מחירי הדירות למכירה ולהשכרה ממשיכים לעלות

מחירי הדירות הגדולות למכירה ולהשכרה עלו ברוב הערים, בעוד שמחירי הדירות הקטנות עלו רק במחצית מהערים - כך עולה ממדד מחירי הנדל"ן של TheMarker ואתר יד2, שבדק את מחירי הדירות בספטמבר ב-31 ערים בישראל. גם על פי המדד המשלים, המתבסס על מחירי הדירות למ"ר, עלו מחירי הדירות ברוב הערים.

בספטמבר היו כידוע הרבה חגים ומעט ימי עבודה, דבר שאולי משמח את העובדים אך מאפיין את שוק הנדל"ן בפעילות נמוכה יותר. נתוני המדד מצביעים על שינויים קלים כלפי מעלה ומטה, הן במחיר הדירות והן בדמי השכירות.

נראה כי מגמת העליות נמשכת, אם כי בצורה מתונה - על אף שמדדים אחרים מצביעים על תחילתו של צינון בשוק. העלאת הריבית על ידי נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, עדיין לא באה לידי ביטוי במדד מחירי הדירות.

בתל אביב, היתה עלייה של 5.9% במחיר הממוצע של דירות חמישה חדרים, שמסתכם בכ-2.85 מיליון שקל; ועלייה של 1.6% במחיר של דירות ארבעה חדרים (1.89 מיליון שקל). לעומת זאת, במחירן הממוצע של דירות שלושה חדרים היתה ירידה של 1.8% (1.4 מיליון שקל).

בגבעתיים התמונה דומה - עלייה של 4.4% במחירי דירות חמישה חדרים (2.55 מיליון שקל), ירידה של 1.7% בדירות ארבעה חדרים (1.8 מיליון שקל) וירידה בדירות שלושה חדרים (1.42 מיליון שקל).

במעגל השני של הערים השכנות לתל אביב, נרשמה עלייה של 3.3% במחירי דירות חמישה חדרים בלוד. מחיר ממוצע של דירה בעיר הסתכם ב-975 אלף שקל, אך בסך הכל היתה ירידה של 0.5% במחירי הדירות בעיר, שכן בדירות שלושה וארבעה חדרים ירדו המחירים בשיעור של 3.3% ו-1.5% בהתאמה.

ברוב ערי המעגל החיצוני של תל אביב וסביבתה, היתה עליית מחירים בדירות הגדולות וירידה בדירות קטנות.

בהוד השרון נרשמה העלייה הגדולה ביותר, בשיעור של 6.3% בדירות חמישה חדרים, שמחירן הממוצע בספטמבר היה 1.58 מיליון שקל.

שיעור העלייה הגבוה אחרי הוד השרון במחירי דירות חמישה חדרים נרשם בנתניה (1.58 מיליון שקל) ובאשדוד (1.42 מיליון שקל). יוצאת מן הכלל היא נס ציונה, שבה נרשמה דווקא ירידה של 0.2% במחירי דירות חמישה חדרים (1.65 מיליון שקל) ועלייה של 5.5% בדירות שלושה חדרים (1.1 מיליון שקל).

ערי הפריפריה ממשיכות להיות הפעילות ביותר בשינויים במחירי הנדל"ן בחודש האחרון. קרית מוצקין רשמה את עליית המחירים הגבוהה ביותר, בשיעור של 4.2%. בעכו עלה מחיר דירה ממוצעת ב-3.8%, ובחדרה ב-3.1%.

גם בפריפריה היו אלה הדירות הגדולות שמשכו את המחירים כלפי מעלה. בעכו נרשמה עלייה של 11.6% במחירן הממוצע של דירות חמישה חדרים (כ-784 אלף שקל). בקרית ביאליק - עלייה של 8.1% (1.01 מיליון שקל), ובקרית מוצקין - עלייה של 7.4% (976 אלף שקל).

שוק השכירויות התנהג בדומה לשוק המכירות, כאשר עיקר העליות נרשמו בדירות הגדולות. נראה כי הדירות הגדולות, שבדרך כלל מיועדות למשפחות, מתחילות להיות מצרך מבוקש גם בענף השכירות. ההסבר לכך מצוי במחירי הדירות הגבוהים, שאינם מאפשרים לרוב המשפחות לקנות דירה במרכז.

לבעלי משפחות שמבקשים או נאלצים לגור בשכירות, ספטמבר לא האיר פנים. בירושלים היתה עלייה של 5% בדמי השכירות של דירות ארבעה חדרים, שהסתכמו בממוצע בכ-4,200 שקל בחודש. עבור דירת חמישה חדרים שילמה משפחה דמי שכירות של כ-5,500 שקל בממוצע - עלייה של 2% בהשוואה לאוגוסט.

בתל אביב מצבם של שוכרי הדירות קשה עוד יותר. דירות ארבעה חדרים עלו בממוצע כ-6,000 שקל בחודש - עלייה של 8.3% מאוגוסט, ואילו דירות חמישה חדרים עלו בשיעור מתון יותר של 1.9% בלבד, ומחירן הסתכם בכ-7,700 שקל בחודש.

בענף הנדל"ן מקובל להניח כי הדירות הקטנות הן עדיפות להשקעה, מכיוון ששוק השוכרים מורכב בדרך כלל מרווקים ומזוגות צעירים, שמחפשים דירות קטנות וזולות יחסית של 1.5-3 חדרים, או דירות שלושה חדרים המיועדות לזוגות או לשותפים.

להעלאת הריבית צפויה להיות השפעה גם על מחירי השכירויות - שכן המשקיעים, שרואים את ההחזר החודשי שלהם תופח, צפויים לגלגל את העלייה הזו אל שוכרי הדירות. ככל שתתקדם השנה וחוזי שכירויות נוספים יתחדשו, במקביל לעליית הריבית, דמי השכירות צפויים לעלות בהתאמה.

שוק ההשקעות, שהצטנן בחודשים האחרונים, צפוי להמשיך את המגמה הזו גם בחודשים הבאים. מלבד עליית מחירים ניכרת, שמפחיתה את פוטנציאל הרווח מהשקעה בדירות, המגמה של בנק ישראל להעלאת הריבית תחלחל לשוק הנדל"ן בחודשים הקרובים ותשפיע על כדאיות ההשקעה.

העיר שבה התשואה היתה הגבוהה ביותר בספטמבר היא עכו, עם תשואה של 5.8% על דירת שלושה חדרים. באוגוסט עכו לא נכללה בין שבע הערים המובילות בתשואות הדירות, והסיבה שבגללה העיר נכנסה לרשימת המובילות היא עלייה של 9% בדמי השכירות המשולמים עבור דירות שלושה חדרים (1,905 שקל) וירידה של 1.9% במחירן של דירות אלה (394 אלף שקל).

כל הערים המובילות בטבלת התשואות נמצאות בפריפריה, והתשואות בהן נעות בין 5.2% ל-5.8% - גבוה יותר מהתשואה שמתקבלת בתל אביב (כ-3%).

עם זאת, התשואות משקפות בין היתר את הסיכון הטמון בקניית דירה והשכרתה בפריפריה, שנובע מהביקוש הנמוך יותר לדירות בשכירות וקושי לגבות את שכר הדירה.בנוסף התשואות משקפות רק את דמי השכירות ולא את עליית שווי הנכס לאורך השנה.

המשקיעים צריכים להביא בחשבון הוצאות נוספות של תשלום שכר טרחה לעורך דין, שיפוצים ותיקונים בדירה, וגם חודשים שבמהלכם ייתכן כי הדירה לא תושכר.