"לאוצר יש שורה של אמצעים לפיצוץ בועת הנדל"ן"

>> החשב הכללי באוצר, שוקי אורן, סבור כי הפתרון לעליות המחירים בשוק הנדל"ן צריך להיות יצירת היצע גדול יותר, כולל באזורי ביקוש. "בעבר חשבו כי הדבר הנכון הוא עידוד ביקושים לנדל"ן בפריפריה וחניקת אזורי הביקוש במרכז. הגישה הזו נכשלה", הוא אומר.

לדעת ד"ר גיל בפמן, הכלכלן הראשי של בנק לאומי, מחירי הנדל"ן החלו לעלות בשל היעדר היצע - במשך עשור נבנו בישראל 30 אלף דירות חדשות בשנה במקום 45 אלף. "בעולם הזה", אומר בפמן, "היצע וביקוש צריכים להיפגש". לדבריו, המפנה הגיע לפני שנתיים, בין היתר בשל הריבית הנמוכה מאוד - אך לא רק בגללה. "לא כל הקלפים בידי הנגיד. צד ההיצע אינו אצלו, אלא אצל היזמים. לאחרונה החלו היזמים לבנות יותר אבל ייקח זמן עד שההיצע יגדל. גם הממשלה היתה יכולה להשפיע על ההיצע ולא עשתה זאת", אמר.



לדעת בפמן, בהעלאת הריבית אין התמודדות נקודתית עם מחירי הנדל"ן, מכיוון שההעלאות משפיעות רוחבית על כל מי שנזקק לאשראי מהבנקים. "אם בנק ישראל רוצה להשפיע נקודתית על מחירי הנדל"ן - הוא יכול להגביל את שיעור האשראי לדיור, כפי שעשה לפני כמה חודשים. ברור שרק העלאת ריבית ב-0.25% לא תבלום את העלייה בדיור", אומר בפמן. "צעדים אדמיניסטרטיביים יוכלו למתן או לבלום עלייה במחירים. אבל אז קיימת בעיה של פגיעת יתר. כלומר, יש לבנק ישראל מה לעשות, אבל הסכנה היא בתוצאות הלוואי".



בנקאי בכיר אחר סבור כי קובעי המדיניות צריכים למנוע התנפחות של מחירי הנכסים, ולהסביר לציבור שלמדיניות כזו יש מחיר. "יש בועת נדל"ן בין אשקלון לחדרה מזה כשנתיים. בנק ישראל יכול למתן את הבועה או לפוצץ אותה אם יהיה מוכן לשלם את המחיר הציבורי", אמר.



"למשל, הבנק יכול להחליט לא להתערב ברכישת דירות שמחירן עד מיליון שקל. לעומת זאת, על דירות שמחירן 1-1.5 מיליון שקל הוא יוריד את שיעור המימון המקסימלי מ-70% ל-65%, על דירות שמחירן 1.5-2 מיליון שקל יירד שיעור המימון ל-60% ועל דירות שמחירן יותר מ-2 מיליון שקל שיעור המימון יירד ל-50%. מהלך כזה יביא להורדת מחירים".



לדברי הבכיר, "כל הבנקים המסחריים צריכים להשתתף במהלך, לדווח אמת, כי כיום לא כל הבנקים מדווחים אמת אפילו לעצמם. חייבים להפחית את שיעור המינוף בהלוואות לדיור. אנחנו עוברים כעת תהליך של העלאת המינוף ברכישת נדל"ן. אפשר לטפל בבעיה בצעדים אדמינסטרטיביים מבלי להכאיב למי שלא רוצים להכאיב".



לדעת הבכיר, "העלאת הריבית היתה מיותרת אבל צריך להבין - הנגיד צריך לתמרן ולרוץ בין הטיפות עד שישתווה פער הצמיחה והתעסוקה בין העולם לישראל. הנגיד עושה עבודה טובה. בסוף אתה חייב לתת למי שמנהל מדיניות לנהל אותה, גם אם זה לא מקובל על כולם. צריך גם לנהל טוב יותר את יתרות המט"ח, כדי שלא נפסיד יותר מדי כסף".



ד"ר מומי דהן מבית הספר למדיניות ציבורית באוניברסיטה העברית סבור כי להעלאת הריבית חשיבות רבה על תחום הנדל"ן. לדבריו, "ברור שהריבית הריאלית השלילית היא משאבה משמעותית לניפוח מחירי הנדל"ן. לכן כל העלאת ריבית מצננת מחירים. אם באמת יש בועת נדל"ן, לאוצר יש שורה של אמצעים שבהם הוא יכול לנקוט כדי לפוצץ אותה, למשל באמצעות מס שבח, מס רכישה וביטול הפטור ממס על השכרת דירה. כל תזוזה כאן יכולה לחולל נפלאות, יחד עם הריבית".



לדעת אלכס זבז'ינסקי, כלכלן ראשי של דש ברוקראז', "כלקח מהמשבר העולמי הבנקים המרכזיים התחילו לטפל לא רק ביציבות מחירים - אלא גם בנכסים כמו נדל"ן. הטיפול בנדל"ן אינו חד-משמעי, מכיוון שלא ברור אם ניתן לטפל בנדל"ן רק דרך הריבית. באוסטרליה, למשל, מנסים לפתור בעיה דומה לשלנו גם דרך העלאת ריבית וגם דרך הטלת מגבלות על האשראי. נראה כי הנגיד ימשיך להעלות ריבית כדי לטפל במחירי הדירות, אך בצורה מדודה".