קבוצות הרכישה יפגעו בשוק המשרדים בת"א

>> בשבועות האחרונים התבשרנו על אופנה חדשה בעולם קבוצות הרכישה - על רקע הקשיים שמתכננת הממשלה להשית על מארגני קבוצות הרכישה בתחום הנדל"ן למגורים עולות וצצות עוד ועוד קבוצות רכישה בתחום נדל"ן המשרדים. לדעתי, רב הנזק מהתועלת שיהיה מקבוצות רכישה בתחום זה.

על פי הנתונים שיש בידינו, מספר הפרויקטים שהולכים לקום בשנים הקרובות מתחיל להיות גדול ביחס לצרכים או לקיבולת של שוק המשרדים העתידי. יש מספר גדול מאוד של פרויקטים בבנייה וגם כאלה שכבר מתוכננים והחל שיווקם. בין הפרויקטים ניתן למנות את מגדל בסר 3, פרויקט אשטרום ופרויקט אפריקה ישראל (שלושתם באזור בני ברק), חג'ג וריט 1 ברחוב הארבעה בתל אביב, פרויקט נוסף של קלמן סופרין בלה גרדיה, פרויקט של בסר ביגאל אלון ופרויקט של קרדן בדרך בגין.



גם אזור רמת החי"ל ועתידים צפוי להיות מוצף בשטחי משרדים בעתיד הקרוב: הרחבת קריית עתידים ופרויקט תדהר ברמת החי"ל צפויים להוסיף עשרות אלפי מ"ר של משרדים. רבים מהפרויקטים הללו מתוכננים כיזמות של קבוצות רכישה, ואני צופה שהתופעה הזו תיצור בעיה חמורה בשוק נדל"ן המשרדים.



יזמים המנוסים בבניית בניין מאלף ועד תו מסוגלים לנהל מו"מ מול שוכרים פוטנציאליים ומסוגלים לספוג מצב שבו זמנית יהיו אי אלו שטחים פנויים בבניין ולטפל בהם בצורה מקצועית. לעומתם, קבוצות הרכישה אינן בנויות מקבוצת משקיעים הומוגנית אלא ממספר רב של משקיעים מסוגים שונים. חלק גדול מהרוכשים בקבוצות אינם ניחנים ביציבות הכלכלית הנדרשת, וכל משבר קטן עשוי להשפיע עליהם.



התוצאה המיידית של חוסר היציבות הזו היא שירידה בתשואה של המשקיע הקטן תגביר את הלחץ עליו, מה שיגרום להורדת מחירי השכירות - ודבר זה ישפיע במידה ניכרת על רמות המחירים בשוק.



צריך לבחון היטב את היכולות של המשקיעים הפרטיים בנכסים מניבים, הן את של מארגני הקבוצה הן של הקונים הפוטנציאלים: כמה הון עצמי הושקע, כמה ליווי פיננסי יש ומה היכולות של החברים בקבוצה לעמוד במשברים נדל"ניים שיגרמו לשטחים גדולים לעמוד ריקים תקופה כזו או אחרת.



אנחנו עשויים לראות בעתיד הלא רחוק מצב שבו נראה הבדלי מחירים בין שני בניינים סמוכים: בבניין אחד, יזם ותיק, שבבעלותו מספר נכסים גדול, ולכן הוא יכול לקזז הפסדים בגין שטחים ריקים, ולא להוריד מחירים; ובבניין סמוך, שנבנה על ידי קבוצת רכישה והוא בבעלות משקיעים רבים החרדים להשקעתם, משרדים יושכרו במחירי הפסד. הדבר עשוי לגרום לבלבול במחירי השכירויות בשוק ולפגוע ביציבותו.



אני רואה נקודת אור אחת בנושא הזה - יש כיום קושי גדול מאוד למצוא שטחי משרדים קטנים (בגודל של 50-200 מ"ר). עבור משתמשי הקצה, הזקוקים למשרד קטן יחסית (כדוגמת משרדי עורכי דין קטנים, רואי חשבון עצמאיים וכו'), רכישת משרד במסגרת קבוצת רכישה יכולה להיות פתרון טוב, כי רק באופן הזה הם יוכלו ליהנות ממשרדים בגודל הרצוי להם.



-



הכותב הוא יו"ר ומנכ"ל משותף בחברת מ.א.ן נכסים