בן לאדן ישלם? מגדל הגראונד זירו בניו יורק - בקרוב ההפסדים

ניו יורק טיימס



את הטור הזה תיכננתי לכתוב ביום השנה התשיעי להתקפות הטרור שהפילו את מרכז הסחר העולמי, והרגו באותו בוקר נורא כמעט 3,000 אנשים שעבדו בשני הבניינים. הנושא של הטור היה בניין מרכז הסחר העולמי מספר 1 - שנודע בכינויו "מגדל החירות" - המוקם כעת בגראונד זירו, מקום קריסתם של מגדלי התאומים. הבניין הזה סובל מהתנהלות כלכלית שהיא אחת המשובשות בהיסטוריה של העיר ניו יורק.



העבודות להקמת הבניין אמורות להסתיים ב-2013 - אז יתנשא המגדל לגובה 1,776 רגל (543 מטר), ויהיה הבניין הגבוה בניו יורק. אך הוא לא יהיה רק המגדל הגבוה ביותר בתפוח הגדול: מרכז הסחר העולמי מספר 1 יהיה גורד השחקים היקר בתולדות ארה"ב, עם מחיר המוערך ב-3.3 מיליארד דולר. לשם השוואה, המגדל החדש של בנק אוף אמריקה במנהטן עלה כ-2 מיליארד דולר - מחיר סביר עבור בניית גורדי שחקים חדשים בעיר.







כדי שמקימי הבניין יוכלו להגיע לאיזון תקציבי, הם ייאלצו להעלות את שכר הדירה במגדל מעבר למקובל במרכז מנהטן, ובוודאי יותר משכר הדירה המקובל בדרום מנהטן - שם הוא ממוקם. שכר הדירה באזור זה נמוך כיום באופן משמעותי לעומת שאר מנהטן.



מכיוון שהמגדל נמצא בבעלות רשות הנמלים של ניו יורק וניו ג'רזי, יש להניח שמימון הפער בין שכר הדירה השנתי שייגבה לבין הוצאות תפעולו יוטל על האנשים שמשלמים את אגרת המעבר בגשר ג'ורג' וושינגטון או נוסעים במנהרת לינקולן וברכבת ה-path -השייכים לרשות הנמלים. אפשר לומר בביטחון ששום קבלן פרטי שפוי בדעתו לא היה בונה בניין משרדים ב-3.3 מיליארד דולר, בזמן שהבניין היקר ביותר הקיים בשוק עלה 2 מיליארד. רק גוף ממשלתי יכול לעשות דבר כזה.



בטור שרציתי לכתוב בשבוע שעבר תיכננתי לשאול אם יש היגיון בבניית מרכז הסחר העולמי מספר 1 עבור העיר ומשלמי המסים בה, אבל מיצמצתי. אפילו תשע שנים אחרי, האירועים של 11 בספטמבר 2001 כל כך טעונים מבחינה רגשית, שנדמה היה לי כי יהיה זה חילול הקודש להטיל ספק בהצדקה לבניית המגדל ביום השנה לאסון. אף שרשות הנמלים טוענת כי שינתה את שמו של הבניין מ"מגדל החירות", מאחר שהיא רוצה שיהיה בניין משרדים ולא סמל אזרחי, קשה להיפטר מהסמליות הגלומה בו.



למה הוא כל כך יקר?



אחת הסיבות לכך שעלות הקמת המגדל גבוהה כל כך היא ש-200 הרגל (61 מטר) הראשונים בו עשויים מבטון ופלדה מחוזקים - שנועדו למנוע התקפות טרור עתידיות. סיבה נוספת היא שבראש הבניין יהיה חרוט בגובה 408 רגל (124 מטר), שיאפשר לו להגיע לגובה המיועד.



ואולם כפי שגיליתי השבוע, איני היחיד שנחרד מהעלויות. מתברר שיש הרבה אנשים, כולל בכירים לשעבר בעירייה וקבלנים בעיר, הסבורים כי יסודו של הבניין בטפשות. "זה בזבוז כסף שנובע מרגשנות", אמר אדם אחד. "אפשר להבין זאת רק כהצהרה פוליטית", אמר אחר. "אין בכך שום היגיון בתור פרויקט נדל"ן".



אף לא אחד מהאנשים האלה הסכים שאנקוב בשמו. כתוצאה מכך, הרעיון שגוף ממשלתי יוציא 3.3 מיליארד דולר כדי להקים גורד שחקים בלתי-כלכלי בשוק שנמצא בשפל, זכה להרבה פחות ביקורת מזו שהוא ראוי לה. אך מוטב מאוחר מלעולם לא.



כשבנייני התאומים קרסו העיר ניו יורק איבדה 10 מיליון רגל רבועה (כמיליון מ"ר) של שטחים משרדיים. ואולם המניע הראשוני לבנייה מחדש במתחם לא היה הרצון לספק לעיר את שטחי המשרדים החסרים האלה, אלא בעיקר הרצון להראות לטרוריסטים שלא ניכנע להם. ואולם בחלוף הזמן, ככל שהקמת המגדל התעכבה בשל סכסוכים על העיצוב והמימון שלו, התחוור בהדרגה כי העיר לא באמת היתה זקוקה למיליון מ"ר שאותם איבדה בספטמבר 2001. היה לה עודף של שטחים משרדיים. במקביל, שכר הדירה ירד והלך - בייחוד לאחר פקיעת הבועה ב-2007. קבלני הנדל"ן המסחרי שקעו בהדרגה.



למרות זאת, לא היה רגע שבו מישהו ממקבלי ההחלטות עצר כדי לתהות אם יש היגיון כלכלי בבניית המגדל - על 2.6 מיליון הרגל הרבועה שלו. מושל ניו יורק לשעבר ג'ורג' פטאקי קידם בכל מאודו את בניית מגדל החירות (שם שהוא המציא), ראש העיר מייקל בלומברג עמד איתן בתמיכתו, ואליוט ספיצר הביע ספקנות לגבי הפרויקט - אך לא עשה דבר כדי לעצור אותו.



באותן שנים, עלויות הבנייה היו גבוהות לעומת כיום. ב-2006, בלי דיירים פוטנציאליים באופק, רשות הנמלים ניהלה מו"מ עם סוכנויות פדרליות של המדינה כדי להשכיר להן משרדים במחירים הגבוהים מהמקובל בשוק. במלים אחרות, משלמי המסים עמדו להיפגע כדי שהבניין ייושב. למרבה השמחה, עסקות אלה התבטלו.



החברה הכי זוהרת בעיר



למעשה, אין צידוק כלכלי בהקמת הבניין. מרכז הסחר העולמי מספר 1 יעלה כ-1,300 דולר לרגל רבועה בבנייה - פי שניים ויותר מעלות בניית רוב גורדי השחקים החדשים. מאחר שהוא נחשב שטח משרדי סוג א', כל פריט בו הוא ברמה הגבוהה ביותר - ותחזוקתו תהיה יקרה מאוד. בשוק הנדל"ן מעריכים כי רשות הנמלים תצטרך לגבות 130 דולר לרגל רבועה (0.09 מטרים) בחודש כדי להגיע לאיזון בתפעול הבניין.



ואולם הרשות אינה יכולה כמובן לגבות שכר דירה בסדר גודל כזה - לא בשוק הנדל"ן הנוכחי ולא בזה העתידי. שכר הדירה הממוצע בגורד שחקים בדרום מנהטן הוא 55-60 דולר לרגל רבועה. גם אם רשות הנמלים תצליח לגבות יותר מכך, יהיה זה לכל היותר מחיר של 80 דולר לרגל רבועה.



לפני כמה שבועות דלפו ידיעות לפיהן רשות הנמלים מנהלת מו"מ עם קונדה נאסט, מו"לית המגזינים, להשכרת שטח בבניין. מאחר שקונדה נאסט היא אחת החברות הכי זוהרות בניו יורק, מדובר בקידום רציני לסיכויי ההצלחה של הבניין - אך עדיין לא מדובר בעסקה כלכלית.



ברשות הנמלים אומרים כי בהנחה שהעסקה תצא לפועל, קונדה נאסט תשלם את התעריף המקובל בשוק למשרדים בדרום העיר - כלומר מחצית ממה שנדרש כדי להגיע לאיזון. ללא ספק, התעריף הזה יהיה קבוע במשך שנים רבות. הפיתוי של קונדה נאסט לרדת לעיר התחתית יעלה לרשות הנמלים הרבה מאוד.



שלא במפתיע, רשות הנמלים חולקת על הניתוח הזה. ברשות מצביעים על כך שהם עושים שימוש במיליארד דולר מדמי הביטוח שקיבלו כדי להקטין את עלות הקמת הבניין. לפי הרשות, הסכום שנדרש כדי להגיע לאיזון נמוך בהרבה מ-130 דולר לרגל רבועה. "לא נקבל תשואה רגילה של קבלן", מודה ריץ' גלדסטון, איש הקשר של רשות הנמלים בעניין, "אבל יהיה תזרים מזומנים חיובי". הוא עומד על כך שהנוסעים שמשלמים אגרה של שמונה דולרים ביום כדי לחצות את גשר ג'ורג' וושינגטון לא יצטרכו לתמוך בפרויקט. כמובן שקל לומר זאת כעת, כשהקמת הבניין צפויה להיות מושלמת רק בעוד שנתיים.



רווח כבר ב-2019



באחרונה ניסתה רשות הנמלים להבטיח את הצלחת הבניין. לפי דיווחים, היא מכרה נתח קטן ממנו - כ-5% - לחברת דורסט, תמורת 100 מיליון דולר. מדובר בעסקה גדולה עבור דורסט, מקבלני הנדל"ן המסחרי הגדולים והמתוחכמים בניו יורק, שבנה בין השאר את מגדל בנק אוף אמריקה. ההשקעה מעניקה לבניין ערך של 2 מיליארד דולר, הרבה פחות מכפי שיעלה לבנותו - כך שאם ערכו יעלה, דורסט תרוויח. בתמורה ל-100 מיליון הדולר ששילמה, תנהל דורסט את הבניין עבור רשות הנמלים - הסדר שיאפשר לה לגבות עמלות בעבור כל פעולה, החל במציאת דיירים וכלה בארגון החלל הפנימי.



דאגלס דורסט, הפטריארך בן ה-65 של החברה, היה אחד מהאנשים הבודדים שהיו מוכנים למתוח ביקורת גלויה על בניין מרכז הסחר העולמי מספר 1. ב-2006, כשרשות הנמלים נשאה ונתנה עם הסוכנויות הממשלתיות על השכרת שטחים במתחם, אמר דורסט ל"ניו יורק טיימס" כי "העמסת נטל כזה על משלמי המסים של ניו יורק, שגם כך נושאים בנטל מס כבד, אינה הגיונית כלל". הוא אפילו פירסם מודעות נגד הפרויקט.



כשהתקשרתי לדורסט השבוע הוא לא נשמע נלהב במיוחד מהתוספת לקו הרקיע של ניו יורק, אף שהוא עומד להרוויח ממנה כסף. "תמיד הייתי נגד המגדל", אמר. "תמיד האמנתי שהמגזר הפרטי צריך לפתח ולבנות בנייני משרדים - ולא סוכנויות ממשלתיות". הוא ציין כי מרכז הסחר העולמי המקורי, שנבנה על ידי רשות הנמלים, זכה להצלחה חלקית רק לאחר כמה עשורים. ואולם מאחר שמרכז הסחר העולמי מספר 1 הוא כבר עובדה מוגמרת, יש היגיון בכך שחברה כמו שלו תתפעל אותו במקום רשות הנמלים.



"יש צורך תמידי בבנייני משרדים חדשים", אמר דורסט, בניסיון להגן על המגדל. "העובדה שקונדה נאסט תעבור לשם מוכיחה שיש ביקוש". קונדה נאסט שוכנת כיום בבניין אחר של דורסט, בכיכר טיימס, אך דורסט מתעקש שמדובר בצירוף מקרים. כדי שהבניין יצליח מבחינה כלכלית, הוא יזדקק לכמה צירופי מקרים נוספים.



דורסט אמר עוד כי הוא מצפה שהמגדל ירשום תזרים מזומנים חיובי ב-2018-2019 - תחזית אופטימית לדעתי. לפני שהסתיימה השיחה הדגיש: "בדומה לתוכנית לפיתוח מחדש של כיכר טיימס, הייתי נגדה לפני שתמכתי בה (ועשה ממנה הון, ג"נ)".