>> האם בעל קרקע שמגלה בתוכנית הבנייה שהרווח שהקרקע עשויה להניב עבורו נמוך ממתחמים אחרים סמוכים יכול לדרוש איזון של הרווחים בין המתחמים? בית המשפט העליון דחה באחרונה ערעור של בעלי קרקע ברמת השרון שדרשו זאת.
מדובר בתוכנית מתאר ברמת השרון, שאושרה בדרום-מערב העיר, בצמוד לגבולה הצפוני של תל אביב. ב-1978 הוכרז השטח כולו כקרקע חקלאית. ב-1992 יזמה הול"ל (הוועדה לבנייה ולמגורים) תוכנית שחלה על כל מקרקעי הגוש, שכללה איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. לבסוף, עקב התנגדויות רבות לא אושרה התוכנית והיא נגנזה ב-1995.
ב-2000 הופקדה תוכנית חדשה על מרבית שטחו של האזור לעיון והתנגדות הציבור. מטרות התוכנית היו בניית שכונת מגורים בת כ-1,500 יחידות דיור במקום הייעוד החקלאי וקביעת שטחים שונים לצורכי ציבור, קביעת אזורי בנייה מסוגים שונים וקביעת חמישה מתחמי תכנון נפרדים המכונים "מבננים" - שבכל אחד מהם תיערך, כך נקבע, תוכנית מפורטת הכוללת איחוד וחלוקה.
בעליה של חלקה שנכללה במבנן 1, הסמוך לצומת הפיל בתל אביב, עירערו על אישור שיועד לדיור מוגן, מסחר ושירותים, בעוד שמבננים אחרים נקבעו למגורים - קוטג'ים ובנייה רוויה. המערערים טענו כי המתחם נחות מבחינת שוויו יחסית למתחמי המגורים, וכי הם קופחו שלא בצדק.
לטענתם, על פי התוכנית הקודמת במקום שנגנזה, נכללו כל החלקות בגוש במתחם איחוד וחלוקה אחד, שביצועו היה מאזן את השווי בין כל בעלי החלקות בגוש. ואולם כעת האיזון בין בעלי החלקות ייעשה רק בתחומו של כל מתחם בנפרד ולפי ייעודו הספציפי של כל מתחם. לטענתם, במקרה שלהם שווי הקרקע במתחם נחות בשוויו משאר המתחמים, וזאת על פי חוות דעת שמאית שהוגשה על ידם ולא נסתרה.
המערערים דרשו כי בית המשפט יצהיר כי לתוכנית אין תוקף במתכונת שבה אושרה מחמת היעדר איזון ראוי בין המתחמים. וביקשו מבית המשפט לקבוע כי יש לאזן בין המתחמים בסגרת תוכנית איחוד וחלוקה.
בערעור הראשון קבע בית המשפט המחוזי כי קביעת הייעודים בכל מתחם נעשית על פי שיקול תכנוני ובכך אין בית המשפט מתערב, ועל החלטה זו הוגש ערעור נוסף. בפסק דין שניתן באחרונה דחה בית המשפט העליון את הערעור ופסק: הליך של איחוד וחלוקה המלווה בטבלת איזון אינו נעשה בתוכנית מתאר מקומית, שרק משנה את ייעוד החלקות מבלי לשנות את גבולותיהן ושטחן. בית המשפט דחה את דרישת המערערים לאזן בין המתחמים בדרך של הוספת זכויות למתחם 1, שכן לדרישה זו אין אחיזה בחוק.
אם בית המשפט היה מקבל את הערעור, היה יכול להיווצר כאוס תכנוני וקנייני, שכן בעל קרקע שחלקתו עברה הליך תכנוני שהסתיים, שבסמוך לו אושרה תוכנית המעניקה יותר זכויות מאלו שהוענקו לו בזמנו, ידרוש לאזן את המתחם שלו עם התוכנית החדשה הסמוכה על ידי תוספת זכויות, דבר שהיה מעכב כל תוכנית בשנים רבות.
פרשה זו מדגישה את הניגוד בין הפן התכנוני של תוכנית בניין עיר - שהוא פתרון רציונלי (בדרך כלל) המוכתב ממטרות התוכנית ונתוני השטח - לבין הפן הקנייני שהוא אקראי ולעתים שרירותי ובלתי צודק.
המערערים יוכלו להתנחם בכך שהקרקע שבבעלותם הושבחה ממילא על ידי התוכנית הכוללת והתוכנית המפורטת למתחם 1 שבאה בעקבותיה - גם אם לא באותו שיעור ממנו נהנו בעלי המתחמים האחרים.
-
הכותב הוא עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים
תוכנית אחת, רווחים שונים
אסא זהר
8.10.2010 / 9:25