מכפיל 10 לשוק הדירות

>> "מחירי הדירות אינם סוטים במידה משמעותית מהסביבה המוסברת על ידי גורמי היסוד המשפיעים עליהם", נכתב בדו"ח על הדיונים המוניטריים בבנק ישראל לקראת קבלתה של החלטת הריבית לאוקטובר 2010.



הבנק מציין שהוא עוקב אחר אינדיקטורים שונים לצורך הערכת סביבת מחירי הדירות ביחס לגורמים היסודיים המשפיעים עליהם, וקובע שהיחס בין המחיר הממוצע של דירה לשכר הממוצע של שכיר (מכפיל מחירי הדירות) נמצא סביב הממוצע ארוך הטווח ותוקן מעט כלפי מטה בספטמבר. הגרף מראה כי מכפיל מחירי הדירות גבוה ב-8.7% מהממוצע ארוך הטווח שלו וב-28% מהשפל האחרון שלו באוגוסט 2007.

מכפיל דומה בארה"ב שמתייחס למחיר החציוני של דירות, כלומר המחיר ש-50% מהדירות יקרות ממנו ו-50% מהדירות זולות ממנו, מלמד שהדירות בארה"ב מתומחרות במכפיל של 4.3 ב-2009 וב-4.5 ב-2008, ואילו היחס בין מחירי הדירות בבריטניה להכנסה הפנויה היה 7.0 בסוף 2007 בשיא הבועה לפני שקרס.



מכפיל מחיר הדירות בשוק הנדל"ן הספרדי הרותח הוכפל מ-3.8 מתחילת שנות ה-90, אבל לא העפיל מעבר ל-7.7 ב-2007. על רקע זה בולטת העובדה שהיחס בין מחירי הדירות לשכר הממוצע בישראל לא היה נמוך מ-8 ב-20 השנים האחרונות, למרות תקופות שפל ממושכות בנדל"ן ועל אף שהריבית הריאלית במשק היתה גבוהה מ-5% במשך תקופות ממושכות במחצית השנייה של שנות ה-90 ובמחצית הראשונה של העשור הנוכחי. עובדה זו עשויה לחזק את ההערכה כי למכשיר הריבית יש יעילות מוגבלת בטיפול בבועת הנדל"ן במשק, ועל כן יש צורך דחוף להגדיל משמעותית את היצע הקרקעות הזמינות לבנייה.