לתת לשוק הדיור לקרוס

ניו יורק טיימס

>> הירידה החדה והבלתי צפויה במכירות הבתים בארה"ב בקיץ האחרון צפויה לאלץ את ממשל אובמה לבחור בין בעלי הבתים העתידיים לבעלי הבתים הנוכחיים - מבוי סתום שממנו פקידי הממשל היו שמחים להימנע.



ב-18 החודשים האחרונים השיק הממשל כמעט כל תוכנית שהוצעה להמרצת שוק הדיור המדשדש - שימוש בהטבות מס, תוכניות לשינוי תנאי המשכנתא, ריבית נמוכה, הלוואות בגיבוי הממשלה ואמצעי סיוע אחרים שנועדו לעצור את ירידת המחירים ולסייע לבעלי הבתים להימנע מעיקול. היעד היה לייצב את השוק עד שההתאוששות הכלכלית תגיע ויחד עמה תיצור משקי בית חדשים שמחפשים מקום לגור בו.



ואולם על רקע ההאטה הכלכלית נבהלו הרוכשים הפוטנציאליים, מכירות הבתים צנחו ב-26% ביולי השנה לעומת יולי 2009 - וגוברת התחושה כי ההתערבות הממשלתית מוצתה. חלק מהכלכלנים בארה"ב קוראים כעת לשימוש באסטרטגיה קיצונית שתפעל בעיקר לטובת בעלי הבתים העתידיים: "תנו לשוק הדיור לקרוס".



כשהמחירים יהיו נמוכים יותר, טוענים המומחים, הקונים ינהרו לשוק, מה שייצור את היציבות החמקמקה שכדי להשיגה הוציאה הממשלה מיליארדי דולרים. "שוק הדיור צריך לחזור לרמות סבירות", אמר אנתוני סנדרס, מרצה למימון נדל"ן באוניברסיטת ג'ורג' מייסון. "אם נמשיך לנסות לתמרץ את השוק - זו ההגדרה של חוסר שפיות".



הירידה המתמשכת במחירי הבתים פוגעת בייחוד בקבוצה אחת, החשובה הן מבחינה פוליטית והן מבחינה כלכלית - עשרות מיליוני בעלי הבתים ששווי ביתם כבר ירד ב-30% בממוצע. ומה קורה כאשר בעלי הבתים חשים עניים יותר? הם מפחיתים את הצריכה שנחוצה כל כך כדי לאושש את הכלכלה. כשהם רואים שבית זהה לשלהם באותו רחוב נמכר במחצית משווי המשכנתא שלהם, הם מתקשים לעמוד בפיתוי להגיע לחדלות פירעון על חובותיהם. הדבר עשוי לגרום לקשיים שבהם מצוי שוק הדיור כיום להיראות שוליים.



מי שנקלע בתווך הוא הממשל, שהימר על התאוששות שאינה מתרחשת. "הממשל הימר ששיפור בכלכלה יפתור את בעיית הדיור, וכעת נגמרו להם אסימוני המשחק", אמר הווארד גלסר, פקיד לשעבר במשרד הדיור בממשל קלינטון, המקורב למקבלי ההחלטות בממשל הנוכחי. "הם מוטרדים מאוד ולא ממש יודעים מה לעשות".



הדבר התברר באחרונה, כאשר שר הדיור, שון דונובן, צידד בבעלי הבתים הנוכחיים לכאורה, ואמר ל-cnn כי הממשל "יעשה כל שביכולתו כדי לוודא שהשוק הצונח יתאושש". דונובן אפילו פתח את הדלת להטבות מס נוספות, כמו ההטבה שפקעה באביב שעבר, שהעניקה לקוני דירה ראשונה הטבה של עד 8,000 דולר; ולקוני דירה שנייה מענק של עד 6,500 דולר. העלות למשלמי המסים היתה 30 מיליארד דולר, שרובם הגיעו למי שהיו קונים דירה בכל מקרה.



דוברי הממשל מיהרו להתנער מדבריו של דונובן, וטענו כי לא סביר שהטבת המס תוחזר ואף כי מדובר בצעד בלתי אפשרי. בהצהרה רשמית הגיבה דוברת הבית הלבן לשאלות לגבי האפשרות של תוכנית תמריצים חדשה בכך שהצביעה על התוכניות שכבר פועלות. "בקרוב נתמקד ביישום התוכניות שעליהן הכרזנו באחרונה", אמרה הדוברת, איימי ברונדג'.



בין התוכניות, סיוע בסך 3 מיליארד דולר למובטלים כדי למנוע חדלות פירעון בגין חובות המשכנתא שלהם ותוכנית מימון חוזר שתנסה להפחית את חובות המשכנתא לבעלי בתים שחובותיהם גבוהים משווי ביתם. תוכנית קודמת בעלת מטרות זהות נחלה הצלחה מוגבלת בלבד.



הטבת המס של השנה שעברה נועדה לגשר על התקופה הקשה, אך סופה היה על פי תהום. בית ממוצע עומד כיום למכירה בשוק יותר משנה. כשמוסיפים לכך את הבתים שעוקלו אך עדיין אינם עומדים למכירה, משך הזמן רק מתארך והולך.



חברות הבנייה נמצאות במצב חמור עוד יותר. מכירות הבתים החדשים נמוכות יותר משהיו בעיצומו של המיתון בתחילת שנות ה-80, אז ריבית המשכנתאות היתה כפולה לעומת רמתה כיום, שיעור האבטלה היה גבוה והאווירה הכלכלית היתה קשה לפחות כמו היום.



מייקל מוסקוביץ, נשיא אקוויטי נאו, חברת הלוואות למשכנתאות שפועלת בניו יורק ובשבע מדינות נוספות, תומך גם הוא בקריאה לתת לשוק הדיור ליפול. "המחירים עדיין גבוהים בצורה מלאכותית", הוא אמר.



פעילות אגרסיבית



ירידה קלה במחירי הבתים עשויה להשפיע במידה מועטה בלבד על הכלכלה, אך ירידה בלתי מבוקרת של 10% או יותר עשויה לפגוע במיליוני בעלי בתים שמנסים להחזיק מעמד, בייחוד בכאלה שרכשו בתים בשנתיים האחרונות תחת הרושם שהמצב עומד להשתנות. הממשלה סיפקה ערבויות לחלק גדול מאותן משכנתאות - וזו סיבה נוספת לכך שקובעי המדיניות פועלים באגרסיביות כדי להשיג יציבות. כלומר, הגורם שסייע לתמוך בשוק בשנה שעברה עשוי כעת לגרום לו להתרסק.



מאז 2006 ביטח מינהל הדיור הפדרלי מיליוני הלוואות דיור. בשנתיים הראשונות, מודים פקידי הממשל, איכות האשראי של הלווים היתה נמוכה מדי. לנוכח המצב הכלכלי הקשה והסיכון הנמוך שלקחו, הקונים ברחו: כמעט 12% מאותן הלוואות הגיעו לחדלות פירעון אחרי שנה. בסתיו שעבר נפלו עתודות משרד הדיור אל מתחת למינימום שהתווה הקונגרס, והסוכנות נאלצה להגדיל את מאזניה.



הלוואות בגיבוי הממשלה ניתנו ב-2009 לקונים בעלי דירוג אשראי טוב יותר, אך שיעור חדלות הפירעון בשנה הראשונה עדיין הגיע ל-5%, לפי נתונים של חברת קור-לוג'יק.



זהו הסיכון שניצב בפני קובעי המדיניות. "אם מחירי הבתים יתחילו ליפול במהירות, כמות הלווים שעשויה לברוח עלולה להביא לכך שהשוק לעולם לא יתאושש", אמר גלסר, שמשמש יועץ לגופים כגון התאחדות סוכני הנדל"ן הארצית. חששות מעין אלה הובילו כמה גורמים בעולם הפיננסים לטעון כי הממשלה צריכה לעשות הרבה יותר, ולא פחות.



ויליאם גרוס, מנכ"ל פימקו, ענקית קרנות אג"ח, הציע שהממשלה תספק מימון חוזר בריבית נמוכה למיליוני משכנתאות שהעניקה או ביטחה. צעד נועז שכזה, אמר גרוס באחרונה, "יספק תמריץ חיוני של 50-60 מיליארד דולר לצריכה הפרטית", ובנוסף יעלה את מחירי הבתים. הרעיון לא זכה לתמיכה רבה. תחת זאת, יש תחושה שלמרות כל הרעיונות, התערבות ממשלתית אינה הפתרון. התאחדות סוכני הנדל"ן הארצית, הכוח המניע מאחורי הטבות המס בשנה שעברה, אינה קוראת לסבב נוסף של תמריצים.



חלק מחברי התאחדות בוני הבתים הלאומית טוענים כי הטבה חדשה של 25 אלף דולר תעלה את הביקוש, אך הסיכוי שהצעה שכזו תאושר בקונגרס הוא אפסי. "החברים שלנו טוענים שאם לא נוכל לאשר הטבת מס רחבה כזו, שבאמת תסייע לאנשים לרכוש בתים, אז מדוע בכלל להשתמש בהון פוליטי?", אמר דיוויד קראו, הכלכלן הראשי בהתאחדות. שיקולים אלה עשויים לאפשר לממשל אובמה לקחת את הסיכון הכרוך בלא לעשות דבר.