פיטורי ראש עיריית מוסקווה מסכנים את שוק הנדל"ן הפורח בעיר

ניו יורק טיימס



>> ב-20 שנות כהונתו כראש העירייה הפך יורי לוז'קוב את מוסקווה מעיר נמוכה למטרופולין עם מתחם של גורדי שחקים בוהקים מזכוכית ופלדה. עבור תומכי השימור הכהונה של לוז'קוב היתה סיוט מתמשך. במרוץ להוספת שטחים משרדיים במרכז ההיסטורי של העיר, רק חלקים קטנים מחזיתות הבניינים המקוריים נותרו בגובה הרחוב, כאשר מאחוריהם התרוממו מגדלי הבטון.

עבור יזמי הנדל"ן לוז'קוב היה ראש עיר חלומי. הם עשו הון בבירה הפוסט-סובייטית בתקופה שוודאי תיזכר כתור זהב נדל"ני, שניזון בשלביו האחרונים ממימון שייחים ערביים ומשקיעים מוול סטריט.



המיתון כבר החל לפגוע בפריחה בענף הבנייה, אך עתידו הועמד בסימן שאלה גדול כאשר נשיא רוסיה, דמיטרי מדוודב, פיטר את לוז'קוב במפתיע בשבוע שעבר. בהודעת הקרמלין נאמר כי מדוודב "איבד את האמון" שהיה לו בלוז'קוב. יום לאחר מכן, הרשויות הפדרליות ברוסיה הכריזו על 24 חקירות פליליות של בכירי עירייה, כמה מהן נוגעות לענף הבנייה. היזמים מוטרדים במיוחד לגבי אפשרות חקירת פעילותה של ילנה בטורינה, אשתו של לוז'קוב ואילת נדל"ן בזכות עצמה.



המדינה שולטת בענף



כבר שנים רבות נשמעות ביקורות כי הפריחה בענף הנדל"ן במוסקווה תודלקה על ידי שחיתות ונפוטיזם בקנה מידה אדיר. מודל הפיתוח שעמד במרכז השוק המקומי של קניונים ובנייני משרדים הוא של כספים פרטיים וציבוריים מעורבים, כאשר המדינה שולטת בענף, ובמרבית המקרים גם בקרקעות. כעת, בהיעדר הנהגה, הפיתוח בעיר צפוי להאט, לפחות עד לביסוסו של מחליף.



"אני צופה שיהיו שינויים", אמר אלכסנדר לבדב, המיליארדר הרוסי שניסה להתמודד נגד לוז'קוב בבחירות לראש עיריית מוסקווה ב-2003, על שוק הנדל"ן המסחרי בעיר.



החקירות נגד המעגל הקרוב של לוז'קוב עוררו חשש רב בקרב יזמים בעיר, שעודנה שוק בניית הנדל"ן המסחרי הגדול באירופה, כשפאריס הרחק מאחוריה. לוז'קוב הכחיש פעמים חוזרות ונשנות ניגודי עניינים בנוגע לעסקיה של אשתו, וזכה במספר תביעות דיבה נגד ערוצי מדיה שרמזו אחרת. בטורינה, המחזיקה בחברת הנדל"ן הגדולה אינטקו, היא האשה העשירה ברוסיה, ולפי הערכת מגזין "פורבס" שוויה קרוב ל-3 מיליארד דולר.



אך בחודש שעבר, גם ערוצי הטלוויזיה הממלכתיים החלו להצביע על הבעייתיות בעסקיה של אשתו, אות לפיטורים קרבים. ראש עיריית מוסקווה ממונה על ידי נשיא רוסיה. אנליסטים פוליטיים טוענים כי לוז'קוב טעה כאשר הצטייר באחד ממאמרי העיתונות עליו כמי שפנה לראש הממשלה, ולדימיר פוטין, בבקשת סיוע בסכסוך עם מדוודב. על כל פנים, מגזר הנדל"ן מכין עצמו לנזקים שעשויים להיגרם לו כתוצאה מנפילת לוז'קוב.



תביעה של לבדב, החי כיום בלונדון, נגד בטורינה, שהוגשה בבית משפט בלונדון, חשפה חלק מפעילויותיה של בטורינה, בהן גם בניין שתוכנן על ידי האדריכל הבריטי נורמן פוסטר. בתביעה נטען כי "אף פרויקט משמעותי במוסקווה אינו זוכה לאישור ללא תמיכתה". רוב עבודות הבנייה והשיקום במוסקווה בשני העשורים החולפים נעשו על ידי חברת אינטקו שבבעלותה. לאורך השנים הופצו שמועות וחשדות שלפיהם שחיתותו של לוז'קוב היתה הדלק שהגדיל את ההון של אשתו.



אך ג'יימס קוק, מנהל חברת ההשקעות אורורה רוסיה, הפעילה בשוק הנדל"ן הרוסי ונסחרת בבורסת לונדון, אמר בראיון טלפוני כי הרשויות ילכו על חבל דק בהחלטן על עומק החקירה של קשריו של לוז'קוב עם עסקות הנדל"ן במוסקווה. לדבריו, הרשויות עלולות לחשוש מפגיעה בשוק הנדל"ן בבירה, שכבר נמצא בקשיים בשל המשבר הכלכלי.



אנליסטים פוליטיים טוענים כי מדוודב מבקש בבירור להניא את לוז'קוב מהצטרפות לתנועת אופוזיציה פוליטית, באמצעות פתיחת חקירות נגד עסקות הנדל"ן בעירייה. אך אם היריבות הפוליטית תתעצם, הפיתוח בעיר עשוי להיבלם כליל. "מרבית האנשים פשוט מניחים שיש שחיתות במערכת", אמר קוק. "לממשלה יש אינטרס להבטיח שהגלגלים ימשיכו לנוע".



כראש עיריית מוסקווה לוז'קוב שילב פופוליזם ולחץ על עסקים כדי שיגדילו את ההפרשות לקרנות הפנסיה, להשקעה בתשתיות ולשחזורי כנסיות. "זה מודל פטרנליסטי קלאסי", אומר אנדריי ריאבוב, ממרכז קרנגי במוסקווה.



עדות אחת לכך שלא צפוי ניקוי מוחלט של המערכת הקיימת, היא העובדה שחברת דירוג האשראי סטנדרד אנד פור'ס הותירה את דירוג האשראי של מוסקווה ללא שינוי. ואולם יריבתה, פיץ' רייטינגס, שינתה את תחזית הדירוג שלה לבנק אוף מוסקווה הממשלתי, מקור מימון מרכזי למגזר הבנייה, ל"שלילית" - צעד שמרמז כי החברה עשויה להוריד את הדירוג בחודשים הקרובים. פיץ' אמרה ביום רביעי כי בנק אוף מוסקווה עומד בפני "סכנת הידרדרות במערכת היחסים בינו לבין העיר, בעקבות מינוי ראש עירייה חדש".



הבנקים גולדמן סאקס וקרדיט סוויס מחזיקים כל אחד בכ-3% מבנק אוף מוסקווה, אחד משלושת המלווים הגדולים של חברת אינטקו שבבעלות בטורינה. אגף הדוברות של אינטקו לא ענה לשיחות טלפון ביום חמישי.



שוק הנדל"ן המסחרי הגדול באירופה



ואולם כעדות לכך שטלטלה מסוימת עוד צפויה להתרחש, אחד מסגניו של לוז'קוב, אלכסנדר ריאבינין, התפטר ביום רביעי, ובהמשך היום דיווחו בכירי ממשל כי הם חוקרים אם קיבל לידיו את הבעלות על בניין קטן כשוחד מיזם נדל"ן. הבניין נרשם על שם בתו, לדברי ועדת החקירה של משרד התובע הכללי ברוסיה.



אנליסטים בבנק אוניקרדיט פירסמו הודעת מחקר, שלפיה שינוי ההנהגה במוסקווה עשוי להוביל למכירת נכסים מהירה על ידי יזמים בעלי קשרים לשלטון הקודם בעיר, שינסו לברוח מהשוק. הדבר עלול להוביל לירידת מחירי הנדל"ן במוסקווה.



מבקרי התנהלותו של לוז'קוב בשוק הנדל"ן, שבעבר נדחקו לשוליים, קיבלו עכשיו אומץ. ארחנדזור, אגודת שימור היסטורי, כבר קראה להקפאת כל הבנייה החדשה. כל עוד המאבק מול לוז'קוב נמשך, הם מעריכים כי הקרמלין מקשיב.



ובינתיים, כל האטה בשוק הנדל"ן במוסקווה צפויה להשפיע על שוק הנדל"ן האירופי. מוסקווה היא שוק הנדל"ן המסחרי הגדול ביבשת, ודומה יותר לערים הפורחות של סין ומדינות המפרץ הפרסי מאשר לבירות האירופיות הוותיקות והצפופות. במוסקווה סיטי, מתחם גורדי השחקים החדש, יש פעילות רבה.



לפי חברת ייעוץ הנדל"ן קאשמן אנד וייקפילד, השטחים המשרדיים הממוקמים כיום במוסקווה כפולים לעומת פאריס, העיר הבאה אחריה - 2.3 מיליון מ"ר, לעומת כמיליון בלבד בפאריס. לאף עיר אירופית אחרת לא היו יותר ממיליון מ"ר בבנייה במחצית הראשונה של 2010.



מוסקווה מובילה גם במונחי מרכזי קניות - חלק של פריחת הנדל"ן ברוסיה שהואט, אך לא נעצר כליל, בתקופת המיתון. במחצית הראשונה של השנה נפתחו מרכזי קניות בשטח כולל של 176 אלף מ"ר - יותר מכל עיר אחרת באירופה, לפי נתוני קאשמן אנד וייקפילד. מדובר בהיקף הגדול משטחי מרכזי הקניות החדשים בכלל גרמניה בתקופה זו.