פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      תוכנית האוצר: אלפי דירות בקרקעות חקלאיות

      באוצר ממשיכים לגבש הצעדים שיגדילו את היצע הדירות בישראל ויעצרו את מחיריהן הגואים. בתוכנית, בין השאר, 12 אלף דירות, שבנייתן מתעכבת בגלל מחלוקות על פיצוי האזרחים

      במשרד האוצר ממשיכים לגבש חבילות צעדים בניסיון להגדיל בטווח הארוך את היצע הדירות בישראל. כמה מהצעדים נמצאים כבר בשלבי ביצוע, ואחרים מחייבים עדיין קבלת החלטות בתוך האוצר. אם תמומש התוכנית יגדל היצע הדירות בשוק בעשרות אלפי יחידות.

      נגיד בנק ישראל סטנלי פישר התייחס השבוע לבעיית מחירי הנדל"ן, ואמר: "לא נאפשר משבר כלכלי בישראל בגלל מחירי הנדל"ן. אנחנו מקווים שהבעיה תיפתר דרך צד ההיצע. אם לא - יש לנו מספיק דרכים לפתור אותה דרך צד הביקוש". פישר לא פירט כיצד בכוונתו לפעול, אך ההערכות הן כי הוא רמז שהעלאות הריבית במשק יימשכו, וכי בבנק ישראל בוחנים שימוש באמצעים נוספים, בדומה למגבלות על מתן משכנתאות שעליהן הכריז המפקח על הבנקים בסוף מאי.

      הצעד המשמעותי ביותר שהאוצר צפוי לנקוט הוא יישום שינויים במיסוי הנדל"ן בישראל. פרטי ההחלטה בתחום זה עדיין לא גובשו באופן סופי, והם נמצאים בעבודת מטה פנימית במשרד האוצר. לפני כמה חודשים גובשה באוצר תוכנית לביטול הפטור ממס שבח על דירה שנייה (דירות להשקעה), במטרה לצנן את הביקוש לדירות להשקעה בישראל. התוכנית, שעברה עבודת מטה מעמיקה, נגנזה בידי שר האוצר יובל שטייניץ - לאחר שפרטיה דלפו ל-TheMarker. לא ברור אם יישום התוכנית עשוי להישקל מחדש כעת.

      צעד משמעותי נוסף שנבחן הוא ניסיון להגיע להסכמה עם המגזר החקלאי בנוגע לפיצוי בעבור פדיון של קרקע חקלאית. משרדי האוצר, החקלאות, המשפטים ומינהל מקרקעי ישראל סיכמו כבר על הקמתה של ועדה בינמשרדית שתנסה להגיע להסכמה על פיצוי כזה - והצעת החלטה על הקמת הוועדה תוגש לאישור הממשלה בשבועות הקרובים. כיום מתוכננות לקום כ-12 אלף יחידות דיור על קרקע חקלאית בין גדרה לחדרה, שזכתה כבר לאישורי תוכניות בניין עיר (תב"ע) למגורים. שיווק הדירות אינו מתחיל בגלל סירוב החקלאים לשחרר את הקרקע, עקב מחלוקת על גובה הפיצוי שישולם להם בעבור הוויתור עליה.

      "הקרקע היא משאב הציבור"

      לפי הצעת ההחלטה המתגבשת, ייקבע פיצוי לכל שטח דונם חקלאי - ללא תלות במיקום הקרקע. הפיצוי יהיה בשקלים, לפי טבלת מחירים מוגדרת שתיקבע על ידי הוועדה הבינמשרדית.

      מועצת מינהל מקרקעי ישראל עשויה לאשר בזמן הקרוב הצעת פשרה נוספת, לפיה בעל קרקע חקלאית שחוזה החכירה שלו עם המדינה הסתיים, וייעוד הקרקע שלו שונה מחקלאות למגורים, יוכל לרכוש 20% מהשטח בתשלום מלא ובפטור ממכרז, וחוזה החכירה שלו לא יחודש.

      בכוונת המדינה להכניס לתוכנית סעיף לפיו 20% מסך יחידות הדיור שייבנו בקרקעות אלה יהיו בשטח של 75-85 מ"ר וייועדו לזוגות צעירים. אם ההצעות יאושרו, התוכניות יישומו באופן מיידי. אם החקלאים יסרבו לשתף פעולה עם הממשלה, בכוונתה להוביל הצעת חוק שתחייב בעלי קרקעות חקלאיות להשיב את הקרקע למדינה ללא תמורה עם סיום חוזה החכירה, במידה וייעודה שונה למגורים.

      "מטרת הוועדה הבינמשרדית היא לבדוק אילו שימושים חורגים נעשו בקרקע, לטפל בהם ולהסדיר את הפעילות בתחום", הסביר שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס. "אנחנו באים לקראת החקלאים עד הגבול הסביר, אך אם הם לא ישתפו אתנו פעולה, נסדיר בחקיקה אפשרות של פידיון ותפיסת קרקע לטובת בנייה למגורים. עשרות שנים הממשלה גררה רגליים, תוך התעלמות מוחלטת מהצורך לטפל במגזר החקלאי. מבלי להמעיט בחשיבות תרומתם של החקלאים, הקרקע היא משאב הציבור. כיום יש מחסור בקרקעות, והחקלאים אינם נמצאים מעל החוק".

      15 אלף דירות שוחררו

      במשרד האוצר בוחנים יישום של צעד נוסף, שאמור לקבל אישור של מועצת מינהל מקרקעי ישראל החודש, לפיו הקמת מוסדות ציבור תיכלל במסגרת עלויות הפיתוח של הקרקעות שמשווק המינהל. כיום יש כמה אלפי יחידות דיור מתוכננות, שבנייתן מתעכבת בשל מחלוקות בין הרשות המקומית למשרדי הממשלה על מקור המימון לבניית מוסדות ציבור (בתי ספר, גנים, בתי כנסת וכו'). מאחר שללא מספיק מוסדות ציבור אי אפשר להקים שכונות חדשות, בנייתן של שכונות חדשות בכמה ערים מתעכבות.

      ההחלטה החדשה אמורה לפתור את הבעיה בכך שקבלנים, המתחרים על קרקעות של מינהל מקרקעי ישראל, ישלמו עבור בניית מוסדות הציבור - ומימון זה יאפשר לזרז את בנייתם של המוסדות. המשמעות של צעד זה היא שהמחיר שתקבל המדינה בעבור שיווק הקרקע יקטן, ואילו עלות הפיתוח - הקמת התשתיות לבנייתה של שכונה חדשה - תגדל.

      צעד נוסף שמוצע על ידי האוצר, וכבר מיושם בפועל, הוא הקמתה של ועדה בינמשרדית מיוחדת להסרת חסמים, בראשות מנכ"ל משרד ראש הממשלה אייל גבאי. הוועדה מנסה לפתור בעיות המתעוררות בין משרדי הממשלה ומביאות לעיכוב בבניית פרויקטי נדל"ן גדולים (למשל, מחלוקות על בניית מחלפי תחבורה וכבישי גישה לשכונה חדשה). הוועדה כבר קיבלה כמה החלטות שהסירו חסמים ואיפשרו בנייה של כ-15 אלף יחידות דיור בראש העין וברמלה.

      עם זאת, החסם המהותי המונע שיפור בעבודתו של מינהל מקרקעי ישראל הוא מבני. חסם זה יכול להיות מוסר באמצעות שינוי מבני במינהל, והפיכתו לרשות שמטפלת בעיקר בשיווק קרקע ולא בתכנון ופיתוח; ואולם הוא נשאר בעינו, לאחר שמחלוקות עם ועד עובדי המינהל ועם ההסתדרות עיכבו את ההסכמה על השינוי המבני.

      מנסים להשפיע על השוק

      עליות של עשרות אחוזים במחירי הדיור בישראל בשנה האחרונה גררו את הממשלה להתערב בשוק הנדל"ן. בתל אביב עלו מחירי הדירות בשיעור של 32.3% ב-12 החודשים מאז אוגוסט 2009, בבאר שבע עלו המחירים בשיעור של 23% בתקופה זו, בנתניה נרשמו עליות מחירים של 19%, בחיפה - כ-15%, ובירושלים עלו המחירים בשיעור של כ-17%.

      כתוצאה מכך הועלו בשנה האחרונה הצעות חוק פרטיות להגדלת הביקושים בנדל"ן. אחת ההצעות היתה לחלק מגרשים בחינם לחיילים משוחררים; הצעות נוספות היו להנפיק אג"ח צמודות למחירי הנדל"ן, לבטל מסים ברכישת דירות, או להחזיר את המענקים לפריפריה. במקביל, נקט המפקח על הבנקים רוני חזקיהו מהלך ברור של התערבות בשוק הנדל"ן, כשהחליט להגביל את המימון לקבוצות רכישה. באוצר נשמעו קריאות להגדלת היצע הדירות.

      לפי נתוני התאחדות הקבלנים, יש כיום ביקוש לכ-40 אלף דירות בשנה. ואולם היקף התחלות הבנייה בשנה הוא כ-30 אלף בממוצע. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשבעת החודשים הראשונים של 2010 נרשם ביקוש ל-21,300 דירות, אך נמכרו רק 11,541 דירות. בתקופה המקבילה ב-2009 נרשם ביקוש ל-24,600 דירות - ונמכרו 13,490 דירות בלבד.

      בשנה האחרונה נעשה ניסיון חסר תקדים של משרד הבינוי והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל לפתור את בעיית ההיצע, באמצעות שיווק קרקעות לבנייה של עשרות אלפי יחידות דיור: אם בין 1999 ל-2009 שיווק מינהל מקרקעי ישראל בכל שנה כ-15 אלף יחידות דיור, הרי שמאז ספטמבר 2009 ועד היום שיווק המינהל עשרות קרקעות לבנייה של כ-30 אלף יחידות דיור.

      "הנגיד לא משפיע על היצע הדירות - אנחנו עושים זאת", אמר אטיאס בראיון לתוכנית עושים צהריים בגלי צה"ל, בתגובה לדברי הנגיד. "הכפלנו את כמות הקרקעות שמינהל מקרקעי ישראל היה רגיל לשווק בעשור האחרון. הנגיד יכול להעלות את הריבית, אבל לא לכלל המשק. עליו להקשיח את התנאים לנטילת משכנתא לצורך רכישת דירות להשקעה. אם הוא יעשה את זה, הגדלת ההיצע תשפיע באופן ישיר על מחירי הדירות".