בשנה האחרונה נרשמו עליות מחירים בשלוש ערים שמהוות מוקדי משיכה לשכירות - תל אביב, באר שבע וחיפה. בשאר הערים שנסקרו בסקר שלנו נרשמה לעומת זאת דווקא יציבות מחירים. מגמת התייצבות זו החלה כבר בשנה שעברה, לאחר כמה שנים של עליות מחירים חדות שהקשו מאוד על השוכרים.
מגמת מחירי השכירות בשנה הבאה תיקבע במידה רבה לפי רמת הריבית - כך מעריכים פעילים בשוק. אם הריבית תעלה, המשקיעים ינסו להעלות את שכר הדירה כדי לכסות על תשלומי המשכנתא הגדלים שלהם. אם הם לא יצליחו בכך, אולי נראה גידול בהיצע הדירות למכירה וירידה במחיריהן.
בתל אביב המלחמה של העיריה במפצלי הדירות צימצמה את היצע הדירות הקטנות והביאה לעליית מחירים. גם בדירות גדולות יותר נרשמה עלייה במחירי השכירות, בין השאר התגברות התופעה של משפחות צעירות שרוצות לגור בעיר, אבל לא יכולות להרשות לעצמן לרכוש בה דירה.
עליית המחירים בחיפה ובבאר שבע אינה מפתיעה. בערים אלה נצפתה התנפלות של משקיעים על דירות זולות שזוכות לביקושים יציבים מצד קהל יעד איכותי של סטודנטים. בעקבות הביקושים הגבוהים עלו מחירים הדירות, מה שגרם למשקיעים להעלות את מחירי השכירות כדי לשמור על התשואה הגבוהה לה הם מצפים.
נראה שכרגע המשקיעים בחיפה ובאר שבע מצליחים עדיין להעלות את המחירים בשל נקודת הפתיחה הנמוכה של מחירי השכירות שמאפשרת מרחב תמרון. עם זאת, בבאר שבע כבר החלו הסטונדטים במחאה על מחירי השכירות העולים במהירות, וימים יגידו אם יצליחו לבלום את מגמת עליית המחירים.
בשאר הערים, כאמור, נרשמה יציבות במחירי השכירות. בין השאר מגמה זו מיוחסת לכניסה של משקיעים לערים כמו ירושלים, הרצליה, רחובות ואחרות, שהגדילה את היצע הדירות להשקעה ותרמה בכך להורדת מחירי השכירות.
תל אביב: עליות מחירים של 10%-15%
מחירי השכירות בתל אביב עלו ב-10%-15% בכל אזורי העיר, למעט בדירות היקרות, שבהן נרשמה יציבות. בסך הכל אפשר לומר שגם השנה האחרונה לא האירה פנים לשוכרים בעיר. השינוי הגדול בתל אביב התרחש בדירות הקטנות ביותר. מאחר שהעירייה נאבקת בפיצולי הדירות נוצר מחסור בדירות קטנות. דירות מסוג זה במרכז העיר, שהושכרו לפני שנה ב-2,200-2,700 שקל, מושכרות כיום בכ-3,000-3,500 שקל.
דירות 3-3.5 באזור המרכז מושכרות ב-5,500-6,500 שקל, כמובן תלוי באיכות, במיקום ובתוספות של מעלית וחנייה. מדובר בעלייה של 500-1,000 שקל בחודש. הדירות הגדולות באזור זה נהנו מביקושים ערים. אחד ההסברים הוא שישנם זוגות ומשפחות צעירות שרוצים לגור בעיר, אך העליות במחירי הדירות סגרו בפניהם את האופציה של רכישת דירה. דירת 4 חדרים מושכרת בכ-7,500 שקל בחודש - עלייה של כ-20% לעומת השנה שעברה.
בדירות איכותיות במיוחד ודירות יוקרה נרשמה דווקא יציבות ברמת המחירים. דירות 4 חדרים איכותיות, שהושכרו לפני שנה או שנתיים ב-8,000-8,500 שקל, מושכרות כיום באותו הסכום. מדובר בדירות 4 חדרים טובות, עם מעלית וחניה או בדירות 3 חדרים עם תוספת כמו גינה או גג.
אחד האזורים המעניינים של תל אביב בשנה האחרונה הוא פארק צמרת, מדרום לדרך ההלכה. בשנה האחרונה החל אכלוס השכונה שבה מאות דירות כשרבות מהן נרכשו לצורך השקעה. השכונה לא מתאימה כל כך למשפחות, כי אין בה גנים ובתי ספר, אבל לתושבי חוץ, זוגות צעירים, מבוגרים ורווקים היא בהחלט חלופה איכותית. זה אולי לא המרכז התוסס של העיר, אבל לכל המגדלים יש חניות ומעליות.
הדירות הזולות ביותר בפארק צמרת, של 2.5 חדרים בקומה נמוכה, מושכרות כיום ב-5,700 שקל. מחיר שכירות של דירת 3 חדרים בשכונה כיום הוא כ-7,200 שקל ואפשר למצוא גם דירות 4 חדרים במחיר הזה במגדל one שהוא פחות פופולארי. יחד עם זאת, בפארק צמרת צריך להביא בחשבון דמי ניהול בגובה מאות ואף אלפי שקלים בחודש - שמייקרים מאוד את ההוצאות.
ברמת אביב באזור אוניברסיטת תל אביב לא היתה עלייה במחירי הדירות הגדולות ובדירות הקטנות השינוי היה קטן מאוד, בשיעור של כ-5%. באופן כללי מחירי הדירות באזור נמוכים ממחירי הדירות במרכז העיר, שכן ההיצע שם גדול יותר. דירות 3 חדרים עולות כ-4,800 שקל לחודש, מחיר שכירות של דירות 4 חדרים נע בין 5,500 ל-6,800 שקל, כאשר בקצה הנמוך של הטווח מדובר בדירות במצב לא טוב, ללא חניה ומעלית, ובטווח הגבוה מדובר בדירות איכותיות ומשופצות. דמי השכירות לדירת 5 חדרים הם 6,500-7,500 שקל לחודש.
מחירי השכירות בדרום העיר עלו בכ-10% בשנה האחרונה. בדרום העיר הדירות להשכרה מיועדות בדרך כלל לרווקים או זוגות בלי ילדים שכן אין במקום תשתיות חינוך, למעט שכונת יד אליהו בדרום מזרח העיר. בשכונה זו דירת 2 חדרים מושכרת ב-2,500-3,000 שקל, דירות 3-3.5 חדרים עולות 3,000-3,500 שקל, ודירת 4.5 חדרים או דירות 4 חדרים עם גינה יעלו 4,500-5,500 שקל.
בפלורנטין, חביבת המשקיעים והצעירים, אוכלסו פרויקטים חדשים רבים. שכירת דירת 2 חדרים בבניין חדש עולה 3,000-3,500 שקל לחודש. בסכום דומה ניתן לקבל דירה ישנה ולא משופצת של 3 חדרים ואף 4 חדרים. דירת 2 חדרים ישנה תעלה 2,500-3,500, בהתאם לרמת השיפוץ.
השוכרים יכולים להתמקח
שוק השכירות בירושלים שומר על יציבות, לעומת שוק המכירות שם נרשמו עליות מחירים של עד 15% בשנה האחרונה.
העסקות הרבות שנעשו בבירה בשנים האחרונות על ידי משקיעים יצרו היצע גדול של דירות להשקעה ותרמו ליציבות המחירים. אם בעבר הדירות היו נחטפות בו ביום כמעט בכל מחיר, כיום הביקושים לדירות הצטמצמו, הדירות מושכרות לאט יותר ולשוכרים יש מרחב גדול יותר למיקוח.
אזורי הביקוש המועדפים על הסטודנטים הם הגבעה הצרפתית, שם מושכרות דירות 3 חדרים תמורת כ-3,000 שקל לחודש ודירות 4 חדרים תמורת כ-4,000 שקל, ושכונת נחלאות בה מושכרת דירת 3 חדרים בכ-4,200 שקל בממוצע ודירת 4 חדרים בכ-5,000 שקל. מי שמסתפק בדירת חדר ישלם כ-2,200 שקל. גינה תוסיף כ-600 שקל לדמי השכירות.
בשכונת בית הכרם ניתן להשיג דירת 3 חדרים בכ-4,200 שקל לחודש, ודירת 4 חדרים בכ-5,000 שקל לחודש. מחירים אלה דומים לרמות המחירים בשכונות רחביה, קטמון ובקעה. בשכונת קריית יובל מושכרת דירת 3 חדרים ב-2,800-3,000 שקל. ובצומת פת, לשם עברו צעירים רבים כחלופה לשכונות רחביה וקטמון היוקרתיות, דירה דומה מוצעת תמורת 4,000 שקל.
חיפה: המחירים עוד עשויים לעלות
חיפה הוצפה במשקיעים רבים שהגיעו מאזור מרכז. אלה רכשו דירות קטנות בשכונות הדר, נוה שאנן ורמות רמז - האזורים הפופלאריים והמועדפים על צעירים וסטודנטים. עליות המחירים לא איחרו לבוא, ובשנה האחרונה עלו מחירי השכירות בעיר בשיעור של 15%-20%, בהמשך לעליות מחירים בשיעור דומה שנרשמו בעיר בשנה שעברה.
אם בשנה שעברה ניתן היה לשכור דירת 2 חדרים בקרבת הטכניון תמורת כ-1,800 שקל בממוצע, כיום דירה כזו תושכר תמורת 2,000 שקל לכל הפחות. דירות 3 חדרים באזור זה תושכר תמורת כ-2,700 שקל, לעומת כ-2,400 שקל לפני כשנה. דירת 4 חדרים תעלה כ-3,300 שקל לעומת כ-2,800 שקל לפני שנה.
חלק מהסטודנטים מצאו פתרון לעליות המחירים במעבר לשכונות מרוחקות יותר, כמו שכונת הדר. השכונה נהנית מצירי תחבורה נוחים לאוניברסיטה ולטכניון וניתן לשכור בה דירת 2 חדרים במחיר של 1,500-1,600 שקל בממוצע, לעומת 1,300-1,400 לפני שנה. אופציה נוספת היא לעבור לאזור נשר, שם ניתן לשכור דירת 2 חדרים בכ-1,700 שקל לחודש, לעומת 1,400-1,500 לחודש בתקופה המקבילה אשתקד.
הערכות הן כי מחירי השכירות בחיפה עדיין לא אמרו את המלה האחרונה. המחסור בפרויקטים חדשים באזור הטכניון והאוניברסיטה, לצד כניסה של משקיעים זרים לשכונות נידחות בעיר, מלמדים שהסטודנטים צריכים להיערך להשמיע קול מחאה כמו חבריהם בבאר שבע.
ראשון לציון: ביקושים נמוכים לדירות יקרות
שוק השכירויות בראשון לציון התאפיין ביציבות מחירים ואף בירידות של כ-10% באזורים מסוימים. הביקושים לשכירויות נמוכים מבעבר והם קטנים במיוחד לדירות גדולות של 4-5 חדרים, בתים פרטיים, קוטג'ים, דירות גן ונכסים יקרים.
הביקושים לדירות הקטנות, בנות 2 חדרים, במרכז הישן לא ירדו בשנה האחרונה, ונרשמה יציבות במחירי השכירות שלהן ברמה של 2,000-2,500 שקל לחודש לדירה מחולקת ו-3,000-3,300 שקל לחודש לדירה רגילה.
במערב החדש, קרוב למכללה, הדירות חדשות יותר ולכן גם יקרות יותר. מחיר שכירות של דירת 2.5 חדרים באזור נע סביב 3,500-3,800 שקל.
בדירות של 3 ו-4 חדרים בעיר נרשמה עלייה קלה של 5%. דירת 3 חדרים בעיר מושכרת ב-3,000-3,500 שקל לחודש, ודירה חדשה כזו תעלה אפילו 4,000 שקל לחודש, אלא שאין כמעט בנייה חדשה של דירות קטנות. מחיר דירות 4 חדרים נע בין 3,500 שקל ל-4,500 שקל לדירה חדשה.
באר שבע: המשקיעים מקפיצים את המחירים
עליות המחירים בשוק השכירות בבירת הנגב גרמו להתלקחות מאבק רווי יצרים. "עוצרים את עליית מחירי הדירות בבאר שבע", נכתב בפורום מיוחד שהקימו לאחרונה סטודנטים ברשת החברתית פייסבוק, כחלק מהמאבק בעליות מחירי השכירות בעיר. שוק השכירות בבאר שבע עלה בכ-20%-25% בשנה האחרונה, ביחס ישיר לעליות שנרשמו במחירי הדירות להשקעה בעיר.
המשקיעים שנכנסו לעיר בהמוניהם בשנים האחרונות מחפשים תשואה גבוהה, והסטודנטים מרגישים זאת בכיסם. אם לפני שלוש שנים ניתן היה לרכוש דירת 4 חדרים בעיר תמורת 400-450 אלף שקל ולהשכיר אותה ב-1,800 שקל בחודש, כיום אותה דירה נמכרת בכ-750 אלף שקל ומושכרת בכ-3,000 שקל.
הסטודנטים בבאר שבע שוכרים בדרך כלל דירות באזורים הסמוכים לאוניברסיטה - בשכונות ב' ו-ד' וברחובות ביאליק, שדרות רגר, בן יהודה ואבן גבירול. דירות 4 חדרים מושכרות באזורים אלה בכ-3,000 שקל, לעומת כ-2,500 שקל בשנה שעברה. דירות 3 חדרים מושכרות ב-2,300-2,400 שקל לעומת 1,800-2,000 שקל לפני כשנה.
עליות מחירים נרשמו גם בשכונות רמות ונוה זאב. ספק אם מחירי הדירות בעיר יירדו בקרוב, והתקווה של הצעירים טמונה בהצפת השוק בסיום הבנייה של עשרות פרויקטים המתוכננים כיום בבירת הנגב.
רמת גן-גבעתיים: הזוגות הצעירים מצטרפים
ברמת גן ובגבעתיים נרשמה בשנה האחרונה יציבות במחירי השכירות עם נטייה קלה כלפי מעלה. שוק השכירות נותר פעיל והביקושים היו גבוהים גם השנה כי זוגות צעירים ומשפחות, שחשבו לקנות דירה בעיר, נבהלו מהמחירים הגבוהים, והצטרפו לשוק השוכרים.
האזורים המבוקשים ביותר מצד סטודנטים הם: השכונות הסמוכות למכללת שנקר כמו שכונת שנקר, אזור עלית ושכונת הגפן, שם ניתן למצוא דירות 2 חדרים ב-3,000-4,000 שקל לחודש; שכונת רמת עמידר הנמצאת במרחק הליכה מאוניברסיטת בר אילן שם נתן למצוא דירת שני חדרים ב-2,000-2,300 שקל; והרחובות הסמוכים למכללת רמת גן סביב רחוב פנחס רוטנברג בהם ניתן למצוא דירת 2 חדרים סביב 2,500 שקל לחודש.
מתווכים הפועלים בעיר מציינים כי הסטודנטים נוטים להעדיף דירות מפוצלות בשל העלויות הנמוכות הנלוות אליהן ובגלל שהן בדרך כלל משופצות. בשנה האחרונה נרשמה גם עלייה בביקושים לדירות להשכרה בגבעתיים מצד סטודנטים בין היתר בשל קירבתה לתל אביב ובשל שוק בתי הקפה הפורח בעיר שטרם התפתח ברמת גן. העובדה שפערי מחירי השכירות בין רמת גן לגבעתיים הצטמצמו ל-200-300 שקל בלבד תרמה גם היא לעליית הביקושים לגבעתיים.
הרצליה: תקופת השיא הסתיימה
שוק השכירות בהרצליה התמתן בתקופה האחרונה. לפני כשנתיים מחפשי דירות "עמדו בתור" על כל דירה שהוצעה להשכרה, אבל כיום התמונה שונה לגמרי: הביקושים לדירות להשכרה ירדו וכמה מהדירות אף עמדו בשוק זמן רב. כבר בשנה שעברה דיווחנו על ירידות מחירים של עד 10% בשוק השכירות בעיר, ומאז נרשמה יציבות מחירים.
שכונת הרצליה הירוקה חביבה במיוחד על סטודנטים הלומדים במרכז הבינתחומי הסמוך. דירות 4 חדרים בשכונה מושכרות לשלושה שותפים ב-4,500-5,000 שקל לחודש, אך ההיצע בשכונה קטן כיוון שיש בה ביקושים גבוהים מצד משפחות צעירות, והמחירים גבוהים מדי עבור משקיעים.
אופציה זולה יותר לשכירת דירה ניתן למצוא בשכונת גן רשל, הנמצאת גם היא במרחק הליכה מהמרכז הבינתחומי, שם ניתן למצוא דירות 3 חדרים ב-3,000-4,000 שקל. בגן רשל פועלים משקיעים רבים כי מחירי הנכסים שם זולים יחסית (כ-1.2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים) ולכן ההיצע גבוה. בתקציב מוגבל אפשר לגור בשכונת שביב, שם דירת שני חדרים מושכרת ב-2,600 שקל ודירות 3 חדרים ב-3,500 שקל. סטודנטים שמעדיפים לגור לבד יכולים לשכור יחידת דיור בשכונת נוה-עמל תמורת 2,000-2,500 שקל כולל מסים.
נתניה: ירידה במחירי הדירות הגדולות
בנתניה יש הבדלים בין סוגי הדירות השונים. בקריית השרון לדוגמה נרשמה ירידה של כ-10% במחיר השכירות של דירות 4 חדרים. אם לפני שנה הושכרה דירה כזו ב-4,100-4,200 שקל לחודש, כיום מחירה עומד על כ-3,700-3,800 שקל בחודש. הסיבה לכך היא שהרבה מהשוכרים הם אנשים שרכשו דירה באזור וחיכו עד להשלמת הבנייה. כעת, כאשר פרויקטים הושלמו, יש גל גדול של פינוי דירות וההיצע המוגדל תרם לירידת מחירים.
בדירות הקטנות יותר של 3 חדרים המצב הפוך, שכן אין היצע בכלל של דירות מסוג זה וכל דירה שמוצעת להשכרה נחטפת ולכן היתה עלייה של כ-10%-15% במחירן. לפני כשנה המחיר של דירות אלה עמד על כ-3,000 שקל והשנה הוא היה 3,400-3,500 שקל.
בעיר ימים מחיר שכירות של דירת 5 חדרים נע בין 5,000 ל-6,000 שקל לחודש, מחיר דומה לשנה שעברה. מחיר השכירות של דירת 4 חדרים בשכונה הוא 4,500-5,500 שקל בחודש. כיום אין היצע גדול של דירות להשכרה במקום, אך מדובר בשכונה חדשה ובינואר הקרוב צפויים להתאכלס הרבה בניינים, והמשקיעים הפועלים באזור יגדילו מאוד את ההיצע להשכרה בשכונה.
במרכז העיר נרשמה יציבות מחירים בשנה האחרונה. דירת 3 חדרים באזור מושכרת בכ-3,000 שקל, ודירות 4 חדרים בכ-3,500. עם זאת, המחיר יכול לעלות ככל שמתקרבים לחוף הים, ומחיר דירת 4 חדרים עשוי להגיע ל-5,000 שקל.
פתח תקוה: שוק השכירות נותר מאחור
פתח תקוה מהווה אלטרנטיבה זולה ומועדפת לרכישת דירה באזור המרכז, אבל שוק השכירות שלה נותר מאחור. מחירי השכירות בעיר נותרו ללא שינוי כמעט בשנה האחרונה.
היצע הדירות הגדול ביותר לשכירות קיים במרכז העיר - שם מוצעות דירות 3 חדרים בבניין ישן עם מעלית תמורת 3,200 שקל. דירות ארבעה חדרים מוצעות בכ-3,800 שקל - עלייה של כ-3% בלבד לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
רמות המחירים בשכונות החדשות כמו אם המושבות וכפר גנים עלו באחוזים בודדים בשנה האחרונה. דירות 4 חדרים באזור מושכרות במחיר של 4,500-5,000 שקל לחודש.
בתקופה האחרונה מורגשת יציבות במחירי השכירות וההערכות הן כי המחירים בעיר אף עשויים לרדת.
רחובות: המשקיעים הגדילו את ההיצע
בשנה האחרונה שוק השכירות בעיר נרגע והמחירים התמתנו - מגמה הפוכה לשוק הדירות לרכישה. הביקוש לדירות בשכירות ירד בשל השיפור הניכר בנתיבי הרכבות והכבישים לעיר, שאיפשר לסטודנטים רבים הלומדים בעיר להתגורר במקומות אחרים. הסבר נוסף להיצע הרב של דירות להשכרה טמון במעבר של תושבים רבים בעיר לדירות חדשות בשלל הפרויקטים החדשים בעיר, ומכירת דירות היד שנייה למשקיעים.
הביקושים לדירות, בעיקר באזור מכון ויצמן והרחובות שנמצאים במרחק הליכה ממנו, נותרו גבוהים, אך כלל השוק מתאפיין ברגיעה.
דירות שני חדרים בעיר ניתן למצוא ב-1,800-2,500 שקל לחודש, דירות 3 חדרים ניתן למצוא ב-2,500-3,500 שקל לחודש, ודירות 4 חדרים ב-3,500-3,800 שקל לחודש.
*סייעו בהכנת הכתבה: חיים נבון, מנהל מחלקת שכירויות אנגלו סכסון חיפה, נאור אלוש מתיווך אקספרס בבאר שבע, שרון בר מקבוצת נכסים פלוס, באר שבע, ג'ודי ריימליך מרי/מקס פתח תקוה, איתן זמיר מתיווך מאנגלו סכסון פתח תקווה, אור ראט מרי/מקס עצמה בפתח תקווה, עליזה פרידלנד, זכיינית רי/מקס חזון בירושלים, שמאי המקרקעין ועו"ד רן פירו, ריקה ון-לואן ממשרד יוריקה נכסים בשכונת נחלאות בירושלים, יוסי בן-חיים מתיווך "קולוני" בירושלים, נחום סגל מאל הנכס בגבעתיים, שרון קוממי מאנגלו סכסון רמת גן, שרגא צור מדרי/מקס סטטוס ברמת גן, דוד לוי, מאנגלו סכסון בהרצליה עמיר פרסטר מרי/מקס סטאר הרצליה, גלי אפל מדיור פלוס, ציפי פרנס מאנגלו סכסון ברחובות, דודו מחלוף מרי/מקס מקסימום, חיים מחלוף מרי/מקס סילבר, שוש ערער מאנגלו סכסון נתניה, בר אבדיאב מרי/מקס כחול לבן בנתניה, מאיר שאשא, חמישה יועצי נדל"ן בראשון לציון, ניסים זקיף, זקיף נדל"ן, גיורא שחטר מקאופמן נכסים בת"א, אבי אייקורט מאייקורט נכסים בת"א, עמיחי גלבוע מגלבוע נכסים בת"א, חן ניצן מדירוטשילד נדל"ן בת"א, מאיר ליסקר מנדלנצ'יק, מיכאל עידה מאנגלו סכסון סניף דרום ת"א