מפולת נדל"ן נוספת קרובה בארה"ב

ישנם אירועים ותהליכים הזוכים בעת התרחשותם לתשומת לב מעטה יחסית, ועוברים למעשה מעל ראשיהם של השווקים והמשקיעים. רק באיחור, לעתים אפילו של חודשים או שנים, מתברר כמה משמעותי היה אותו אירוע או תהליך.



בשבועות האחרונים מתפתחת בארה"ב מגמה מסוכנת מאוד שאמנם זוכה לאזכור בתקשורת הפיננסית, אך נדמה שהמשקיעים והמדיה מתעלמים מההשלכות האפשריות שלה. מדובר בכך שגופים פיננסיים מובילים, ובראשם בנק אוף אמריקה, הפסיקו לעקל בתים שבעליהם הפסיקו לשלם את המשכנתאות שלהם.



בנק אוף אמריקה החליט על הקפאה זמנית של צעדי הוצאה לפועל בכל 50 המדינות. גופים אחרים כמו gmac החליטו בינתיים להקפיא זמנית את צעדי העיקול רק בחלק מהמדינות ולא בכולן, אך המגמה ברורה - לא לנקוט צעדי מימוש כנגד נכסיהם של חייבים, לפחות באופן זמני.



הסיבה הרשמית להקפאה הזמנית הזאת היא ביורוקרטית ומשפטית. מתברר, כך על פי הדיווחים, שבמקרים רבים הניירת שליוותה את מסמכי המשכנתא אינה מושלמת או שאינה מדויקת, ולכן צעדי העיקול אינם חוקיים או שאינם מגובים כראוי. אנחנו רגילים לחשוב שהגופים הגדולים והמסודרים הם אלה שיודעים לפגוע חוזית באזרח מהשורה דרך כל אותן אותיות קטנות שאין לו יכולת להבינן, והנה התהפך הגלגל - דווקא הבנקים נופלים באותן אותיות קטנות עצמן.



אבן יסוד



אלא שלא צריך להאמין כל כך מהר לסיבה הרשמית, שייתכן שהיא בכלל תירוץ לבעיה אחרת, גדולה בהרבה. היכולת לעקל את נכסיו המשועבדים של חייב שהפסיק לשלם היא אבן יסוד בסיסית בכל מערכת אשראי. אין מערכת אשראי בעולם שתוכל להחזיק מעמד אם אבן היסוד הזאת, שעמדה בבסיס ההתקשרות בין המלווה ללווה והיא הסנקציה העיקרית כנגד הלווה שהפסיק לשלם, מוסרת ממקומה.



העובדה שבנקים ומוסדות פיננסיים אחרים מוותרים - לכאורה באופן זמני אך שני בהיקפים נרחבים - על השימוש באמצעי הלחץ הכמעט יחיד שלהם כנגד לווים שפסקו מלשלם, בטיעון שיש להם בלגאן בניירת, נראית תמוהה ואף לא רצינית.



הרי לא ייתכן שבכל ההלוואות ובכל המשכנתאות יש בעיית ניירת כה קשה שצריך להפסיק את הליכי העיקול בגללה.



אף אחד לא חולק על העובדה שמדובר בלווים שהפסיקו לשלם. הבעיות מתעוררות סביב שאלות כמו מיהו בעליו האמיתיים של שטר המשכנתא - שכן אלה עברו מיד ליד בחגיגת האיגוח הגדולה של שנות הבועה - ואם התקיימו מלוא התנאים להטלת עיקול.



למרות זאת, ההחלטות על ההקפאה גורפות. הרי ניתן היה להודיע שמעכשיו ולהבא כל בקשת עיקול תעבור מסננת נוספת של ביקורת משפטית לפני הגשתה, ולכן קצב ההגשה שלהן יואט אך לא ייעצר. ממתי מוותרים בנקים על כוחם במהירות כזו?



התשובה האמיתית יכולה להיות שונה לחלוטין, ואז ההשלכות יהיו קשות. אמנם בינתיים זו רק השערה, אך בהחלט ייתכן שהעניין הפורמליסטי של הניירת הוא רק תירוץ של הבנקים, שנועד להסתיר את האמת המטרידה - שאין להם שום יכולת לטפל בהיקף כזה של עיקולים.



הנשק כבר לא יעיל



על פי הסברה הזאת, הבנקים מוותרים על זכות השימוש בנשק העיקרי שלהם, נשק העיקול, לא מפני שהוא מנוגד ל"אמנת ז'נווה" של המשפטנים, אלא מכיוון שהוא כבר אינו יעיל.



העיקול יעיל רק כל עוד ניתן לממש את הנכס. אלא שאם המחירים בשוק הנכסים נופלים מספיק, או שכלל אי אפשר לממש בו נכסים, לא רק שאינך יכול למכור את הנכס המעוקל, אתה גם מתחיל לשאת בעלויות השוטפות של החזקתו והטיפול המשפטי בו. הנכס הופך לנטל.



הפוליטיקה ונציגיה ממהרים לקפוץ על עגלת הפופוליזם. סנאטורים וחברי קונגרס יוצאים בקריאה לחקור את התנהגות הבנקים, ותובעים כלליים במדינות רבות מתחילים בחקירה. משרת התובע הכללי ב-43 מדינות בארה"ב היא משרה פוליטית ולא מינוי מקצועי, שכן התובע הכללי עומד לבחירת הציבור והוא בעל שיוך מפלגתי.



חקירת התנהלותם של בנקים בתקופה כזו נראית כקרש קפיצה פוליטי לא רע. מי שחושב ששיקולים כאלה אינם נכללים באג'נדה של תובע כללי או חבר קונגרס, העומדים לבחירת הציבור, הוא כנראה תמים במיוחד.



חשיבות העניין הלכאורה משפטי הזה אדירה, ומפתיע שאינו זוכה לכותרות גדולות יותר. אף שאיש אינו מדה בכך בקול רם ואיש אינו קורא לכך, לא בבנקים, לא בממשל הפדרלי ולא בקרב התובעים הכלליים של המדינות, אנו רואים בפועל ניצנים של שמיטת חובות (מורטוריום) כוללת של משכנתאות בארה"ב.



היחיד בשכונה שמשלם



לתהליך כזה, אם אכן הוא מתחיל, מאפיינים של כדור שלג. מיליונים רבים של לווים בארה"ב עדיין משלמים את תשלומיהם בזמן, ומתלבטים כל חודש אם להמשיך לשלם או לנטוש את ביתם - ששוויו נמוך מהחוב. אם החשש מעיקול הבית מוסר, ההתלבטות מתייתרת. צריך להיות צדיק יוצא דופן, אם לא פראייר מוחלט, כדי להמשיך לעמוד בתשלומים כשאין לבנק כל סנקציה יעילה כנגדך, ואתה פחות או יותר היחיד בשכונה שמשלם.



אם יתברר שבשטח מתבצע מורטוריום דה-פקטו של חובות משכנתא, והבנקים מפסיקים לעקל בתים, שיעור הלווים שיפסיקו לשלם יזנק.



ההשלכות הן אדירות. כיום רובן המכריע של המשכנתאות עדיין משולמות במועד. השיעור של אלה שאינן משולמות עצום בהשוואה היסטורית, אך עדיין מדובר באחוזים נמוכים יחסית. הנזק למערכת הפיננסית בגין חלקן הגדול מוטל על כלל האוכלוסייה דרך המנגנון שייצר הממשל, שבו הוא קונה "נכסים רעילים" על חשבון משלמי המסים של מחר.



עליית מדרגה נוספת בהיקף של אי תשלום משכנתאות שתיווצר כתוצאה מתחושה - אמיתית או מדומה - שבפועל ישנה שמיטת חובות המונית, משמעותה קבורה סופית של המערכת הפיננסית. שום מערכת פיננסית לא תעמוד בשיטפון כזה. לא בטוח שכל מי שקוראים כיום לחקור את התנהלות הבנקים מבינים איזה גובה של להבה הם עלולים להצית. ואולי לחלקם כלל לא אכפת, שכן מניעים אותם שיקולים אחרים.



-



הכותב הוא מנכ"ל פסגות קומפס השקעות ומנהל מחקר חו"ל בפסגות