השמאי הממשלתי פירסם לראשונה הנחיות להערכת מבנים שנבנו שלא כחוק

בפעם הראשונה פירסם השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, אייל יצחקי, הנחיות להערכת מבנים שיש בהם עבירות בנייה. לפי חוק התכנון והבנייה, אפשר לקנוס עבריין בנייה פי שניים משווי המבנה או החלק שבו שנבנה בלא היתר, אך עד היום לא היו כללים להערכת מהו שווי המבנה.



סעיף 219 לחוק התכנון והבנייה, שמטיל את הקנסות על עברייני בנייה הוא סעיף מעורפל שכן הוא משאיר מרחב תמרון גדול מדיי בידי השמאים והרשויות המקומיות כיצד להעריך מבנים שנבנו שלא כחוק. בעיה אחת שעלתה, למשל, היא האם צריך להכניס לשווי המבנה גם את שווי הקרקע או רק את החלקים הבנויים, שהם למעשה עבירת הבנייה.



לכל רשות מקומית היה החופש לפרש את החוק בצורה שונה ולהנחות את השמאי אותו שכרה לצורך התביעה כיצד להעריך את שווי הנכס. במקרים רבים השיקול שלה היה הרצון "ללכת על בטוח" ולתבוע רק את המרכיבים שאפשר לנצח בגינם בבית משפט.



על פי ההנחיות החדשות שווי השוק של המבנה יכלול מרכיב הקרקע, מרכיב הרווח היזמי - ובמקרה של נכנסים פרטיים מובהקים כמו דירות מגורים יכלול גם מרכיב המע"מ ובנכסים עסקיים לא.



חידוש נוסף הוא התייחסות לשימוש בקרקע ולמרכיבים לא בנויים, כמו מסעדה שנבנתה על קרקע חקלאית ומשתמשת בקרקע לשולחנות וכסאות, או בריכת שחייה באולם אירועים. אלו מרכיבים לא בנויים ולכן אפשר היה להקל ולטעון כי צריך להוציא אותם מהערכת השווי של הנכס. אך על פי הנחיות השמאי הממשלתי אלו מרכיבים שמוסיפים לרווחיות של המבנה ולכן הם נכללים בשמאות. בנוסף, מנחה השמאי הממשלתי כי ההתייחסות לשווי הנכס תהיה כאילו לא בוצעה בו עבירת בנייה כי שווי השוק של נכסים אלה נמוך מנכסים דומים שלא בוצעו בהם עבירות.



מאז חוקק חוק התכנון והבנייה לפני למעלה מ-40 שנה, נאכפו מעט מאוד עבירות בנייה בבתי המשפט. בדרך כלל לא מדובר על עבירות עממיות כמו סגירת מרפסת, אלא על עבריינים מתוחכמים יותר. ההנחיות אמורות ליצור אחידות בין השמאויות בערים השונות וכפועל יוצא לקדם את האכיפה של עבירות בנייה, שכן מעתה יוכלו הרשויות להגיע לבתי משפט עם שמאויות ברורות של נכסים שנבנו תוך ביצוע עבירה.



את ההנחיות ניסח אגף שומת המקרקעין במשרד הפנים בשנה האחרונה ולאחר מכן הפיץ אותן להערות ללמעלה מאלף שמאים, יועצים משפטיים של הרשויות המקומיות ומשרד המשפטים.