תמ"א 38 – הדיירים שכחו את סולם ריכטר

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, הידועה בשמה המקוצר תמ"א 38, עולה לכותרות חדשות לבקרים. מיזמי נדל"ן רבים במסגרת התכנית יוצאים לפועל ומבנים רבים ברחבי הארץ מקבלים "מתיחת פנים" בנוסף לחיזוק הנדרש מפני רעידות האדמה. יחד עם זאת, הנתונים בשטח מראים כי התוכנית אינה מממשת את הפוטנציאל, או לפחות לא כפי שציפו ממנה. יש מי שהיו מוכנים אפילו לקבור אותה בכללותה בעודה בחיים.

"התוכנית נכשלה", טען שר השיכון אריאל אטיאס במרץ השנה, ומיד החלו להפנות אצבע מאשימה לכל הנוגעים לדבר, להציע הצעות לייעול, לנתח נתונים ולהגיש רפורמות מקיפות. אולם, גורם אחד במשוואה אינו מקבל את תשומת הלב הראויה - הגורם האנושי, דיירי הבניין.

קבלן או יזם הנכנס לפרויקט של תמ"א 38 יודע כי הוא חייב להיאזר בסבלנות רבה ואורך רוח. בניגוד לפרויקטים נדל"ניים "רגילים", בפרויקט של חיזוק מבנים יש משמעות חזקה ביותר לעבודה עדינה ודיפלומטית מול דיירי הבניין. הקבלן צריך לשמש כמפשר ולפעמים אפילו כפסיכולוג על מנת לגשר על חילוקי הדעות ולהעלים את המשקעים ההיסטוריים שהצטברו בליבם במרוצת השנים. משא ומתן מול דיירי בניין להחלת פרויקט תמ"א 38 עשוי להמשך בין 10 חודשים לשנה שלמה, תהליך שמשמעותו השקעה כספית מצידו של הקבלן, שיכולה להגיע עד 100 אלף שקל במקרה הטוב, וזאת עוד לפני שידוע לו אם יצא לפועל.

באחד הפרויקטים האחרונים שהתמודדנו על ניהולם בהרצליה, לדוגמא, נזקקנו לחתימתם ולהסכמתם של 12 דיירים. כלל הדיירים היו מגובשים ברצונם להתקדם עם הפרויקט, מלבד שניים. אחד הדיירים ביקש - פשוטו כמשמעו - כסף. 50 אלף דולר במזומן. השני החליט לנקום בדיירים האחרים על שהיו מסוכסכים עם משפחתו שהתגוררה בבניין בעבר. זוהי רק דוגמא אחת לסוג האתגרים הפסיכולוגיים הניצבים בפנינו מידי יום ביומו בבואנו לטפל בפרויקטים של תמ"א 38.

לעיתים נדמה לנו, כיזמים, כי הדיירים שוכחים את מטרתה הראשונית של התוכנית, שהיא – חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. לרוב, הדיירים אינם מתעמקים בסוגיית חיזוק הבניין, אלא מעדיפים לקיים דיונים סביב גודל המרפסות, רוחב החנייה ועלות המעלית. חלק גדול מהעסקאות אינן יוצאות לפועל רק בגלל אי הסכמה של הדיירים בנושא התמורה שלהם בפרויקט, שלעיתים אינה תואמת את המציאות.

ביולי השנה אושרה בקריאה טרומית הצעת חוק של ח"כ זבולון אורלב לפיה יידרש רוב של 51% מדיירי הבניין כדי לאפשר את חיזוקו בתוכנית תמ"א 38, בעוד המצב הנוכחי דורש 66% הסכמה. אין ספק כי זוהי יוזמה מבורכת אשר תסייע לכל הצדדים להשלים את מלאכת המשא ומתן ביתר יעילות ובמהירות.

* יקי אמסלם הוא מנכ"ל חברת הנדל"ן אלמוג כ.ד.א.י.