ביטול היתר בנייה בעקבות אי יידוע השותפים

>> אדם קם בבוקר ומגלה להפתעתו כי שכנו החל לבנות על גג הבניין. כהרף עין הוא מתקשר לעירייה ומבקש לעצור את הבנייה הלא חוקית. לתדהמתו, נמסר לו כי הבנייה נעשית בהיתר מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, על אף שמעולם לא נמסרה לשכנים הודעה כי הוגשה בקשה כזו. מה דינו של היתר בנייה זה?

האם שותף במקרקעין יכול לקבל היתר בנייה ולהתחיל לבנות מבלי לקבל את הסכמת יתר השותפים לקרקע? בסוגיה זו דן לאחרונה בית המשפט המחוזי בחיפה אצל השופטת יעל וילנר.



המקרה שנדון עסק בבניין משותף בעיר סחנין. אחד הדיירים הגיש בקשה להיתר בנייה על שטח, הנמצא בבעלות של כמה שותפים. מגיש הבקשה לא קיבל את הסכמת כל הבעלים האחרים ולא שלח הודעה על הגשת הבקשה להיתר הבנייה לשותפים האחרים. גם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לא שלחה לשותפים האחרים, שלא חתמו על הבקשה להיתר הבנייה, הודעה על כך שהוגשה בקשה להיתר.



השופטת הסבירה כי חוק התכנון והבנייה והתקנות שהותקנו מכוחו דורשים את חתימת כל בעלי הזכויות בנכס על הבקשה להיתר בנייה. במידה שחסרה חתימה, החוק מחייב את הוועדה המקומית להודיע לכל בעלי הזכויות במקרקעין שלא חתמו על הבקשה להיתר בנייה על כך שהוגשה בקשה להיתר על ידי אחד מבעלי הזכויות בקרקע. ההודעה על הגשת הבקשה להיתר נועדה לאפשר לשותפים האחרים במקרקעין להתנגד לבקשה, אם לדעתם קיימת סיבה המצדיקה לסרב להוצאת ההיתר.



בנסיבות המקרה קבע בית המשפט כי הוועדה המקומית הפרה את חובתה החוקית לשלוח לכל אחד מבעלי הקרקע הודעה על דבר הגשת הבקשה להיתר הבנייה. משמעות אי משלוח ההודעה לשותפים או לשכנים בבניין, מעבר לכך שמדובר בהפרת חובה חוקית, היא מניעת האפשרות להתנגד לבקשה להיתר בנייה ומניעת זכות השימוע שבו ניתן להעלות טענות נגד ההיתר. לפיכך, בית המשפט קבע כי דינו של היתר בנייה שכזה, שהוצא על ידי ועדה מקומית, מבלי שנשלח תחילה לכל בעלי הקרקע - להתבטל.



השופטת הדגישה בפסק הדין את הפגיעה החמורה בזכות השימוע, המהווה כלל צדק טבעי, שמשמעותו לאפשר לאזרח להביא טענותיו בפני הרשות המנהלית בטרם יוכרע בעניינו. בית המשפט ראה בהפרת חובת השימוע הפרה חמורה של הוראות החוק המצדיקה את ביטול היתר הבנייה.



עם זאת, חשוב להדגיש כי החוק מחייב אך ורק את משלוח ההודעה מאת הוועדה המקומית לבעלי הקרקע, ואולם לא נדרש לקבל את הסכמת כל בעלי הקרקע להיתר. ועדה מקומית רשאית להוציא היתר בנייה אף אם חלק מבעלי הקרקע מתנגדים לבקשה, ובתנאי שהיא שלחה לבעלי הקרקע הודעה על כך שהיא עומדת להוציא את ההיתר וניתנה להם שהות להתנגד לבקשה או לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה לעצירת הבנייה.



בכך, מושג איזון בין זכויות הקניין של בעל מקרקעין אחד המבקש לבנות לבין זכויות שותפיו לקרקע הזכאים להתנגד, ומובטח כי לא יוצא היתר לפני שתישמע התנגדותם (עת"מ 09-07-7926).



-



הכותב הוא שותף במשרד ד"ר רענן הר-זהב, המתמחה במקרקעין ובתכנון ובנייה