מחרותיים תונח אבן הפינה בפרויקט פינוי הבינוי הראשון של חברת אשדר שיוקם בנווה מונוסון. מנכ"ל החברה, ארנון פרידמן, מצהיר כי החברה בהליכים למימוש 12 פרויקטים דומים ברחבי הארץ. הסיבה, לדבריו, "אזלו הקרקעות הטובות".
הרבה נאמר על נסיונות כושלים מצד יזמים, רשויות ודיירים לקדם פרויקטים לפינוי בינוי. במקרים מסוימים מתנהלים נסיונות כאלה כבר יותר מעשור וטרם נשאו פרי, מסיבות שונות - החל מדיירים סרבנים, דרך חמדנות יתר של יזמים או חוסר היתכנות כלכלית, וכלה ברשויות לא קשובות. לעומת זאת, את 200 הדירות ב 11 שיכוני הרכבת ברחוב התמר בנוה מונוסון, צפויים להחליף בקרוב עשרה מגדלים חדשים בני 16 קומות ו 320 דירות ששיווקם החל ממש לאחרונה.
רידמן אמר כי "אנחנו רוצים להקים שכונות שלמות ולא בניינים בודדים המפוזרים במקומות שונים בישראל. הפוטנציאל לפרויקטים גדולים כאלה, טמון כיום רק בפינוי בינוי, כי פשוט לא נותרו קרקעות גדולות פנויות יותר"
מה בנוגע לתמ"א 38?
"נכון שאנחנו גם עוסקים בתמ"א 38, אבל אני מאמין יותר בפינוי בינוי, כי התוצאה טובה יותר למרות שהיא הרבה יותר אטית", בתמ"א 38 צריך בסך הכל לחזק את הבניין ולהוסיף עליו תוספת ולא לתכנן מחדש פרויקט שלם". פריד מוסיף כי "קשיים יש לא רק בפינוי בינוי, גם בתמ"א רויקט נכשל לעתים בגלל העדר חניה או דייר סרבן. אך בעיקר, תמ"א 38 הוא לא פרויקט שמקרין על הסביבה כולה במבחן התוצאה כמו פינוי בינוי. אני מתרגש הרבה יותר מהקמה של שכונה שלמה".
אז מה הצליח בנוה מונוסון שנכשל במקומות אחרים? הסיבה להצלחת הפרויקט בנוה מונוסון תלויה באופיו המיוחד של היישוב, שהיה במרבית שנותיו מועצה מקומית. ב-2003 סופחה מועצת היישוב לעיר יהוד במסגרת איחוד רשויות. היישוב, שממוקם בבקעת אונו, בין אור יהודה ליהוד, נחשב ליישוב איכותי בעל אוכלוסייה אמידה, שמלבד 11 בנייני הרכבת ברחוב התמר, כולל אך ורק בתים צמודי קרקע.
מאחר שמבני הרכבת נבנו בשנות ה-50, הם נטולי מעלית, מצבם הפיסי רעוע, והתשתיות הקיימות ישנות. לעומת זאת, רובם של הבתים צמודי הקרקע בשאר רחובות היישוב, וכנים על שטחים גדולים בני 700-800 מ"ר, שמחירם נע סביב 4 מיליון שקל בממוצע.
עובדה זו יצרה מצב לפיו צעירים שגדלו בנוה מונוסון נאלצו לעזוב את היישוב, שכן המחירים הגבוהים של בתים במקום לא איפשרו להם להישאר. כתוצאה מכך, עבר היישוב תהליך הזדקנות שבגינו בית הספר היסודי ביישוב התרוקן ובשנים האחרונות אף היה נתון בסכנת סגירה.
200 הדירות במתחם רחוב התמר, שעד לפני שנים אחדות עלו פחות ממיליון שקל, היו כרטיס הכניסה היחידי ליישוב למי שלא עלה בידו לרכוש וילה במחיר גבוה, אך מצבם הרעוע של הבניינים והדירות לא משך משפחות צעירות והתקווה של דיירי השיכונים שיום אחד יתממשו הדיבורים על פינוי בינוי, הקפיאה את היצע הדירות למכירה בשכונה.
בעלי הווילות מתנגדים
תחילת ההידברות של אשדר עם הדיירים ברחוב נרשמה לפני שש שנים. החברה נעזרה במגעים עם התושבים בחברת ענב פרויקטים, המתמחה בפינוי בינוי. על תחילת התהליך מספר אפי כץ, יו"ר ענב, שהפגיש את הדייירים עם חברת אשדר כי "מצאנו פוטנציאל לביצוע פינוי בינוי במתחם, בעיקר בגלל רצון הדיירים לבצע פרויקט כזה". הדיירים סיפרו לכץ כי הם נמצאים כבר יותר מעשור בהדיברות עם יזמים שונים לביצוע פרויקט כזה במתחם, אלא שזה לא הגיע למימוש.
הדיירים והיזמים נאלצו להתמודד בדרך גם עם התנגדויות מצד בעלי הבתים צמודי הקרקע, שמתגוררים בסמוך לבנייני הרכבת, ולא חפצים שאת הנוף הפתוח מול ביתם יחליפו מגדלים גבוהים. "אנחנו ואשדר האמנו שלמרות ההתנגדויות, הפרויקט יכול לצאת לפועל קודם כל בגלל בשלות הדיירים היוצאת דופן", מסביר כץ.
"בפרק זמן של פחות משנה הגענו למסה קריטית של 85% חתימות מתוך 200 דיירים, למרות שככל שהפרויקט גדול יותר, כך קשה יותר להגיע ל 100% חתימות", מוסיף כץ. "למעשה מדובר בפרויקט הראשון שהקידום שלו נעשה על ידי הדיירים והיזמים, ללא התערבות של רשות כלשהי".
קידום הפרויקט החל בשני מסלולים: מסלול הדיירים, שעליו היתה אחראית ענב, ומסלול התכנון, שעליו היתה אמונה אשדר. "מדובר באוכלוסייה חזקה שהרצון שלה לבצע פינוי בינוי לא נבע מצורך כלכלי או רצון להשביח את הנכס", אמר פרידמן. "מעטים בלבד מכרו את הדירות ורובם המתינו לפרויקט זמן רב. רבים מבעלי הדירות שהשכירו אותן, ציפו למימוש הפרויקט כדי לא להשכיר אותן שוב, אלא לחזור להתגורר ביישוב - הפעם בבניין מגורים ראוי".
"גם בעלי הבתים הסמוכים שהתנגדו לפרויקט, הבינו לבסוף שהצורך האמיתי של היישוב הוא בדם חדש והכנסת צעירים, כשהביטו בבית הספר וראו שהוא עומד בפני סכנת סגירה. העובדה שהצעירים שרצו לחזור ליישוב, לא יכלו לעשות כן בגלל מחירי הבתים, הכריעה את הכף. לק מאותם צעירים היו ילדים של אותם בעלי וילות. יש אוכלוסייה צעירה ביישוב, אך היא נכחדת והולכת. אם רוצים להחיות את היישוב, התושבים הבינו שצריך לעשות מהלך".
המתנגדים ישתכנעו?
פרידמן האמין מהנסיון שצבר, כי התנגדויות יכולות גם להתהפך. "לפני 15 שנה בניתי את קניון רמת אביב במסגרת תפקידי הקודם באפריקה ישראל", מספר פרידמן. "אני זוכר כמה התנגדויות היו להקמת הקניון. אנשים חוששים משינוי, אך מספיק להתסכל על מבחן התוצאה של הקניון - שמדבר בעד עצמו".
להתנגדויות, כך מסתבר, היתה גם תוצאה חיובית. "בגלל המתנגדים התכנון של הפרויקט השתנה", מסביר כץ. "ראש עיריית יהוד מונוסון, יוסי בן דוד, שידוע כראש עיר שמודע לחשיבות פינוי בינוי, הציע לאור התנגדות התושבים, להרחיק את המגדלים מצמודי הקרקע כשבין הבתים לבניינים יפריד פארק. אשרד הסכימה לשינוי והרחיקה את הבניינים 90 מטר מהבתים. הוחלט שהפארק ייהפך לדומיננטי בשכונה, שכן בנוה מונוסון לא היה פארק גדול עד היום.
"אנחנו נמצאים בהליכים שונים מול הדיירים ומול ועדות התכנון כבר שש שנים. התוכנית עברה כבר בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ועברה לוועדה המחוזית, אך באמצע איחדו את הרשויות יהוד ונוה מונוסון והתוכנית חזרה לשולחן הוועדה המקומית, וכל הפרויקט התעכב בשנה נוספת", מספר כץ.
לדברי פרידמן החברה התנהלה מול מינהל מקרקעי ישראל, רשות הניקוז, ועדות התכנון, רשות שדות התעופה, שנתנה דעתה על קירבת היישוב לנתיב התעופה של המטוסים הנוחתים בנתב"ג. "לא יכולנו להתחייב או לדעת כמה זמן זה ייקח. אנשים הקפיאו החלטות לשפץ את הדירה או שאיבדו אמון שהפרויקט יתממש. מה שבטוח שהגענו ל 95% חתימות, כשהיחידים שלא חתמו, הם זוג בעלי דירות המתגוררים באוסטרליה וזוג נוסף שנמצא בהליכי גירושים".
שני פרויקטים נוספים בתחום פינוי בינוי שהחברה מקדמת נמצאים ברמת אביב - ברחובות טאגור ורקנאטי. הפרויקטים הופקדו וועדה המחוזית לתכנון ולבנייה לשמיעת התנגדויות. פרויקט נוסף מתוכנן בשכונת נאות אפקה, ועוד פרויקט מתוכנן ברחוב השקד בקרית אונו ופרויקט נוסף מתוכנן בשכונת תקומה בכפר סבא. כמו כן מתוכננים פרויקטים נוספים בשכונת הגפן ברמת גן וברמת השרון.