיבוצים לקלוט אוכלוסייה חדשה ולגוון את מקורות ההכנסה שלהם. אלא שהניסיונות של הקיבוצים לפתור בעיות אלה דורשים את אישורי המינהל, ובמרבית המקרים התנפצו ניסיונות אלה על החלטות בשל מועצת המינהל.

      החלטות אלה יצרו מציאות כלכלית בלתי אפשרית, וגררו את כל הצדדים למאבקים משפטיים אינסופיים שהביאו להקפאת הפיתוח בקיבוצים. הקיבוצים נאלצו להתמודד עם יחס נוקשה של פקידי המינהל, שבהיעדר פתרון משפטי נהפכו לקובעי המדיניות בפועל. בינתיים, כמה קיבוצים אמנם התעשרו ממפעלי התעשייה שבבעלותם, אך מספר גדול של קיבוצים עדיין ממשיך לדעוך.

      קיבוצים במלכוד

      צעדיו של המינהל הגבילו משמעותית את יכולתם של הקיבוצים לגוון את מקורות ההכנסה שלהם, כאשר במקביל נרשמת הרעה דרמטית ברווחיות החקלאות. הירידה במספר חברי הקיבוץ הצריכה אותם, לדוגמה, לקלוט דיירים מבחוץ שימלאו את בתי האבות והילדים המתרוקנים, ולהשכיר דירות לדיירים שאינם חברי קיבוץ. הם עשו זאת כדי לממן את תחזוקת התשתיות המשותפות ואת מחייתם.

      תגובת המינהל היתה גורפת וקשה. כך למשל, המינהל היתרה בקיבוץ בדרום שקבלת דיירים חיצוניים לבית אבות סיעודי, מהלך שננקט כדי להגיע למכסת המיטות המינימלית המזכה בתקציבים ממשרד הבריאות, היא שימוש מסחרי אסור בקרקע. המינהל גם הבהיר שאם לא תיפסק קבלת הדירים החיצוניים, הוא יקפיא את חתימתו על כל היתרי הבנייה שהקיבוץ ביקש לקבל. הקיבוץ הסכים לשלם למינהל דמי חכירה עבור שימוש מסחרי, אבל המינהל סירב לקבל את התשלום בטענה שעם הפעלת בית האבות יעבור הקיבוץ את מגבלת 60 הדונם שמוקצים לכל קיבוץ לצורך תעסוקה.

      המינהל גם השעה את חלוקת היתרי הבנייה לקיבוץ במרכז, שהשכיר דירות קטנות ומיושנות לסטודנטים. הנימוק של המינהל היה שהדבר מנוגד להוראה של המינהל, שקובעת כי לא ניתן להשכיר דירה שדמי החכירה עליה לא הוונו מבלי לקבל את הסכמת המינהל ומבלי לשלם לו דמי הסכמה. גם הקיבוצים רמת השופט ועינת נכנעו ללחץ שהפעיל המינהל, והודיעו כי השכרת החדרים תופסק.

      קיבוצים שהפעילו בריכות שחייה ומכרו מנויים לאנשים שאינם חברים, זכו לטיפול דומה. חנות שוקולד של חברת קיבוץ בצפון גרמה להפסקת חלוקת היתרי בנייה למגורים ולסככה ברפת - עד לסגירת החנות.

      בכמה מקרים המינהל הכביד על הקיבוצים עוד יותר. כאשר קיבוץ התקפל והביע את נכונותו לשלם עבור הקרקע, ואף הוכיח כי נותרו לו מספיק שטחים במכסת הקרקע המיועדת לתעסוקה, הורה לו המינהל לבצע חלוקה של הקרקע לחלקות שניתן לרשום כל אחת מהן בטאבו (פרצלציה). תהליך זה עלול להימשך כחמש שנים, ובכך מילכד את הקיבוץ: כל עוד לא בוצעה הפרצלציה, לא ניתן לשלם למינהל, וכל עוד לא משלמים - לא ניתן לקבל היתרי בנייה.

      "המינהל עוסק באופן בלתי פוסק בהתניית שירות בשירות", אומר עו"ד רון רוגין, שמייצג קיבוצים במגעיהם עם המינהל. "המינהל עוצר בנייה למגורים עבור חברי קיבוץ, שמותרת לפי חוזה החכירה לדורות, משום שלטענתו קיבוצים עושים שימושים חורגים בשטח שהוקצה למגורים, מבני ציבור ותעשייה".

      רוגין מספר לדוגמה כי "קיבוץ באזור עמק הירדן איתר זכויות שיש לו בקרקע מסוימת. הקיבוץ ניסה להגיע להבנות עם המינהל בנוגע לזכויות - ופתאום נשלחו פקחים לקיבוץ, ובעקבותיהם הגיע מכתב שמבהיר שהמינהל מצא שהקיבוץ מפעיל מסעדה באופן לא מוסדר ותובע ממנו לבצע מיידית תשלומים למינהל. זה נהפך לרפלקס מותנה של המינהל, לדפוק כל מי שמעז לפתוח את הפה".

      תמימות פטריוטית

      כיצד הכל התחיל? מדוע קרקעות הקיבוצים והמושבים אינם בבעלותם והם לא יכולים לעשות בהם שימוש ככל העולה על רוחם?

      עשרות שנים, ולעתים כמעט 100 שנה, לאחר שהוקמו, רק ל-120 מתוך 270 הקיבוצים, ורק למושב אחד מ-254 המושבים בישראל, יש חוזה חכירה לדורות. חוזה כזה מבטיח את הזכות לשכור את הקרקע לתקופה של יותר מ-25 שנה. הזכויות הקנייניות של כל שאר הקיבוצים והמושבים מוסדרות בחוזה שכירות שמתחדש אחת לשלוש עד חמש שנים.

      חוזי השכירות קצרי הטווח נעשים על אף שיישוב חקלאי זכאי לחוזה חכירה לדורות, על פי החלטה הראשונה שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל ב-1965.

      מדוע הקרקע נמצאת רק בחוזה חכירה? קשה לומר, משום שלפחות בחלק מהמקרים, בעיקר בקיבוצים ובמושבים הוותיקים, הקרקעות נרכשו על ידי הקיבוצים עשרות שנים לפני הקמתו של מינהל מקרקעי ישראל ב-1960. הקרקעות הועברו לאחר מכן לבעלות הקרן הקיימת לישראל (ומאוחר יותר למדינה), מתוך תמימות פטריוטית שלא חזתה את הימים שבהם יחליטו גורמים במינהל ובציבור שתנועת ההתיישבות סיימה את תפקידה, וכל פעילות משקית תיבחן בזכוכית מגדלת של עורכי דין, שמאים ורואי חשבון.

      תמימות חולפת

      אבל עידן התמימות חלף. כעת, עם ההרעה במצבם, מנסים הקיבוצים לשייך את הדירות לחברים הוותיקים ולקלוט אוכלוסייה חדשה. ואולם מהלכים אלה טורפדו בסדרה של החלטות של מועצת המינהל.

      הראשונה שבהן היתה החלטה 751 מ-1996. ההחלטה קבעה כי כדי לרשום את הדירות על שם החברים בחוזי חכירה ישירים מול המינהל, יצטרך הקיבוץ להחזיר את הקרקע למינהל - והוא זה שיחתום על הסכם עם כל אחד מחברי הקיבוץ. החברים הוותיקים שיבקשו לרשום את הדירות על שמם ישלמו עבור חוזה חכירה מהוון 11% עד 91% מערך הקרקע, לפי הוותק של החבר. חבר חדש שנקלט ישלם 91% מערך הקרקע.

      משמעות ההחלטה היא שהקיבוץ מוותר ללא תמורה על זכות שהיתה לו על הקרקע במשבצת המיועדת למגורים. חבר חדש שמבקש לבנות בית על קרקע שהיתה ממילא בחזקתו של הקיבוץ, נאלץ לשלם את המחיר הכמעט מלא עבורה - בעוד שחוכר בעיר נדרש לשלם למינהל 3.75% בלבד מערך הקרקע.

      החלטה זו הטילה עומס פיננסי כבד על הקיבוצים - כ-80-100 אלף שקל לפחות להיוון זכויות בבית של 160 מ"ר לוותיקים - עד שנהפכה לבלתי ישימה (למעט ביישובים שבהם מחיר הקרקע אפסי, או ביישובי קו העימות, שבהם הוונו חוזי החכירה ללא תמורה). דוד לבנברג, המנהל העסקי של קיבוץ חולדה, מספר כי יישום החלטה מקבילה בנושא שיוך דירות על המושב השיתופי בני דרור, אילץ בני משק שמעוניינים להיקלט לשלם מיליון שקל על חוזה חכירה מהוון.

      רעידת אדמה בבג"ץ

      בינתיים, התרחש האירוע המכונן במערכת היחסים העכורה בין המינהל לקיבוצים: בג"ץ הקשת המזרחית. בית המשפט העליון ביטל באוגוסט 2002 שלוש החלטות שקיבלה מועצת המינהל בתחילת שנות ה-90, שאיפשרו לשנות את הייעוד של קרקעות חקלאיות לצורך בנייה למגורים ולתעסוקה. בית המשפט קבע שההטבות הכלכליות שניתנו לחקלאים בלתי סבירות, מפלות לטובה וחורגות ממדיניות הממשלה, וקבע שעל פי חוזה החכירה אין לחקלאים זכות ליהנות מקרקע לאחר ששונה ייעודה.

      כשהתבררה עוצמת רעידת האדמה שגרמה הפסיקה של בג"ץ בסוגיית קשת המזרחית והשלכותיה הדרמטיות על מדיניות הקרקע בקיבוצים, ניסתה מועצת המינהל למצוא פתרון לבעיית שיוך הדירות בקיבוצים (להבדיל מנושא הפשרת קרקעות חקלאיות לשימושים של דיור ותעסוקה). המועצה פירסמה בספטמבר 2003 את החלטה 979, שהיתה אמורה לאפשר לחברי הקיבוץ להוון את דמי החכירה בשיעור של 3.75%, ולמכור או להשכיר את זכויותיהם בקרקע.

      ההחלטה הזו השוותה את זכויות החוכרים במגזר החקלאי לזכויותיהם במגזר העירוני. אלא שהיועץ המשפטי לממשלה דאז, מני מזוז, פסל אותה בינואר 2005 בנימוק שהיא מעניקה הטבות כלכליות משמעותיות מעבר לזכויותיו של החקלאי בבית המגורים. לפי מזוז, החלטה זו גם מנוגדת להחלטת ממשלה - שהתקבלה על בסיס המלצות צוות בין משרדי בראשות הממונה על אגף התקציבים, דוד מילגרום.

      ועדה בינמשרדית בראשות קובי הבר, אז הממונה על אגף התקציבים באוצר, שקלטה את הרמז העבה מלשכת היועץ המשפטי, המליצה על נוסח מתוקן להחלטה 979. לפי הנוסח החדש, עלה באופן דרמטי התשלום עבור היוון דמי החכירה למינהל לחברי הקיבוץ מ-3.75% ל-33%.

      הנוסח המתוקן התבסס גם הוא על העיקרון של החזרת קרקעות הקיבוץ למינהל, והמינהל יקצה לכל קיבוץ שטח למגורים שמהווה מכפלה של מספר בתי האב בו ב-2. לפי הנוסח החדש, יחתום המינהל על הסכם חכירה חדש עם כל אחד מחברי הקיבוץ הוותיקים בנפרד על מגרש של 375 מ"ר, ויגבה מהם דמי חכירה מהוונים של 33% מערך הקרקע. גם חברים חדשים שייקלטו ישלמו 33% מערך הקרקע.

      גם החלטה זו מעולם לא יצאה אל הפועל. מדוע? לבג"ץ הוגשו שבע עתירות, בין השאר, על ידי פורום 15 הערים העצמאיות, שחשש שהמלצה נוספת של הוועדה - להקצות 500 מ"ר של שטחי תעסוקה למושבים - תיצור אזורי תעשייה שיתחרו באזורי התעשייה של הערים, ויגרעו מהן הכנסות מארנונה.

      גם הקיבוצים הגישו בג"ץ נגד החלטת 979 בנוסח המתוקן, בנימוק שהוא מקפח אותם ביחס לחוכרים במגזר העירוני, שנדרשים לשלם 3.75% בלבד מערך הקרקע. הקיבוצניקים הבינו שגביית דמי היוון של 33% עבור דירות שבהן הם מתגוררים ממילא תמיט עליהם הוצאה של מיליארדי שקלים, ועל כן אין לה ערך מעשי מבחינתם.

      בעוד סוגיית זכויות הקיבוצים בקרקע שקועה בבוץ המשפטי, נהפכו חיי הקיבוצניקים לסיפור מתמשך של עימותים עם המינהל.

      פיצוי אפסי

      "לפולשים יש יותר זכויות מאשר לנו", אומר לבנברג ומביא לדוגמה סוגיה נוספת של הפקעת קרקעות, שממחישה את האפליה, לטענתו, נגד הקיבוצים: "כאשר מפקיעים קרקע חקלאית לקיבוץ הוא מקבל 3,000 דולר לדונם כשמדובר בגידולי שדה, וקצת יותר מזה כשמדובר במטעים. אף אחד לא מתחשב בגיל היישוב, כמה שנים הוא שמר על הקרקע בסביבה עוינת וכמה הוא השביח אותה. כיום משתלטים בדווים בדרום על קרקעות. נראה כמה הם יקבלו כשמישהו ינסה לפנותם".

      "חבר קיבוץ הוא חבר באגודה שיתופית, ומעמדו בקרקע מוגדר כ'בר רשות של בר רשות' - דרגה מעל פולש", אומר בארי הולצמן, יו"ר עמותת אדמתי, שמטרתה להגן על הזכויות של מושבים וקיבוצים באדמה - אחד הבודדים שמוכן לצאת בגלוי נגד המינהל.

      לדבריו, "פירוש הדבר הוא שהם צריכים לפנות את הקרקע בתוך 90 יום מקבלת דרישת פינוי. כאשר הפקיעו קרקעות בבעלות פרטית ביישובים כמו ברטעה וג'לג'וליה כדי לסלול את כביש 6, המינהל נתן לבעלי הקרקע פיצוי של 2 דונם לכל דונם מופקע, בעוד שליישובים כמו כפר סירקין ושדה חמד - שהחזיקו בקרקע על פי חוזה חכירה - שילמו 3,000 דולר לדונם כפיצוי".

      מחלוצים לכרישים

      הדמות שמזוהה יותר מכל בתנועה הקיבוצית עם מדיניות זו של המינהל היא עו"ד שולה בן-צבי, מנהלת האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל. בן-צבי היא אחותו של מני מזוז. בעיני רבים בתנועה הקיבוצית היא סמל לתהליך שבו חברי הקיבוצים - שעיבדו את אדמות הלאום במקומות נידחים עשרות שנים לפני הקמת המינהל - תויגו ככרישי נדל"ן תאבי בצע, התנועה כולה נהפכה לשק החבטות של המינהל, והוא עצמו לאחד הגורמים שמכבידים על תהליך ההתחדשות של הקיבוץ.

      חוסר היכולת לבצע את שיוך הדירות במחיר סביר הפריע לקבלת משכנתאות על ידי בנים חוזרים בריבית נוחה, משום שלא יכלו לשעבד נכס לבנק. מצב זה הצריך את הקיבוצים להיכנס להסדרי מימון מסורבלים עם הבנקים מצד אחד, ועם החברים החדשים מצד שני.

      המינהל גם הכביד על הניסיונות לקלוט אוכלוסייה חדשה לקיבוצים כתושבים (ולא כחברים) בהרחבות קהילתיות. מדוע? המינהל שקבע כי הקיבוץ לא יורשה לגבות סכום כלשהו מהדיירים בהרחבות עבור ייזום ופיתוח הקרקע, על אף שהנקלטים מגיעים ליישוב שבו השקיעו חבריו הוותיקים של הקיבוץ מיליונים בכבישים, בבתי ילדים ובמבני ציבור.

      סדרה של נוהלים שפיתח המינהל איפשרו לו לוודא שהקיבוצים לא מקבלים מהנקלטים כסף מעבר להשקעות ישירות של הקיבוצים בתשתיות, כמו התאמת כבישים ומערכת הביוב לשכונות, שמהם ייהנו התושבים בהרחבות. המינהל אף שלח בקרים שאכפו את הרגולציה. לטענת הקיבוצים, המינהל הכיר רק חלקית בהשקעות שנעשו על ידי הקיבוצים בתשתיות, לעתים בשיעור שהיה נמוך מהסכומים שנגבו עבור השקעות דומות בשכונות חדשות שהמינהל פיתח.

      באחרונה הסלים המינהל את מעורבותו בחיים הפנימיים של הקיבוצים, כאשר בהחלטה 1195 נקבע שהקיבוץ לא יוכל לפסול מועמד לקבלה ליישוב על בסיס מגבלת גיל מקסימלי. בנוסף, צומצמה דרמטית היכולת לפסול מועמד על בסיס חוות דעת של מכון לגבי התאמתו לחיי קהילה, ונקבע כי בוועדת הקבלה שתמנה חמישה חברים לא יהיה יותר מנציג אחד של הקיבוץ.

      איום קיומי

      הירידה במספר החברים בקיבוצים שחוו גלי עזיבה מסיביים, יצרה בעיות תפעוליות וכלכליות עד כדי איום על עצם קיומו של הקיבוץ. באחד מקיבוצי הדרום, למשל, נותרו 160 חברים בלבד - 92 מהם כבר בפנסיה ו-21 נוספים יפרשו לגמלאות בשנתיים הקרובות. הגירעון האקטוארי - כלומר, עודף ההתחייבויות לתשלום פנסיה על הנכסים שמיועדים למימון התשלומים - מגיע ל-16 מיליון שקל, ותשלומי הפנסיה השנתיים מגיעים ל-4.5 מיליון שקל.

      השכרת דירות היא מרכיב הכרחי במימון הפנסיה לחברים הוותיקים, אבל על פי האכיפה של המינהל ניתן לקבל את הרושם שבמינהל היו מעדיפים להוביל את הקיבוצים המתקשים לסוף דרכם ולפרקם.

      הירידה במספר החברים והזדקנות האוכלוסייה אינם רק לחץ מיידי על רמת החיים של הקיבוצים, אלא גם איום ארוך טווח על המשך קיומו של הקיבוץ כישות השיתופית הקלאסית. איום זה עלול להתממש אם וכאשר ייחתם עמו חוזה חכירה לדורות, משום שעל פי הוראה של המינהל, אם מספר המשפחות בקיבוץ נופל ב-40% או יותר ממספר הנחלות שמוקצות לו על פי התקן, עלול הקיבוץ לאבד את סיווגו כקיבוץ ואת זכותו למכסות קרקע ומים - על פי חוזה משבצת הקרקע שנקבע על ידי משרד החקלאות. במקרה כזה, ייהפך הקיבוץ ליישוב קהילתי.

      "אינטראקציה בעייתית ומגעילה"

      המינהל חיזק את שליטתו לא רק במדיניות הקליטה של קיבוצים, שנועדה להזרים דם חדש לאוכלוסייה המתבגרת ולהתגבר על הבעיה העיקרית של תת אכלוס, אלא גם פתח בסדרה של צעדים שמשמעותם היא התערבות בוטה באופן שבו הקיבוץ מנהל את חייו ב"שטח המחנה". שטח זה הוא התחום שמיועד למגורים, למבני ציבור ולמלאכה ותעשייה, ומהווה רק 5%-8% מ"שטח המשבצת" (על פי חוזה החכירה, מוקצה לכל יישוב משבצת קרקע שגודלה הוא מכפלה של מספר הנחלות בשטח המוקצה לכל נחלה - מ-30 דונם בצפון עתיר המים יחסית, ועד 80 דונם בדרום היבש).

      "מערכת היחסים בין הקיבוצים למינהל מתחלקת לשני אזורים: השטח החקלאי ושטח המחנה. הבעיה של הקיבוצים עם המינהל היא בשטח המחנה. שם האינטראקציה עם המינהל היא הבעייתית, המגעילה והצורמת ביותר והכי בלתי מתקבלת על הדעת", אומר הולצמן.

      לדבריו, "הטענה של המינהל שלקיבוצים אסור לעסוק בתעשייה בשטח המחנה היא קשקוש. חוזה החכירה של הקיבוצים מגדיר שני שימושים עיקריים בשטח המחנה: משק חקלאי ומפעל שכולל כל שימוש עסקי. הקיבוצים הבינו מראשית דרכם שלא ניתן להתפרנס מחקלאות בלבד, והקימו מפעלים, כמו מפעל פריגת שהוקם ב-41' ושירת את צורכי הצבא הבריטי".

      אבל בעיני המינהל לא מצא חן שקיבוצים הצליחו להשיג הכנסות מפעילות בשטח המחנה. "בשנים האחרונות החל המינהל להתערב בניהול הקיבוץ בשטח המחנה", אומר הולצמן ומדגים: "כשעין חרוד איחוד משכיר חדרים לחיילים בודדים, המינהל בא ואומר לי 'אתה עוסק בפעילות נדל"נית עסקית'. כשיש חברים ותיקים שלא מסוגלים לעבוד בחקלאות ורוצים לפתוח מכון קוסמטיקה, המינהל אוסר זאת. כשאנו רוצים להפעיל בית סיעודי אבל אין לנו מספר מספיק גדול של דיירים שיזכה אותנו בהקצבה ממשרד הבריאות, המינהל אוסר לקבל קשישים מבחוץ בטענה שאנו עושים ביזנס".

      השיא היה בקיבוץ ליד חדרה. הקיבוץ קלט לפי בקשת משרד החינוך ילדים ממשפחות הרוסות. בתגובה, קיבל הקיבוץ מכתב מהמינהל שבו הוא מתרה מפני פעילות עסקית אסורה. לדברי הולצמן, הלחץ של המינהל כה מעיק על חיי היומיום של הקיבוצים, עד שהם הביעו בפני המינהל נכונות לשלם לו שיעור מדורג מההכנסות (0% בקו העימות, 1% באזור פיתוח א', 2% באזור פיתוח ב' ועד 4% בקיבוצי המרכז), על אף שעל פי חוזה החכירה פעילות זו מותרת.

      טוחנים מים

      הנחישות של המינהל למנוע משקל תועה להיכנס לקופתם של הקיבוצים לא נבלמה גם כאשר המשק המתמודד עם מצוקת המים החמורה בתולדותיו.

      קיבוצים שביקשו להקים מאגר לאגירת מי שטפונות בנגב על מאות דונמים של קרקע חקלאית, ולמכור את המים ליישובים אחרים, נתקלו בסירוב של מינהל מקרקעי ישראל. המינהל קבע שמכירת המים ליישובים אחרים פירושה שהקרקע משמשת לתעסוקה, ובלם את הפרויקט. המינהל הסביר שמכיוון שהקרקע במשבצת החקלאית של הקיבוצים שניתן לשנות את ייעודה לצורך תעסוקה הוגבל ל-60 עד 120 דונם נטו, הרי שהקמת מאגרי ענק היתה גורמת לקיבוץ לחרוג מהמכסה שהוקצתה לו.

      רק ביולי 2008 הצליחה מצוקת המים הגוברת לשכנע את המינהל להגמיש את עמדתו. המינהל נסוג מהקביעה שכל שטח המאגר ייחשב כחלק ממכסת הקרקע החקלאית שניתן לשנות את ייעודה לצורך תעסוקה. במקום זאת, קבע המינהל ששטח המאגר שיובא בחשבון לצורך חישוב השטח המקסימלי שניתן לעשות שימוש בו לצורך תעסוקה יהיה לא יותר מ-10% מהשטח המותר לתעסוקה - כלומר 6-12 דונם בלבד - ובכל מקרה לא יותר מ-10% משטח המאגר עצמו.

      אלא שהקיבוצים לא היו מוכנים להקצות קרקע למאגר כל עוד היה חשש שהמינהל יעדיף את אחת הפרשנויות למגבלת השטח, ויגרע 40-50 דונם משטחי התעסוקה שהוקצו להם.

      כשביקשה ועדת החקירה הממשלתית בנושא ניהול משק המים (ועדת ביין) משועי אדומי, סגנה של מנהלת האגף החקלאי במינהל, להסביר את הקשיים שהערים המינהל על הקמת מאגרי המים ביישובים חקלאיים, הוא אמר: "המינהל הוא נאמן על הקרקעות עבור המדינה, ולפיכך, בהתחשב בהחלטת בג"ץ בעניין הקשת המזרחית, הוא מחויב לפעול באופן שלא יאפשר ליישובים לגרוף רווחים מעסקות בקרקעות שהוחכרו להם לעיבוד חקלאי בלבד".

      אטימות ביורוקרטית

      אותה דבקות ברוח בג"ץ הקשת המזרחית עומדת כנראה מאחורי הסתירה שבין המכשולים הביורוקרטיים שמציב המינהל בדרכם של תהליכי הפיתוח הנדל"ני בקיבוצים, לבין המדיניות של שר השיכון, אריאל אטיאס, הממונה על פי חוק על המינהל.

      אטיאס אמנם מכריז על כוונתו להציף את שוק הנדל"ן בקרקעות זמינות לבנייה ולהביא לירידת מחירי הדירות, אבל המינהל שקוע במלחמה עם הקיבוצים שמשתקת את התוכנית לקליטת אוכלוסייה חדשה על קרקעות הקיבוצים שייעודן בנייה וניתן להתחיל מיידית בבנייתן.

      מה מקור הדם הרע בין התנועה הקיבוצית למינהל? בתנועה משוכנעים כי זוהי אטימות ביורוקרטית, תפישות פוסט-ציוניות ותחושה של חלק מהפקידים שנקרתה בידם שעת כושר להיפרע מהאליטה האשכנזית השנואה - ברוח נאום הקיבוצניקים ובריכות השחייה של מנחם בגין. מנגד, במינהל אומרים כי הקיבוצים הם כפויי טובה שהופלו בדמי חכירה לא ריאליים ומנסים לסחוט הטבות מפליגות על חשבון נכסי הציבור.

      נוכח הרוח הרעה שמנשבת בין שני הצדדים אפשר להעריך שעוד לא מעט שנים ימשיכו להידחק נושאים כמו חיזוק הפריפריה, פיזור האוכלוסין ומלחמת הקרקעות המתנהלת בגבולות הקו הירוק למקום נמוך בסדר העדיפויות של מדיניות הקרקעות הלאומית, והמינהל ימשיך להתמקד במה שמעניין אותו באמת: להצר את צעדי הקיבוצים, להתאנות אליהם בתואנות מופרכות יותר ויותר ולהמתין בסבלנות שעוד ועוד קיבוצים יתפוררו ליישובים קהילתיים ויעבירו לידיו את הקרקע שעיבדו במשך עשרות שנים, לעתים עשרות שנים לפני קום המדינה והקמת מינהל מקרקעי ישראל.

      ירון ביבי, מנהל מינהל מקרקעי ישראל, ושולה בן-צבי, מנהלת האגף החקלאי במינהל, משוכנעים שהביקורת כלפיהם לא הוגנת ולא עניינית.

      בראיון ל-TheMarker הם הודפים את הטענות על קיפוח המגזר החקלאי וטוענים שהקיבוצים והמושבים דווקא מופלים לטובה. הם אינם מסתירים את דעתם שלקיבוצים ולמושבים לא מגיע כל פיצוי על השבת אדמות חקלאיות, ושהאשם הוא בהבטחות מוגזמות שקיבלו בתקופת ממשלת רבין.

      ביבי ובן-צבי מגלגלים את האשמה במצב הקיבוצים על חבריהם, שלא שעו להצעות נדיבות קודמות, נלחמו את מלחמת הקיבוצים שממוקמים באזורי הביקוש והביאו על עצמם את בג"ץ הקשת המזרחית.

      מדוע היחסים בין התנועה הקיבוצית למינהל כה גרועים?

      ביבי: "היחסים הוסדרו בחוזה מתוך תפישת עולם שאומרת: 'אנחנו לוקחים קרקע, לפעמים בהיקפים גדולים, נותנים אותה כפיקדון עד ליום שבו המדינה תחשוב שצריך את הקרקע לצורך אחר, ואתם תתכבדו ותחזירו אותם'. התפישה של הקמת היישוב היא שנותנים אמצעי ייצור, כולל קרקע, וכשצריכים אותם מחזירים אותם בפיצוי נאות לחקלאי על השקעות ואובדן הכנסה חקלאית לצמיתות. זה נורא יפה לדבר על המינהל, אבל צריך לזכור שהמינהל שומר על נכסי הציבור. הרי אני לא מנהל נכסים עבור עצמי.

      "בזמנו הקימו את היישובים מתוך תפישת עולם שהיתה נכונה לתקופתה, שלא ניתן לספק מים, ולכן ניתנו מכסות גדולות של קרקע כדי שניתן יהיה להתפרנס מהעיבוד החקלאי. אבל הטכנולוגיה השתפרה, וכיום אין צורך בכך. כשהקימו את כוכב יאיר, למשל, קיבוץ אייל החזיר את הקרקעות ולא ראה שקל מזה".

      השאלה היא אם יש לך מדיניות אחידה לכל המגזרים?

      ביבי: "לא. המינהל מפלה את החקלאים לטובה בגביית דמי חכירה לא ריאליים שאינם קשורים למקום ולפוטנציאל של הקרקע. אני מקצה קרקע ב-8 שקלים לדונם לקיבוץ במערב הנגב, ובנתיבות אני גובה דמי חכירה גבוהים הרבה יותר - כי המדינה העדיפה את החקלאות, וטוב שכך. אני לא רואה מישהו שנותן אמצעי ייצור חלופיים לאדם שסגר מכולת בשדרות לאחר שפשט את הרגל, בעוד שלקיבוצים עשינו הסדרי חובות.

      "כשמסתכלים על העניין בצורה קרה, איזו מדיניות היא מדיניות מפלה? אני חושב שטוב עשתה המדינה כשהפלתה לטובה את החקלאים, אבל כשהם באים כיום ואומרים 'אנחנו רוצים תנאים עירוניים', כשהבסיס לא שווה, ומדברים על הפליה רק כשזה נוח להם, זה בעייתי. הקיבוצים מנסים לתאר את המינהל בצורה דמונית ומתעלמים מהציבור, ומקווים שהציבור לא יבין שמדובר בנכסים שלו".

      בן-צבי: "העניין הוא של נקודת מוצא. קרקע חקלאית שהוחכרה לאגודה שיתופית או למושב היא מוצר שכולל את היכולת לעבד 30-80 דונם, לבנות בית מגורים אחד בקיבוץ או 2.5 בתים במושב, והיכולת להשתמש בקרקע לתעסוקה. עבור כל הסל הזה, למעט לתעסוקה, משלמים דמי חכירה שנמוכים מדמי החכירה שמשלם חקלאי שאינו מאוגד באגודה שיתופית.

      "כדי להבהיר את העניין, חקלאי שחוכר דונם מטעים אבל אינו גר סמוך למטע, משלם 85 שקל לדונם בשנה. אבל כשמחכירים את אותה קרקע בדיוק ליישוב חקלאי עם יכולת לבנות עליה בית מגורים ולעשות כל שימוש חקלאי אחר - למשל, לגדל בעלי חיים או להקים חממה לפרחים - משלמים עבור דונם בין 8 ל-22 שקל בשנה. זו אותה חקלאות, אבל פעם זה חוזה מטעים ופעם אחרת זה חוזה חכירה של בעל נחלה שאמור להיות חקלאי, ובין שני המקרים יש פער אדיר".

      מהי עמדתך בשאלת הפיצויים לחקלאים?

      ביבי: "דעתי היא שלא מגיע להם. אפשר לתת להם לרכוש קרקע ששינתה את הייעוד בפטור ממכרז, אבל בתשלום מלא".

      קיבוצים מתלוננים שהמינהל משעה היתרי בנייה עד שיופסקו השימושים החריגים בקרקע חקלאית. למה שלא תתבע את הקיבוץ על שימוש חריג? למה אתם קושרים בין הדברים?

      ביבי: "אנחנו קושרים בין השכרת דירות להיתרי בנייה. כל עוד שקיבוץ בונה לחברים בהתאם לחוזה משבצת הקרקע שהוחכרה לו אני לא גובה שקל עבור הקרקע. עכשיו בא אותו קיבוץ ואומר 'נוספו לי חמישה חברים נוספים, אני רוצה לבנות חמישה בתים חדשים'. אני חושב שחובתי לוודא שאין באותו יישוב חמישה בתים ריקים שמושכרים בניגוד לחוזה המשבצת שמכוחו הם באים ומבקשים לבנות. בעניין הזה אנחנו מקפידים ואני חושב שזה סביר".

      בן-צבי: "נקודת המוצא של הקיבוצניקים היא שהם חושבים שברגע שיש השכרת דירות, תהליך הטיפול של המינהל בבקשות שלהם בנושאי בנייה נתקע. אבל זה לא נתקע. צריך להסדיר את השכרה הלא חוקית בתשלום זה או אחר. אנחנו מתכוונים להגיע להסכם בעניין הזה עם התנועה הקיבוצית".

      יש הרבה דירות לא מהוונות גם בעיר ובמושבים

      ביבי: "מותר להשכיר דירת מגורים בעיר גם אם היא בחוזה לא מהוון, כי החוכר משלם בדמי חכירה שנתיים את הערך שלה שנגזר ממיקומה ומגודלה. מנגד, בקיבוץ המינהל גובה 16-18 שקל לדונם כולל הדונם למגורים, בלי קשר לגודל הדירה או למיקומה וכמות יחידות הדיור בקיבוץ או במושב.

      "כשדנו בהחלטה 727 שנתנה 27% פיצוי, הקים אריאל שרון את ועדת רונן שבחנה איזה פיצוי ראוי לתת. הוועדה המליצה שבמרכז ייתנו פיצוי של 15% במקום 27%, ובפריפריה יתנו פיצוי של 60% במקום פיצוי של 29%. מי התנגד? דובי הלמן, לשעבר מזכיר התק"ם, וגדליה גל מתנועת המושבים. שרון קרא לראשי התנועה הקיבוצית ואמר להם: 'תקחו את זה, כי זה הטוב ביותר האפשרי'. אבל התנועה הקיבוצית סירבה כי הם נלחמים על האינטרסים של הקיבוצים באזור המרכז".

      הקיבוצים טוענים שהמינהל מערים קשיים על תוכניות הרחבות של אגודות קהילתיות, ולא מכיר בהשקעות שהיו להם בפיתוח השטח.

      בן-צבי: "כשעושים הרחבה, מטבע הדברים התשתיות הקיימות נדרשות לשדרוג. אנחנו מבחינים בין שדרוג של המדרכות ביישוב הישן, לבין שדרוגים אחרים - כמו יצירת מערכת ביוב שמשרתת את היישוב הישן וההרחבה, או סלילת כביש חדש. שדרוגים אלה אמורים לשרת אוכלוסייה כפולה - החדשים והוותיקים. אנחנו מכירים בכך שחלק מהתשתיות משרתות הן את היישוב הישן והן את היישוב החדש, ומייחסים את ההשקעה בהן באופן יחסי לגודלה של ההרחבה בהשוואה לגודלו של היישוב הישן.

      "הקיבוצים רוצים לגבות כסף מהמתיישבים החדשים כדי שיוכלו לשדרג את התשתיות ביישוב הישן בדברים שהם כלל יישוביים. אנחנו מחלקים את העלויות על פי בדיקת יחידת הבקרה, ורק בעלויות פיתוח שהמינהל אישר ולא מאפשרים לגבות כסף שאמור לשדרג תשתיות ישנות של היישוב הוותיק".