כמה עולה לעלות קומה?

>> אברהם קוזניצקי, יו"ר חברת מנרב, מספר שב-1985 בנתה החברה את מגדלי מנרב באשדוד, שהיו שלושת רבי הקומות הראשונים בעיר. "חשבנו שנביא את צפון תל אביב לאשדוד, אך לא השכלנו להבין שאשדוד היתה אז במרחק של 30 שנה אחורה", מספר קוזניצקי. "התושבים חשבו שהמעליות ייתקעו ויישארו תלויות באוויר, וחששו לנסוע בהן. נוצר מצב שהדירות בקומות הראשונות היו יקרות מהדירות בקומות העליונות, וככל שעלו קומה בפרויקט - המחירים ירדו והלכו", אומר קוזניצקי. "פעם לא היו משלמים על גובה. להיפך, ככל שעלית בקומה - שילמת פחות. לפחות באשדוד".



ומה קורה כיום? לדברי היזמים, פערי המחירים לגבי דירות זהות נעים בין 15 ל-25 אלף שקל ככל שמטפסים קומה נוספת, ואף יותר מכך. גובה הסכום נקבע בהתאם למחיר הדירה ואמור לשקף בין 1%-1.5% ממחירה הכולל. כך, למשל, מחירה של דירת ארבעה חדרים בפרויקט מנרב premiun של חברת מנרב בהוד השרון, הכולל שני מגדלים בני 18 קומות ו-61 דירות בכל בניין, מתחיל מ-1.7 מיליון שקל בקומה הראשונה. על אותה דירה בדיוק בקומה גבוהה יותר דורשת החברה 25 אלף שקל נוספים, כך שדירת ארבעה חדרים בקומה חמישית תעלה כבר 1.8 מיליון שקל. החל מהקומה התשיעית, הפרויקט יכלול דירות מיני פנטהאוז של שישה חדרים וההפרש במחירים בין קומה לקומה כבר צומח ל-50 אלף שקל.

"נכון שאין הרבה הבדל בין הנוף שנשקף מהקומה התשיעית לנוף שנשקף מקומה 14", מסביר מנהל השיווק של מנרב, אבי ביתן. "אך מכיוון שאת הדירות בקומות הגבוהות קל יותר למכור - המחיר שלהן גבוה יותר. הבאנו למקום מנוף שיראה למי שרוכש דירה על הנייר איך בדיוק נראה הנוף מכל קומה וקומה".



התענוג של עלייה בכמה קומות בודדות מעל הקרקע יכול להגיע ל-100 אלף שקל לכל קומה. זהו המצב, למשל, בשני פרויקטים בתל אביב: במגדל שבונה חברת נוה שוסטר ברחוב סוטין, דירה בשטח של 132 מ"ר בקומה השישית עולה 5.84 מיליון שקל. דירה בשטח זהה בקומה שמינית עולה כ-6 מיליון שקל - פער של 160 אלף שקל לשתי קומות. בפרויקט שבונה חברת גינדי השקעות ברמת אביב יש הבדל של 100 אלף שקל לטובת דירה בקומה עשירית, לעומת דירה דומה בקומה תשיעית.



בתל אביב הפערים הם הגבוהים ביותר, וככל שנרחיק למעגל השני והשלישי הפער יירד. בגבעתיים המחיר של קומה גבוהה יותר הוא 35-40 אלף שקל, בהוד השרון כ-25 אלף שקל וברחובות הטיפוס בקומה מעלה את מחיר הדירה ב-10-20 אלף שקל.



גם בחיפה ניתן למצוא פערים גבוהים, אף שאינה מוגדרת כאזור ביקוש. חברת אשדר והיזם גד זאבי בונים בעיר את פרויקט trio, הכולל שלושה בניינים על רכס הכרמל, בסמוך לשכונת דניה ואוניברסיטת חיפה. ההפרש הממוצע בין קומה לקומה בפרויקט הוא כ-50 אלף שקל. דירת ארבעה חדרים בקומה שלישית עולה 1.6 מיליון שקל, כשאותה דירה בקומה חמישית עולה 1.69 מיליון שקל - פער של 90 אלף שקל לשתי קומות. מעל קומה שמינית הקפיצות נהפכות לנסבלות יותר - כ-26 אלף שקל בממוצע לקומה - בקומה תשיעית עולה דירת 4 חדרים 1.96 מיליון שקל, ובקומה 13 תעלה אותה דירה 2.07 מיליון שקל. הסיבה לכך היא שבקומות הגבוהות הנוף אינו משתנה באופן משמעותי מקומה לקומה.



גם בתל אביב אפשר למצוא פרויקטים עם פער סולידי יותר בין הקומות. בפרויקט סנטרל פארק בשדרות ההשכלה, המכונה גם מגדל ההיי-טקיסטים, חתמה בחודשים האחרונים חברת אמבסדור ישראל שתי עסקות למכירת דירות ארבעה חדרים בשטח 129 מ"ר עם מרפסת בשטח 10 מ"ר ושתי חניות. הדירה שבקומה 23 עלתה 2.25 מיליון שקל, ואילו זו שבקומה 27 עלתה 2.4 מיליון שקל - תוספת של כ-40 אלף שקל בלבד לכל קומה.



70 אלף שקל תמורת נוף לים



ממה נובע ההבדל הזה במחירים בין הקומות? "ככל שהקומה גבוהה יותר ונשקף ממנה נוף מרהיב יותר, היזם יגדיל את פער המחירים", מסבירה מנכ"ל אמבסדור ישראל, ליאת ישראלי.



"התנהגות הרוכשים", מסביר נדב בריח, סמנכ"ל שיווק בחברת נווה העיר, "משתנה בפריפריה לעומת אזורי ביקוש. באזורים חזקים אנשים מוכנים לשלם את פער המחירים כי הם מעריכים את הנוף והמרחב הפתוח, ולכן הדירות בקומות התחתונות ישווקו בסוף. באזורי הפריפריה נותר בדרך כלל מלאי דירות בקומות העליונות, ודווקא הדירות בקומות התחתונות נמכרות מהר יותר. יזם שבונה כיום בפריפריה צריך לשמור על פרופורציות הגיונית בקפיצה בין הקומות אחרת הוא יאבד את השוק".



נוף, ובעיקר נוף לים, יכול לשדרג את מחיר הדירה בצורה משמעותית. בפרויקט וילה סקיי של חברת גמול בשכונת עיר ימים בנתניה, שווקו הדירות בקומה ראשונה עד עשירית בהפרש של כ-15 אלף שקל לכל קומה. דירת 5 חדרים בקומה הראשונה עולה 1.65 מיליון שקל לעומת 1.79 מיליון שקל לדירה דומה בקומה ה-10. ואולם בין הקומה העשירית לקומה 11 יש קפיצה של 70 אלף שקל במחיר הדירה, כיוון שרק מקומה זו ניתן לראות את הים. בין הקומה ה-11 לקומה ה-18 פערי המחיר בין הדירות עומדים על 40 אלף שקל לכל קומה.



בפרויקט חלומות גבעתיים של חברת שיכון ובינוי הפערים בין הקומה הראשונה לשביעית נעו בין 35 ל-40 אלף שקל לקומה. בין הקומה השביעית לשמינית קפץ המחיר בכ-80 אלף שקל, ובהמשך חזרו הפערים לעמוד על 35-40 אלף שקל לקומה.



"בין קומה ראשונה לשמינית לא היה הבדל גדול מבחינת הנוף ולכן שמרנו על רמות מחירים דומות", מסביר בריח. "לעומת זאת, בקומה שמינית קניון איילון כבר לא הסתיר את הנוף, והדבר התבטא ברמת המחירים".



כלי לשיווק דירות נמוכות



"בכל פרויקט יש הפרש במחיר בין הקומות. ככל שהאזור טוב יותר הפער בין הקומות גבוה יותר, וכשיש גם נוף ההפרש במחיר אף גדול יותר", אומרת גלי אפל-קסטל מחברת דיור פלוס, המשווקת דירות באזור השפלה. כדוגמה היא מביאה את פרויקט אלוני רפאל בשכונת גן המדע ליד מכון וייצמן ברחובות של היזם יאיר עופר. בבניין יש עשר קומות. דירת 4 חדרים בקומה ראשונה עולה 1.43 מיליון שקל, ובכל קומה מעליה יש תוספת של 20 אלף שקל במחיר. לעומת זאת, דירת ארבעה חדרים בפרויקט גולדין הרצל באותה עיר עולה 1.16 מיליון שקל בקומה הראשונה, והמעבר בין הקומות מוסיף רק 10,000 שקל לכל קומה.



בין הקומה הראשונה ל-20 יש הבדל שמצדיק תוספת מחיר. הקומה הראשונה קרובה לחניה, לחדרי האשפה ולמפלס הכביש. אבל איך אפשר להסביר תוספת של עשרות אלפי שקלים בין הקומה החמישית לשמינית או בין הקומה ה-18 ל-24? האם יש עליית שווי אמיתית שנובעת מאיכות הנוף והאוויר, או שהקבלנים דורשים את המחירים האלה פשוט כי הם יכולים?



התשובה היא גם וגם. לגובה יש משמעות לפעמים כשנחשף נוף מיוחד, ובאופן היסטורי דירות הפנטהאוז הגבוהות נחשבו ליוקרתיות יותר. ואולם, בין הקבלנים יש כאלה שמודים שהסיבה פשוטה הרבה יותר: כולם רוצים לגור בדירה גבוהה ולכן הדירות האלה נמכרות בקלות יחסית. יצירת פערי מחירים בין הקומות היא בסך הכול כלי שנועד ליצור ביקוש לדירות בקומות התחתונות שקשות יותר לשיווק.



עדנה רוברטס ודניאל שמר, הבעלים של סוכנות התיווך connections, טוענים כי לא תמיד משתלם להוסיף כסף בשביל לעלות קומה: "יש אזורים שאין בהם הבדל משמעותי בין דירה בקומה 17 לדירה בקומה 25, בין השאר כי המגדלים משקיפים או מקבילים למגדלים אחרים שהוקמו באותו אזור ובאותו סדר גודל, ולכן מסתירים את הנוף. במקרה שיש צפיפות מגדלים, כמו בפרויקט פארק צמרת בתל אביב למשל, מה היתרון בלשדרג את הקומה?"



בריח מפקפק גם הוא בתמחור השונה בין קומה לקומה, שלעתים נעשה רק כגימיק שיווקי: "אדם שקונה דירה במגדל משלם על הגובה ועל ההתרחקות ממפלס הרחוב, גם אם בהרבה מקרים האוויר הוא אותו אוויר והנוף אותו נוף. הרוכשים מעדיפים קומות גבוהות ולכן גם ישלמו על זה, אף שבחלק מהמקרים אין כל סיבה הגיונית לכך. זה רק עוד שלושה מטרים בין קומה לקומה".