>> מחירי הנדל"ן למגורים בישראל לא עוצרים באדום. ההתייקרות של השנים האחרונות בכל האזורים ובתל אביב בפרט גורמת לחלק מהשוק להמתין ל"פיצוץ הבועה" ולירידת מחירים. לשם השוואה, אזורים בארה"ב שהתייקרו בשיעורים שנתיים דו-ספרתיים באמצע העשור האחרון השילו מאז עשרות רבות של אחוזים מערכם. האם תל אביב צפויה לעתיד דומה?
כדי לנסות לענות על שאלה זו, יצאנו לבחון את מחירי הנכסים בארה"ב המדממת. שוטטנו באחד האזורים המבוקשים, אם לא המבוקש מכולם - עיר הבירה וושינגטון. גם בתוכה בחרנו את האזור הנחשב ביותר, גבעת הקפיטול (capitol hill). הרי תל אביב נחשבת אזור נדל"ני מבוקש מאוד. התוצאות מפתיעות.
וושינגטון היא למעשה מתחם של כ-180 קמ"ר בלבד (מתוכם 160 קמ"ר יבשה). בעיר עצמה מתגוררים כ-600 אלף תושבים (פחות מירושלים), 53% מהם שחורים ו-32% לבנים. מכיוון שהיא מאכלסת את משרדי הממשל האמריקאי - הבית הלבן, הסנאט ומשרדי הממשל השונים - חלק גדול מתושביה מועסק בשירות המדינה. רבים מהם מגיעים לעיר לשליחות קצרת מועד בת שנתיים עד שלוש, מה שמייצר שוק שכירות פעיל ותוסס.
ממש כמו תל אביב, מדי בוקר גדלה אוכלוסיית העיר בשיעור ניכר. בכל יום עבודה נכנסים לעיר כ-410 אלף איש בממוצע, ועוזבים בסופו. שיעור האבטלה, בדומה לממוצע בכל ארה"ב, הוא כ-9.8%, אך שיעור הפשע גבוה - יותר מכפליים הממוצע הארצי.
גבעת הקפיטול היא האזור המבוקש והיוקרתי ביותר בעיר. הוא משתרע מבית הנבחרים מזרחה לאורך 19 רחובות, הממוספרים בסדר עולה, ותחום ברחובות h מצפון ו-m בדרום. מחיר דירת חדר אחד (חדר וסלון) בשטח של 70-80 מ"ר הוא 250-350 אלף דולר. ככל שמתקרבים לקפיטול עצמו המחיר עולה.
קוטג' טורי (town house) עם שלושה חדרי שינה המתפרש על שניים עד שלושה מפלסים או קומות עולה 650-750 אלף דולר בממוצע. בקרבת הקפיטול המחיר עולה ב-100-200 אלף דולר נוספים. לא זול.
גם אם נחפוץ לרכוש נכס באזור פחות טוב בעיר, נידרש לשלם סכומים גבוהים. השכונה הזולה ביותר במונחים נדל"ניים היא אנקוסטיה (anacostia), שם מחירה של דירת חדר וסלון הוא 200-250 אלף דולר.
וושינגטון, כמו אזורים אחרים בארה"ב, נהנתה מביקושים מוגברים ועליות מחירים בתקופת הגאות של העשור האחרון. ב-2001 היה מחיר נכס ממוצע בעיר כ-220 אלף דולר, וכמו שאר המדינה, הוא הגיע לשיא ב-2006-2007, אז טיפס עד לכ-550 אלף דולר - עלייה שנתית של יותר מ-20% בממוצע. תל אביב כבר אמרנו? ואולם בניגוד לפלורידה, טקסס וקליפורניה, רמת המחירים בוושינגטון לא נפגעה מהמשבר ולא חזרה לרמה של תחילת העשור, אלא נשארה גבוהה. הכיצד?
מוניקה יאנגלינג מרשת הנדל"ן פרודנשל מדגישה כי לפני המשבר אנשים רכשו נכסים מכל הבא ליד - לא משנה מה המחיר ולא משנה איכות הנכס (מזכיר לנו משהו?). כשפרץ המשבר לפני כשלוש שנים, ישבו המוכרים על הגדר וצפו במתרחש מהצד. מי שנדרש לדיור חלופי השכיר את הנכס בשוק התוסס עד יעבור זעם, וכך נמנעה הזרמה מסיבית של נכסים לשוק.
פיטר פרינסייפ מסוכנות הנדל"ן re/max allegiance מציג את משנתו: "בעלי הנכסים בעיר שייכים לחתך סוציו-אקונומי גבוה, ולכן הם חסינים יותר לשינויים הפיננסיים שהתרחשו. מספר הנכסים מכינוס או שורט סייל (הליך מכירה מאולץ לפני כינוס - ח.ל) נמוך מאוד, ועל כל נכס יש מספר רב של קופצים. לכן, לא חווינו את המשבר כמו באזורים אחרים בארה"ב".
איזה עתיד צפוי למחירי הנכסים בתל אביב - זה של קליפורניה או זה של וושינגטון? בתל אביב יש אוכלוסייה מגוונת מאוד ומחירי הנכסים בה יקרים במונחים דולריים. אני מהמר שהתרחיש בתל אביב קרוב הרבה יותר לוושינגטון מאשר לקליפורניה. אני בדעת מיעוט?
במאמר הבא ננתח ונאפיין את המגמה של מחירי הנכסים בישראל וננסה לעמוד על השינויים הצפויים לנו בעתיד הקרוב.
-
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס". לשאלות ותגובות: www.rej.co.il
זה (לא) סופו של כל בלון
חיים לוי
24.9.2010 / 7:06