הנגיד לא יפתור את בעיות שוק הנדל"ן

>> נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, הוכתר באחרונה כנגיד הטוב בעולם וזאת לאחר "ההכתרה האזורית" - הנגיד הטוב במזרח התיכון. ואכן, פישר ניווט ועדיין מנווט אותנו בין משברי העולם בהצלחה כבירה. עם זאת, יש מגבלות גם לכוחו.

פישר, בעל תואר דוקטור מאוניברסיטת mit ופרופ' לכלכלה, כיהן כסגן נשיא וכלכלן ראשי בבנק העולמי, סגן נשיא בקרן המטבע העולמית וסגן היו"ר של קבוצת בנקאות הענק סיטי-גרופ, הגיע לישראל לתפקיד נגיד הבנק המרכזי. כאן הסתבר לו שחוקי הכלכלה במקומותינו מעט שונים.



לדוגמה, בעיצומו של המשבר הפיננסי העולמי ב-2008 החל הנגיד בהורדות תכופות של הריבית המוניטרית במטרה להביא להפחתה של הריביות במשק - ריביות המשכנתא, חשבונות העו"ש, הלוואות למגזר העסקי ועוד. והרי זה פלא, בניגוד לכל חוקי הכלכלה והשוק החופשי, ככל שהפחית בצורה חדה יותר את הריבית (ובזאת את ריבית הבסיס - הפריים), כך התייקרו ריביות הבנקים לציבור.



במאי השנה הוטלה פצצה על שוק המשכנתאות: הוחלט להטיל "קנס" (בצורת הפרשה נוספת בגובה 0.75% מההלוואה) על הלוואות משכנתא בשיעור הגבוה מ-60% מערך הנכס. הנגיד והמפקח על הבנקים קיוו כי כך יירד שיעור המינוף בהלוואות חדשות ותתייקר הריבית על המשכנתאות, אשר תעזור לצנן את שוק הנדל"ן הרותח.



בפועל, שיעור ההלוואה הממוצעת מסך ערך הנכס לא ירד ומנגד, ירדה הריבית הממוצעת על המשכנתאות והיא עומדת כיום על שפל היסטורי של 2.20%.



אכן, עם קשה עורף, חוזר וממלמל הנגיד לעצמו. בצר לו, פנה הנגיד להשתמש באחד מהכלים היותר מוכרים במקרו-כלכלה: הריבית המוניטרית (ריבית בנק ישראל). לפני כשנה עמדה ריבית בנק ישראל על 0.5% (!). מאז, החל מר פישר לייקר את הריבית ברבע אחוז בכל פעם וכיום שיעור הריבית במשק עומד על 2%.



הנגיד יודע היטב כי שימוש ב"איזמל מנתחים" זה מסוכן ויכול לפגוע ב"איברים" חיוניים אחרים. ואכן, חמש פעמים ייקר את הריבית ודבר לא קרה - לא היתה השפעה שלילית על המשק (בדמות שער החליפין של הדולר) אך לא היתה כל השפעה על ריבית המשכנתאות כמו גם על שוק הנדל"ן. בחודש שעבר העלה הנגיד את הריבית פעם נוספת, ואז נפל דבר: הדולר החל לצנוח ופישר נאלץ לרכוש הר של דולרים בכדי למתן את פגעי המהלך (ואת ההשפעות העולמיות שבמקרה אירעו באותו שבוע).



מה עושים? השבוע נודע כי בנק ישראל שוקל להחמיר עוד יותר את תנאי המשכנתא ולהגביל את הבנקים (ובזאת את הלווים) למשכנתאות בשיעור מקסימאלי של 50% מהנכס. כיצד ישפיע עלינו המהלך אם יאושר?



תוצאות המהלך עלולות להיות בעייתיות - שוב ייפגעו החלשים ושוב יישאר השוק בידי החזקים. מי שרוכש דירה למגורים ייאלץ לשלם יותר בעקבות ייקור ההלוואה או שייאלץ לוותר על חלום הדירה. משקיעי הנדל"ן, מנגד, ישעבדו דירה נוספת ושוב ירכשו את הכסף בזול.



אדוני הנגיד, למרות היכולות המדהימות שלך וכוחו של הארגון בראשו אתה עומד, כנראה שלא תוכל לטפל בכל בעיות המשק הישראלי. יכול להיות ששוק הנדל"ן הלוהט על סף בועה הוא בכלל תוצאה של פעילות הממשלה - בעיקר של משרד השיכון. יכול להיות שהמחירים עולים (בעיקר) כי הביקוש עולה על ההיצע. אתה מנסה לצנן מרק שבושל ביסודיות על ידי כמה ממשלות, שרי אוצר, שרי שיכון, מנכ"לים ופקידים. גם כיום לצוות זה יש את ארגז הכלים המלא לתיקון המכונית המקולקלת, ויש להבין כי אפילו הטכנאי הטוב בעולם יתקשה לתקן אותה בידיים חשופות.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il