>> לאחרונה נודע כי הוועדה המחוזית בתל אביב הורתה לוועדות המקומיות להפסיק להגיש תוכניות הכוללות הוראות לעניין דיור בהישג יד. כמי שעוקב אחר הנושא יש לברך על כך. נאמר כי כשהוצאה תורת משה לעם ישראל השיבו ב"נעשה ונשמע". הקדמת נעשה לנשמע יאה לקבלת עולה של תורה, אך היא אינה ראויה להטלת הוראות תכנון.
נכון לזמן כתיבת שורות אלו הדיבורים על דיור בהישג יד הם בגדר סיסמא שיש ליצוק בה תוכן, אם רוצים לכפותה על יזמים. דא עקא שתוכנה טרם הוגדר. הטלת הוראה בתוכנית שאינה ברורה מהווה נורמה פסולה, הפוגעת ביזם, בוודאות התכנונית, ובסופו של יום גם גורמת לעיכובים בתהליך בניית דירות חדשות ותורמת להאמרת מחיריהן.
כל עוד לא נבדק הנושא די צרכו, ונקבע בבירור מה משמעותו, הרי ששילובו באופן פופוליסטי בתוכניות אינו ראוי. יש לבדוק את ההשלכות החוקיות, הכלכליות, החברתיות והתכנוניות ורק אז להסדיר, אם בכלל, מצוות הנעשה.
יש מדינות בעולם בהן קיים דיור בהישג יד, לעתים באמצעות הקמת שיכון שמנוהל על ידי גוף מרכזי (כמו מעונות סטודנטים אצלנו) ולעתים בדרכים אחרות, והנושא חייב לימוד ומחקר.
ידוע לי כי צוות של הוועדה המקומית בתל אביב עוסק בנושא, וכי פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון (ביחד עם עו"ד ניר מועלם) מכינים מחקר לגבי דיור בהישג יד. ייתכן שגם אחרים עוסקים בכך. כאשר יסיימו לבחון את הנושא, המחוקק ומוסדות התכנון יישבו על המדוכה ויחליטו על בסיס ממצאים אלו את שיחליטו בהליך מסודר, תקין, שקוף וראוי.
אני סבור כי שילוב כפוי של דיור בהישג יד בתוך פרויקטי יוקרה הוא שגוי. אותה טיפה בים לא תפתור בעיה אך תיצור בעיות רבות.
נניח שבפרויקט חדש ברמת אביב יוקצו מתוך 400 דירות 20% לדיור בהישג יד (נניח להשכרה מסובסדת ל-10 שנים כאשר דמי השכירות יהיו 50% מהמקובל). מדובר בהטבה ששוויה, כך אני מעריך, כ-400 אלף שקל לכל דירה. מי יקבע מיהם אלו שיזכו באותה הטבה חסרת תקדים מתוך מאות אלפים? האם אותם אלו שיעברו לגור בפרויקט יעמדו בתשלומי האחזקה הגבוהים בבתים אלו (או שיש לסבסד גם אותם)? כיצד נמנע יצירה (מעל השולחן או מתחתיו) של מנגנון השכרה יד שנייה על מנת ליהנות מהפרשי דמי השכירות כאשר הזוכים יסתפקו בדיור צנוע יותר? מה ההשלכות של הכללת דיור בהישג יד בתוכנית על הכנסות מהיטלי השבחה (היטל שיכול לשדרג איכות מגורים באזורים שאינם אזורי יוקרה ופגיעה בו תהה גם פגיעה בהם)? ולא מניתי אלא מקצת מהבעיות.
עדיין יש לשאול האם בכלל ראוי שהציבור (ובל נשלה את עצמנו - כל נטל על יזם חוזר, לפחות בחלקו, להיות נטל על הציבור) יממן לבודדים מגורים באזורי יוקרה כאשר יש בארץ פתרונות גם לבעלי אמצעים צנועים יותר. כך לדוגמה, האם יש לסבסד לזוג דירה ברמת אביב כאשר באותו שכר דירה הוא יכול לשכור (ללא סבסוד) דירה בראשון לציון? יש לבחון שאלה זו באומץ - ולא בהכרח התשובה הפופוליסטית היא הנכונה.
-
הכותב הוא בעל משרד עו"ד העוסק בתכנון ובנייה
דיור בהישג יד - קודם נשמע, ואחר נעשה
עפר טויסטר
15.10.2010 / 7:04