>> הזינוק במחירי הדירות מראשית 2009 הציב את שאלת הדיור בר ההשגה בישראל במרכז הדיון הכלכלי-חברתי. אנליסטים, פוליטיקאים, יזמים, בנקאים ופעילים חברתיים עוסקים באובססיביות בניתוח התנהגות מחירי הדירות, תוך הצגת גישות שונות (שהולמות כמובן את מטרותיהם) לטיפול בנושא, ופיזור "איומים" על היווצרות בועת נדל"ן והבטחות ליציאת האוויר מהבועה שתביא לירידת מחירים.
כדי לקבל מושג ראשוני על מחירי הדירות כיום, יש להסתכל על השינוי במחירי הדירות בבעלות מ-1998 עד מאי 2010. ניתוח הנתונים מראה שב-1998-2007 ירדו מחירי הדירות בבעלות, ריאלית, בשיעור מצטבר של 27.1%. מ-2008 עד מאי 2010 עלו מחירי הדירות, ריאלית, בשיעור מצטבר של 25.7%. כלומר, מדובר בתיקון אלים יחסית כלפי מעלה של מחירי הדירות ב-2008-2010, אך עדיין ללא חזרה לרמת המחירים ששררה ב-1998.
השאלה המרכזית היא לאן מועדות פני השוק? האם צפויה התיישרות וירידה של מחירי הדירות או המשך מגמת עליית המחירים? כדי להבין מדוע לא צפויה ירידת מחירים, עלינו להציג כמה נתוני ייסוד נוספים, שאחריהם נוכל להציג את המכניזם הענפי שלא יאפשר ירידת מחירים.
הגורם הנפוץ ביותר בהסברי האנליסטים לעליית מחירי הדירות, קושר את שער הריבית למחירי הדירות. כלומר, התבססות על הגישה של חישוב שווי נכס על בסיס תזרים מזומנים מהוון לאינסוף, שיוצרת קשר ברור בין ירידת ריבית לעליית שווי (עליית מחירים) הנכס.
בחינה פשוטה של נתונים מ-1998-2007 מצביעה על כך שלמרות ירידת ריבית בנק ישראל מרמה של כ-13.5% לכ-3.5%, מחירי הדירות בבעלות דווקא ירדו בהתמדה, ללא יוצא מן הכלל.
איני כופר כמובן בקשר הכלכלי שבין גובה שער הריבית לשווי נכסים, ואולם את הגורם העיקרי להשתנות מחירי הדירות יש לחפש כנראה במקום אחר - היחס בין ההיצע השוטף של יחידות דיור לבין הביקוש השוטף - כשההיצע הנכון בהקשר זה הוא מספר התחלות הבנייה השנתי למגורים, והביקוש הנכון הוא הגידול השנתי במספר משקי הבית במדינה.
הנתונים מצביעים על כך שב-1998-2000 נוצר עודף היצע של כ-30 אלף דירות (כלומר, היקף התחלות הבנייה היה גדול משמעותית מתוספת הביקושים שנבעה מתוספת משקי הבית בישראל), שספיגתו נמשכה עד סוף 2006. בתקופה זו התרחשה ירידת מחירים ריאלית עקבית של מחירי הדירות בבעלות, למרות הירידה המתמשכת בריבית בנק ישראל. רק לאחר סיום ספיגת עודף ההיצע והיווצרות עודף ביקוש ראשוני ב-2007, נוצרה תשתית לעליית מחירי הדירות - שאכן החלה ב-2008.
הגאות מתפשטת לפריפריה
התהליך הענפי מצביע על כך שכל גאות בשוק הדיור מתחילה במוקד הפעילות המשקית, כלומר, אזור תל אביב והמרכז, ומתפשטת משם כאדוות מים הנוצרת עקב זריקת אבן למים, לכיוון אזורי הפריפריה.
לוח הזמנים להתפשטות הגאות בבנייה למגורים מותנה בעוצמת הגאות הכלכלית המשקית, ובהתאם לכך אנו רואים כיום גידול בהיקף הבנייה במרכז (שמלווה בעליית מחירים) שהולך ומתפשט לפריפריה. כמובן שככל שמתרחקים מהמרכז, עוצמת הגאות יורדת.
לעומת זאת, כל שפל בענף מתחיל דווקא בפריפריה (וכולל צמצום בפעילות וירידת מחירים) ומתכנס לכיוון אזור המרכז. מהירות ההתכנסות מותנית, כמובן, בעומק השפל הכלכלי המשקי.
תהליך ירידת המחירים ב-1998-2007, שהתבטא בחריפות יתר בפריפריה - בצירוף עלייה מתמשכת במדד התשומות לבנייה - יצר חוסר כדאיות ברור לבנייה בפריפריה. ואכן, באותן שנים כמעט פסקה הבנייה בפריפריה, כשהביטוי הברור לכך היה ירידת מחירי הקרקעות באזורים אלה. אין פלא שמכרזי הקרקעות של מינהל מקרקעי ישראל בפריפריה נשארו בשנים אלה מיותמים, שכן מחירי הקרקע שם ירדו לערכים שליליים.
החל ב-2007 השתנה המצב. עודף ההיצע נספג והחל להיווצר עודף ביקוש, שיצר היפוך במגמת המחירים ב-2008. הביטוי הנלווה הברור להיפוך המגמה היה הירידה המתמשכת במלאי הדירות למכירה. בעבר התרעתי על כך שהירידה המתמשכת במלאי הדירות תוביל בהכרח ללחץ לעליית מחירים. כמובן שקשה היה להעריך מתי תחול ההתפרצות ואת עוצמתה, אך כיום ניתן לומר שאנו בעיצומה.
הגאות הכלכלית המשקית, בצירוף עודפי הביקוש המצטברים שנוצרו, הביאו להתפשטות גל הגאות הענפי לכיוון הפריפריה. עליות המחירים שם יצרו לראשונה זה שנים ערך חיובי לקרקע, ולכן באופן לא מפתיע החלו היזמים לגשת למכרזי קרקע בפריפריה תוך הגשת הצעות מחיר, שעד לפני שנה היו בבחינת חזון רחוק. תהליך זה נמצא בשלב של צבירת תאוצה, וכל עוד הוא נמשך לא תיתכן ירידת מחירים באזורי הביקוש העיקריים, כלומר אזור תל אביב והמרכז.
קשה כמובן להצמיד לוח זמנים מוגדר להתנהגות גל הגאות הנוכחי, אך לוחות הזמנים הענפיים שנמדדים בשנים (ולא בחודשים או ברבעונים), לא יאפשרו ירידת מחירים בענף בשנה הקרובה גם אם תינקט מדיניות ריבית אגרסיבית על ידי בנק ישראל.
-
הכותב הוא חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים אור יהודה
מחירי הדירות לא יירדו בשנה הקרובה
יאיר דוכין
1.10.2010 / 10:07