הראל ביטוח מגדילה את השקעות הקופות וקרנות הפנסיה בנדל"ן בארה"ב

>> קבוצת הראל ממשיכה להגדיל את ההשקעות בתחום הנדל"ן בארה"ב. לאחר שרכשה באחרונה בנייני דירות בניו יורק, ניו ג'רסי וקונטיקט ב-50 מיליון דולר, נכנסת הראל להשקעות גם במשרדים בארה"ב - והפעם ביוסטון, טקסס.



הראל רכשה יחד עם קרן ההשקעות האמריקאית ביקון אינווסטמנט פרופרטיס (beacon investment properties) שני בנייני משרדים ביוסטון, תמורת 85 מיליון דולר (307 מיליון שקל). חלקה של הראל הוא 49%. הרכישה בוצעה ברובה (73.3%) מכספי פוליסות משתתפות ברווחים, קופות הגמל וקרנות הפנסיה של הראל והיא צפויה להניב עבור העמיתים תשואה משוקללת של כ-9%.

הנכס הראשון שנרכש הוא בניין משרדים בן 14 קומות בעלות של 49.5 מיליון דולר (180 מיליון שקל). הבניין מושכר ברובו (96%) בחוזה ארוך טווח לחברת ההנדסה הגדולה worleyparsons group. הנכס השני שנרכש הוא בניין בן 12 קומות בעלות של 33.4 מיליון דולר (120 מיליון שקל). הבניין מושכר בתפוסה של 97% לשוכרים בעלי חוזי שכירות ארוכי טווח.



במהלך השנתיים אחרונות רכשה הראל נכסים מניבים בבריטניה ובגרמניה. במקביל רכשה הראל נכסים בישראל שכללו בין השאר את מרכז g בכפר סבא, מרכז מסחרי ומגדל משרדים ברעננה, וקריית הממשלה בבאר שבע. בעקבות הרכישות הגיע תיק הנדל"ן של הראל להיקף של כ-3.1 מיליארד שקל, השני בגודלו בקרב חברות הביטוח אחרי מגדל. נכון לסוף ספטמבר התשואה המשוקללת של התיק ביחס לשווי ההשקעה הנומינלי היתה 9.16%. התשואה המשקוללת ביחס לשווי הנוכחי היתה 7.91%.



הראל גם פועלת יחד עם בריטיש ישראל להקמת קרן ריט משותפת שאליה יועברו נכסים מניבים של בריטיש בהיקף של כמה מיליארדי שקלים, וכן שותפה הראל בפעילות ייזום של נדל"ן מניב יחד עם בריטיש, הכוללת בין השאר הקמה של קניון אשדוד.



"לא מוצר מדף"



"בהראל כיום פועלים תשעה אנשים בתחום הנדל"ן, וזה מצריך השקעה גדולה באנשים ומשאבים לעומת מה שמופנה לטובת ההשקעה במניות ובאג"ח", אומר אמיר הסל, המשנה למנכ"ל ומנהל ההשקעות הראשי של הראל. "זה לא מוצר מדף, שכן זמן ההבשלה הוא הרבה יותר ארוך, אך זה משתלם. כתוצאה מההשקעה בנדל"ן אנו משיגים תשואות טובות על חלופות לא טובות שיש כיום בשוק הסולידי. אנחנו חושבים שכרגע היקף הנדל"ן (3 מיליארד שקל מתוך 72 מיליארד שקל המנוהלים בחטיבת ההשקעות; מ"ר) עדיין נמוך וצריך להיות הרבה יותר גבוה.



"בין חברות הביטוח היינו החלוצים ביציאה לחו"ל, וזה לא היה טריוויאלי לעשות מהלך שכזה בראייה גלובלית. אבל לא רצנו לרכוש מכל הבא ליד. כל עסקה אצלנו באה אחרי לימוד שוק. זה בדרך כלל לוקח חצי שנה עד שנה, כך שהעמיתים שלנו צריכים להרגיש בנוח שיש לנו בתיק רכיב נוסף של השקעה בסיכון נמוך שנותן תשואה טובה. היציאה לחו"ל נבעה בין השאר מההיצע הדל בשוק הנדל"ן הישראלי ולאור הההזדמנויות במדינות המערב".



לדברי גדי בן חיים, מנהל תחום ההשקעות בנדל"ן בהראל, הגישה המסורתית טוענת כי גופים פיננסיים גדולים צריכים להשקיע בנדל"ן באמצעות קרנות מתמחות. "אלא שכיום אפיק השקעה זה פחות אטרקטיבי בעיני רוב המוסדיים בעולם ולכן התחלנו לעשות השקעות ישירות", אומר בן חיים. "זה הרבה יותר קשה. העסקה הראשונה שביצענו בסנטרל פארק במנהטן (יחד עם גאיה נדל"ן; מ"ר) ארכה תשעה חודשים.



"חלק מתהליך הלימוד הוא שאנו מגישים הצעות יותר זהירות, מקבלים את תחושת השוק, ופוסלים בצורה כזאת הצעות. בתחום המגורים להשכרה - אמרנו לגאיה בואו נתמקד ולכן החלטנו על אזור ניו יורק, ניו ג'רסי, קונטיקט. בתחום המשרדים נפעל בעיקר במקומות מרכזיים, אבל אם יהיו עסקות מעניינות וכדאיות במקומות נידחים יותר נהיה גם שם. אנו לא רוצים להיות במקומות איזוטריים בארה"ב, ששם השכירות יותר נמוכה".



איך אתם רואים את המצב בשוק הנדל"ן האמריקאי?



הסל: "אם לא היה משבר בארה"ב לא היינו רואים שם הזדמנויות. להערכתנו, רמות המחירים באופן מוחלט בארה"ב כיום נמוכות יותר מישראל. השאיפה שלנו היא שאף עסקה שנבצע לא תהיה תלויה ברווחיות, לא בשוק הנוכחי וגם לא במצב רע יותר - היא צריכה להצדיק את עצמה בכל מצב. אנו לא מנסים לתפוס את התחתית, זה בכלל לא מעניין אותנו. בבריטניה כבר היינו בתחילת המשבר. המחירים התחילו לטוס למעלה ולא קנינו את כל מה שחשבנו שנוכל לקנות. העסקות שנבצע צריכות להוכיח את עצמן גם אם השוק נופל וגם אם הוא עולה".



למה החלטתם לרכוש נכסים דווקא ביוסטון?



בן חיים: "מדובר בעיר בת 6 מיליון תושבים עם הגירה חיובית ומנועי צמיחה משמעותיים כמו תעשיית האנרגיה, נמל ימי שגדל בגלל הרחבת תעלת פנמה, שדה תעופה רביעי או חמישי בגודלו בארה"ב, תעשייה רפואית מאוד גדולה. יוסטון נחשבת לאחד המקומות התעשייתיים הכי גדולים בארה"ב. נכון שהשקעה במשרדים היא יותר תנודתית אבל אנחנו עושים פיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי ובלי שותף מקומי חזק לא היינו בעסקות כאלה".



מה עם שוק הנדל"ן בבריטניה?



הסל: "בריטניה כרגע עבורנו במצב המתנה. ב-2011 יגיע שלב המימון מחדש של הרבה נכסים ואז נראה אם בנקים כמו rbs, המחזיקים בנכסים בהיקף של כ-50 מיליארד דולר, ישחררו סחורה".